Промежуточный отчет Инициативной группы

Уважаемые соседи!

 Как вы знаете, созванное нашей Управляющей компанией (ПМЭ) Общее собрание собственников не состоялось ввиду отсутствия кворума. И нам хотелось бы думать, что причиной его  отсутствия является не пассивность и равнодушие большинства собственников/владельцев, а наш призыв не участвовать в плохо подготовленном собрании.

Вместе с тем, собрание (новое, представляющее интересы большинства жильцов) нам всем необходимо, и провести его нужно уже в этом году. Не проведем – потеряем ограду и охрану; получим навязанный Управой (читай – предложенный ПМЭ) «карманный» Совет многоквартирного дома (Совет МКД), который будет работать совсем не в интересах большинства…

Сейчас мы (инициативная группа жильцов – ИГ) готовим вопросы, которые будут вынесены на Общее собрание. Вопросы должны быть не только актуальными, но и хорошо проработанными. Для этого нам необходимо получать информацию от застройщика и Управляющей компании. К сожалению, процесс это небыстрый. Например, более-менее внятную информацию о границах земельного участка (она нужна для выбора схемы размещения забора и схемы охраны) мы смогли получить только 13 октября; постатейные данные о фактических затратах ПМЭ (необходимы для расчета справедливого тарифа на обслуживание) еще не получены; встречу с кандидатами от ПМЭ в Совет МКД организовать пока не представляется возможным… Помимо этого, нам нужна ваша помощь, ваше активное участие. В частности, необходимы альтернативные (выдвинутые не ПМЭ, а жильцами) кандидатуры в Совет МКД. Нужна помощь в практических вопросах (в частности, экономический анализ деятельности управляющей компании; вопросы землепользования применительно к МКД; и т.д.). Оформление квартир в собственность должно проходить как можно быстрее (тем более, что сделать это совсем просто.

 

ИТАК, КАКОВА СИТУАЦИЯ НА СЕГОДНЯ?

  1. Будет ли кворум на новом собрании?

Вероятность кворума возрастает потому, что ПМЭ завершает оформление в собственность непроданных машиномест, количество голосов участников за счет этого возрастет. Одновременно, правда, возрастет и доля голосов ПМЭ. Поэтому, чтобы собрать не только кворум, но и голоса жильцов,  очень важно Ваше участие в новом собрании!

  1. Кто войдет в Совет МКД?

Если не будет кандидатур от жильцов, войдут кандидатуры от ПМЭ. Если собрание не проголосует ни за кого, мы получим Совет, назначенный Управой (т.е. предложенный ПМЭ). Поэтому нужны кандидатуры (самовыдвижение приветствуется!). Будут кандидатуры – будет выбор! Это наш с вами дом!

Все (не важно, собственник или владелец), кто не только не равнодушен, но и готов лично участвовать в судьбе нашего ЖК (не только обсудить в Telegram и на форуме, но и поработать, встречаться, взять на себя определенный объем), обозначьте, пожалуйста, себя.

  1. Положение о Совете МКД и срок его деятельности.

Мы ознакомились с Положением, подготовленным ПМЭ, и вынуждены констатировать, что оно почти «пустое». Опираясь на опыт управления других МКД, мы разрабатываем новое Положение и по мере готовности предложим его собранию.

Полагаем, что первый срок деятельности Совета должен быть 1 год: люди должны показать себя в деле.

  1. Тарифы на обслуживание.

Тарифы на обслуживание МКД складываются из двух частей:

— Тариф на основные услуги;

— Тариф на дополнительные услуги.

4.1. Тариф на основные услуги.

            Законодательством РФ регламентирован «минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД» (утвержден ПП РФ от 03.04.2013 № 290, последние изменения – от 09.07.2016). Этот перечень является минимально обязательным для всех управляющих компаний. В договоре управления, составленном ПМЭ, этот перечень дан в Приложении №3. Обновленное Приложение №3 (оно вывешено на сайте ПМЭ) ПМЭ предлагает утвердить на общем собрании.

В Приложении №3 ПМЭ не указывает ни одной  добавочной услуги, которой не было бы в ПП РФ №290. Более того, почему-то некоторые МИНИМАЛЬНО ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ услуги исключены ПМЭ.

Постановлением Правительства Москвы № 889-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на ЖКУ для населения» от 15.12.2015 регламентирован тариф за вышеуказанный минимальный перечень услуг. Для нашего случая (для граждан-собственников жилых помещений в МКД г Москвы со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом, для 2 этажа и выше) с 01.07.2016 установлен тариф в размере 26,53 руб/м². На Общем собрании собственников, после анализа и одобрения жильцами фактических затрат Управляющей компании, может быть согласован иной тариф – в большем размере; например, в аналогичном ЖК у метро Первомайская жильцами согласован тариф около 31 руб/м.

ПМЭ предлагает утвердить на собрании тариф в размере 48,18 руб/м² (особенно некрасиво, что при этом ПМЭ ссылается на то же ПП Москвы № 889, но неправомерно предлагает нам утвердить тариф, вводимый Постановлением для НАНИМАТЕЛЕЙ, а не для собственников помещений).

Для обоснования тарифа, отличного от размера 26,53 руб/м², необходимо провести анализ фактических расходов нашей Управляющей компании и дать предложения по их снижению, для чего нам потребуется помощь экономистов – пожалуйста, отзовитесь! На сегодня, мы запросили у ПМ информацию о стоимости реальных услуг, которые должны оказываться в таком комплексе. Обещали в течение месяца подготовить. Пригласить другую УК на текущий момент невозможно.

          4.2 Тариф на дополнительные услуги.

ПМЭ предлагает утвердить на собрании тариф на дополнительные услуги: домофония; видеонаблюдение; охрана. На наш взгляд (по опыту других ЖК), предложенные тарифы завышены. Мы готовы привлекать для предложений альтернативных поставщиков аналогичных услуг, но делать это имеет смысл только тогда, когда понятна схема размещения забора и выбрана схема охраны.

  1. Оформление земельного участка в собственность и забор.

Собственность на земельный участок нужна, чтобы ЗАКОННО установить забор. Особенность нашего ЖК заключается в том, что у нас зарегистрирован не ЖК, а четыре отдельных дома. Каждый из них имеет по закону отдельное землеотведение, должен иметь отдельный Совет МКД, своего Председателя Совета, и т.д. В будущем нам очень желательно организовать единый ТСЖ – это здорово упростит решение общих вопросов.

В настоящий момент забор по территории со стороны 2-го и 3-го корпусов находится за пределами участка, который принадлежит нам в силу закона. Фактически забор установлен незаконно. Его может снести Управа, застройщик, нас могут штрафовать.  Вариантов его сохранить в текущем виде на постоянной основе, к сожалению, нет.

Далее, у таких же, как и мы, собственников есть нежилые помещения стороны 2-й Прядильной и Измайловского проезда. По закону они должны получить возможность свободного доступа к своей собственности. К таким собственникам могут относиться крупные компании, например, X5 Retail group («Перекресток», «Пятерочка», «Карусель»). При наличии большого штата юристов и опыта в защите своих интересов, в том числе и в вопросах доступа к своим магазинам, а также закона на их стороне, нет ни единого шанса для нас не учесть их интересы в среднесрочной перспективе.

На текущий момент застройщик готов за свой счет (в целом, он не обязан это делать вообще, забор не входит в его обязательства перед собственниками и дольщиками) установить забор по компромиссной схеме. Если компромисса не будет, в дальнейшем любые вопросы с забором ложатся на собственников. Схема установки нового забора в видении ПМЭ вывешена на сайте ПМЭ.

Нам не нравится, что в соответствии с этой схемой функцию забора со стороны Измайловского проезда и 2-й Прядильной улицы предполагается возложить на фасады 1-2-3 корпусов. В результате мы можем получить «проходной двор» перед этими фасадами. Альтернативное предложение – с возведением забора перед этими фасадами по границе участка и установлением калиток для доступа к нежилым помещениям – мы планируем предложить ПМЭ (и представим его в самое ближайшее время на форуме жильцов).

  1. Утверждение Актов разграничения эксплуатационной ответственности.

Сейчас в договоре управления, вывешенном на сайте ПМЭ (это версия договора, полученная ПМЭ от Управы после проведения конкурса), только два Акта (по воде и по электрике) – это Приложение 7, и названы они в нем не Актами, а схемами (непринципиально). Акт (схема) по воде – абсолютно разумный, действует (по крайней мере) по всей Москве. Акт (схема) по электрике тоже разумен, но слишком неподробен (для выполнения проекта по электрике и согласования его с Мосэнергосбытом нужен более подробный).

ПМЭ предлагает ввести в Приложение 7 новые Акты – по воде, электрике, канализации, слаботочке, отоплению, пожарной сигнализации, вентиляции. Эти Акты вывешены на сайте ПМЭ.

Новый Акт по воде, по нашему мнению, плохой (он устанавливает эксплуатационную ответственность жильцов не только за выполненную ими сантехническую разводку, но и за ввод в квартиру, что неправомерно). Наше предложение: оставить Акт по воде в редакции Управы.

Новый Акт по электрике, на наш взгляд, удобоварим, достаточно подробен и может быть согласован.

Акт по канализации требует переделки (граница эксплуатационной ответственности должна быть четко определена. Это – конец тройника, заведенного в квартиру, а не некий «хомут», который в изображенном на схеме месте никогда и не устанавливается).

По остальным прилагаемым Актам у нас замечаний нет.

Если кто-либо из жильцов выскажет дополнительные замечания по Актам, будем благодарны.

  1. Стоянка личного транспорта во дворе.

Для ЖК изначально заявлялась концепция «двор без машин», что, по нашему мнению, должно быть реализовано.

Таким образом, уважаемые соседи, еще раз обращаем ваше внимание на то, что публикуемая информация находится в стадии глубокой проработки на текущий момент. Вместе с тем, мы хотели бы еще раз подчеркнуть, что были бы крайне признательны за конструктивные предложения и конкретную помощь с вашей стороны!

 С уважением,

ИНИЦИАТИВНАЯ ГРУППА ЖК «ВИНОГРАДНЫЙ»