Уважаемые господа!
Предлагаем ознакомиться с информацией по приемке машиномест, применяемому тарифу и порядком взаимодействий с ЗАО «Прима-Мех» (далее – «ПМ») и ООО «Прима-Мех Эксплуатация» (далее – «ПМЭ»).
ДОГОВОР
ПМЭ предлагает подписать Договор на Содержание и Техническое Обслуживание Паркинга МКД (далее – «ДУП»). К данному договору много вопросов, и мы рекомендуем не спешить подписывать его.
Прежде всего, стоит отметить, что паркинг не является отдельным объектом недвижимости, данные о нем в ЕГРН отсутствуют. Другими словами, общее имущество (далее — «ОИ») паркингов является ОИ многоквартирных домов (далее – «МКД»).
Второе, ДУП является смешанным договором, а точнее речь идет о смешении ОИ МКД с личным имуществом — нежилым помещением (машиноместом) без разделения тарифа. Согласно Жилищному Кодексу РФ (далее — ЖК РФ) собственники несут бремя содержания ОИ в МКД. На основании открытого конкурса, собственники обязаны платить за содержание ОИ ПМЭ. Машиноместо (далее – «ММ») является личным имуществом, и содержать его с помощью услуг, оказываемых ПМЭ или иного лица — это Ваш личный выбор. Таким образом обязанность собственника по ДУПу лишь частичная (только в части ОИ), тариф не разделен и оспаривать такой договор будет затруднительно.
ТАРИФ
Мы считаем, что предложенный тариф (174,24 руб/м2) не правомерен, исходя из:
- ПМЭ выиграл открытый конкурс по обслуживанию ЖК «Виноградный» с тарифом 46,33 руб/м2. (См Распоряжение Управы района Измайлово и протокол конкурса.) Согласно конкурсной информации, при расчете тарифа за содержание и ремонт, площадь паркинга включена. Это подтверждается Актами о состоянии общего имущества собственников в МКД, являющегося объектом конкурса. Ознакомиться с актами можно тут и тут.
- Из Договора Управления МКД (далее — «ДУ»), который заключается с собственниками помещений, следует, что автопарковка включена в состав ОИ. См. Приложение 1, страница 20.
- При обращении к Организатору Торгов Открытого Конкурса для получения разъяснений по поводу учета паркинга, был получен однозначный ответ – «Организатор торгов считает учет площадей собственников машиномест в расчетах конкурсной документации справедливым и законным.» Ознакомиться с полным текстом разъяснения Организатора Торгов можно тут.
- Таким образом, в соответствии с результатами конкурса и с текстом ДУ, тариф на содержание ОИ паркингов составляет 46,33 руб/м².
- Услуга по содержанию собственно ММ (уборка ММ, принадлежащего собственнику) – это отдельный вопрос. И если Вы согласны получать такую услугу от ПМЭ, то логично ориентироваться на стоимость такой услуги для ОИ, которая составляет порядка 4 руб/м² Вашего ММ (см., например, мытье пола не реже 2-х раз в неделю – в документах «Регламент по содержанию ОИ» и «Предельные расценки ЖКХ» на сайте ДЖКХиБ г. Москвы). Ну, и коммунальные услуги (свет, вода, отопление) Вам придется оплачивать – по счётчикам или по нормативу.
ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИЕМКЕ МАШИНОМЕСТА И ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ПМ И ПМЭ.
В помощь покупателям ММ, мы предлагаем действовать следующим образом:
- Если нет претензий по состоянию и площади ММ, то его можно принимать и подписать акт приемо-передачи от ПМ.
- Скорее всего, Вам сразу предложат подписать соответствующий ДУП. Принять договор Вы можете, но подписывать его не стоит. Спекуляция на тему, что оба документа (акт и договор) подписываются одновременно, неправомерна. Во-первых, акт подписывается с застройщиком (ПМ), а договор — с управляющей компанией (ПМЭ). Формально это две разные организации, несмотря на некоторую идентичность их названий. Во-вторых, это противоречит п.1 ст. 421 ГК РФ о недопустимости к понуждению заключения договора.
- Вероятно, что ПМЭ будет намекать на отказ Вам в доступе к Вашему ММ. Это также неправомерно, согласно статье 304 ГК РФ. Если такой факт нарушения будет выявлен, мы дадим рекомендации дополнительно.
- Важно отметить, что ЖК РФ требует нести бремя содержания имущества со дня владения, а не со дня регистрации собственности или дня подписания договора с управляющей организацией. Факт владения подтверждается актом приемо-передачи ММ. Таким образом, Вы обязаны оплачивать содержание со дня подписания такого акта.
- В отношении Договора возможно 2 варианта:
- Внесение изменения в Ваш ДУ, который Вы подписали с ПМЭ на квартиру, путем подписания дополнительного соглашения. (Скачать шаблон дополнительного соглашения и сопроводительного письма к нему. ). Добавляется площадь машиноместа по тем же тарифам.
- Оформление нового ДУ отдельно на ММ, но на таких же условиях и с тем же тарифом, как и на квартиру без каких-либо изменений. (Скачать уведомление-требование).
- Если ПМЭ уклонится от внесения изменений/подписания договора на условии тарифа 46,33 руб/м2, то необходимо потребовать письменный отказ в установленные законом сроки (указанные в Вашем сопроводительном письме / в Вашем требовании, но не более 30 дней). После этого мы составим коллективную жалобу в соответствующие инстанции.
- Важно знать, что предложенный ПМЭ ДУП никем не согласован и не утвержден. Он не входит в состав конкурсной документации, он не был утвержден на Общем Собрании Собственников. Существует только один ДУ (о чём прямо указано в его п.1.2), форма которого получена ПМЭ от Управы и который одинаков для всех собственников помещений на основании п.4 ст. 162 ЖК РФ.
ИГ готова ответить на все Ваши вопросы на форуме ЖК «Виноградный» с предоставлением более полной информации, а также для желающих провести 1-2 встречи на территории ЖК.