Жалоба в МЖИ по итогам июньского общего собрания собственников

Уважаемые соседи!

Если Вы не успели поставить подпись под коллективными жалобами в Мосжилинспекцию, вы можете отправить запросы в надзорные органы государственной власти от своего имени  в электронном или бумажном виде.  В качестве примера приводим ссылку на электронную приемную Мосжилинспекции http://mgi.mos.ru/feedback/reception/?special=Y .. 

Как обычно, массовость и число обращений  увеличивают  наши шансы  получить ответ по существу, а не очередную отписку!

Текст запроса приводится ниже:

По инициативе управляющей нашим домом организации  ООО «Прима-мех эксплуатация» в мае – июне с.г. было организовано и проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Измайловский проезд д. 10, корп. 1,2,3,4 (ЖК «Виноградный»), в форме очно-заочного голосования.

Решения собственников опубликованы управляющей компанией  28…30 июня 2017 года.

Изучив предложенные ООО «Прима-мех эксплуатация» к собранию материалы и итоговые протоколы собрания, опубликованные на сайте http://pm-exp.ru, СЧИТАЕМ, что процедура организации и проведения управляющей компанией  общего собрания собственников не отвечает требованиям Жилищного Кодекса  РФ и нормативно-технической документации, касающейся организации управления домом, нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме по следующим основаниям.

  1. Инициатор общего собрания собственников (далее — УК) проводит собрание раздельно по корпусам ЖК «Виноградный».

Однако, общее имущество жилого комплекса не разделено по корпусам и является единым. В частности:

— инженерные коммуникации и счетчики учета тепла, воды и электричества едины для корпусов 1 – 2 и 3 – 4 и находятся в общих подвальных помещениях;

— земельный участок площадью 3,61 Га (Приложение 1 к Договору управления, раздел IV, стр. 25) является общим для всех корпусов;

— имеющиеся в жилом комплексе системы охраны, видеонаблюдения и СКУД реализованы застройщиком и приняты на обслуживание УК как единые системы для единого земельного участка;

— в Договорах управления для каждого из четырех корпусов указан не перечень общего имущества конкретно этого корпуса, а один и тот же перечень единого ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ВСЕГО ЖИЛОГО КОРПУСА (Приложение 1 к Договорам управления «Состав и состояние общего имущества в Многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, Измайловский проезд, д.10, корпус 1, корпус 2, корпус 3, корпус 4»);

— в Договорах управления указана доля собственника по правоустанавливающему документу, рассчитанная как отношение площади квартиры или нежилого помещения собственника  к ОБЩЕЙ площади жилых и нежилых помещений ВСЕГО ЖК, а не одного (конкретного) корпуса (графа 7 таблицы приложения 6).

В письме МинЭкономРазвития РФ от 27 сентября 2011 года N Д23-4059 указано, что «отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества — имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме». Там же говорится: «в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка».

Сегодня, на дату проведения общего собрания собственников, земельный участок ЖК «Виноградный» стоит на кадастровом учете как единый участок, имеет единый кадастровый номер 77:03:0005004:1000,  и вопросы его разделения ни жителями, ну УК не поднимаются в связи с нецелесообразностью. Поэтому и совокупность корпусов ЖК «Виноградный» — это единый многоквартирный дом, для которого правомерно и необходимо проведение объединенного общего собрания с единым голосованием для принятия решений.

  1. П. 3 ст. 45 ЖК РФ устанавливает, что:

«3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов».

         В проведенном общем собрании собственников голоса застройщика (ЗАО «Прима-мех») рассчитывались не только с учетом общей площади нереализованных квартир, находящихся в собственности застройщика, но и с учетом площади машиномест подземного паркинга.  Однако по вине застройщика недоделки в паркинге до сих пор не устранены, инвестконтракт по машиноместам паркинга до сих пор не закрыт, машиноместа их владельцам не переданы, и  собственность на них  ни застройщиком, ни их владельцами не оформлена.

Учет площадей машиномест (не оформленных в собственность, что пока сделать невозможно) в числе голосов застройщика, вкупе с раздельным голосованием по корпусам ЖК «Виноградный», позволило застройщику неправомерно обеспечить кворум на собраниях в 1 и 3 корпусе, к которым «приписаны» подземные паркинги. Так, в 1 корпусе площадь машиномест составляет около 42% от общей площади помещений и 60% от числа голосов, принявщих участие в голосовании.

Важно отметить, что голосование площадями машиномест было допущено в ситуации, когда передача машиномест их владельцам должна была быть осуществлена согласно заключённым договорам, но не осуществлялась, и приобретатели машиномест фактически были лишены возможности участвовать в голосовании. Подобное поведение организатора общего собрания (ООО «Прима-мех эксплуатация) мы вынуждены отнести к недобросовестному поведению и злоупотреблению правом.

  1. Решениями общего собрания собственников (см. п.п. 8.2, 8.3, 8.4 Протоколов собрания) утвержден размер платы (тариф) за содержание и текущий ремонт общего имущества для собственников нежилых помещений и машино-мест в размере, в 1,8 – 2,8 раза отличающемся от соответствующего тарифа для собственников жилых помещений. Однако в ЖК РФ (ст. 39 п.3; ст. 158 п.1) указано, что ЛЮБОЙ «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего  ему помещения,  а  также участвовать  в  расходах на содержание  общего  имущества  в  многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество». Т.е. размер платы на содержание общего имущества определяется только размером доли в праве общей собственности и  не  зависит  от  категории  помещений,  которым  собственник владеет (жилое, нежилое, машиноместо).

Об этом же сказано и в письме Министерства регионального развития РФ № 6177-АД/14 от 06.03.2009: «В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на  1  кв.м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме».

И в Постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 №75 говорится то же: «…Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме» (ст. 1, п. 2, абзац 3).

Наконец, и в Договорах управления – как в действовавших до общего собрания, так и введенных общим собранием собственников (см. п.1.2 Договора; примечание 1 к преамбуле Договора; Приложение 6 к Договору) указано, что «Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в многоквартирном доме», и наряду с жилыми указаны нежилые помещения.

Для создания видимости соответствия требованиям законодательства введенные решением собрания тарифы для собственников нежилых помещений  и машиномест разбиты на 2 части: «перечень обязательных работ и услуг по содержанию общего имущества», и «перечень необходимых работ и услуг для обеспечения благоприятных и безопасных условий». Однако работы, указанные во второй части тарифов для нежилых помещений, также относятся к общему имуществу МКД, и не могут тарифицироваться в размере, отличном от тарифа, установленного для собственников жилых помещений.

  1. Решением общего собрания собственников (п.п. 6.11, 6.13 Протокола собрания) выделены из общего списка работ/услуг «СКУД и домофония» и «видеонаблюдение», и утверждена их стоимость в размере, на порядок превышающем рыночный уровень.

В подготовленных УК к собранию материалах такой размер тарифов объясняется необходимостью возврата инвестиций застройщика ЗАО «Прима-мех» на создание этих систем.

Однако в соответствии с Приложением 1 к действующему Договору управления МКД (п.п. 16, 17, 21 раздела «Технические подвалы», а также раздел «Сигнализация») указанные системы существовали в составе общего имущества нашего жилого комплекса, по крайней мере, с момента проведения конкурса по выбору УК и составления действующей редакции договора управления,  то есть с  сентября 2015 г.

Таким образом, все вышеуказанные системы уже были оплачены собственниками и приняты от Застройщика на обслуживание УК, и требование возврата инвестиций в создание этих систем незаконно и необоснованно.

Более того, если это оборудование входит (и входило с сентября 2015г) в состав общего имущества МКД, то его обслуживание входит (и входило ранее, см. п.14 Приложения 3 к Договору управления) в тариф по обслуживанию и ремонту общего имущества, и не может тарифицироваться дополнительно.

  1. Решением общего собрания собственников (п. 8.10 Протокола собрания) утверждена новая редакция Договора управления МКД, в том числе внесены изменения в Приложение 3 Договора управления «Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД», изменен размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, включены дополнительные акты разграничения балансовой принадлежности. При этом:

5.1. В новой редакции Приложения №3 к Договору управления неправомерно исключены дополнительные работы и услуги, которые УК в соответствии с условиями конкурса по выбору управляющей компании МКД и положениями п.80 Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (с изменениями и дополнениями), обязалось выполнять за плату за содержание и ремонт жилого помещения.

Между тем, заявленная УК на конкурсе годовая стоимость таких дополнительных работ, обязательных к исполнению в рамках основного тарифа за содержание и ремонт общего имущества, составляет 26 млн. рублей!

5.2. В соответствии с ЖК РФ (ст. 156, п.3), «Размер платы … за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований)».

Такое же требование устанавливает и ст. 34 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года: «34. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации».

Однако в МКД ЖК «Виноградный» на общее собрание не выносился вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании. Управляющая компания ООО «Прима-мех эксплуатация» была отобрана для управления нашим МКД на конкурсе, установившем на 3 года  для победителя условия управления (в том числе тарифы и форму договора). Изменение этих условий возможно на общем собрании собственников только после выбора собственниками способа управления МКД и подтверждения выбора управляющей компании, чего на первом (и пока единственном) состоявшемся в мае-июне 2017г общем собрании сделано не было.

Таким образом, до выбора на общем собрании собственников способа управления многоквартирным домом, для собственников помещений в МКД должны применяться тариф и форма Договора управления, установленные конкурсом.

5.3. Введенный Приложением 7/2 к новой редакции Договора управления МКД «Акт  разграничения балансовой принадлежности системы водоснабжения и эксплуатационной ответственности сторон» устанавливает границу ответственности управляющей компании ДО крана-фильтра на вводе в квартиру. Однако это противоречит ст. 5 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года, гласящей: «5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях…».  Таким образом, кран-фильтр на вводе в квартиру (первый запорно-регулировочный кран на отводах внутриквартирной разводки от стояков) относится к общему имуществу МКД, и граница ответственности управляющей компании должна устанавливаться ПОСЛЕ него.

  1. Услуга по предоставлению пользования газом в нашем МКД управляющей организацией не оказывается, поскольку дом не газифицирован.

Однако, в действовавшем с даты проведения конкурса Договоре управления, услуга «газ» была указана в п. 26 Приложения 3 (26. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме) и оценена в размере 2,2 руб/м².

В п. 8 Объявления о проведении общего собрания управляющей компанией  предложено «исключить услугу – газ» из размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Однако в проекте Решения по этому вопросу, собственникам предложено голосовать не за исключение неправомерно включённой в Договор услуги, а за замену этой услуги на услугу «Управление МКД», причём с  01 октября 2015 года, т.е. задним числом. Это решение принято на собрании (см. п. 8.8 протокола собрания).

По закону о защите прав потребителей (статьи 27-29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016), стоимость неоказанной услуги (в данном случае именуемой УК как услуга «Газ»), должна быть возвращена потребителю услуги, и в любом случае не может быть задним числом заменена на иную услугу.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 №75, устанавливающему правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (ст. 1, п. 2, абзац 3), ««размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения». Таким образом, установленный на конкурсе в сентябре 2015г тариф уже включал в себя плату за услугу по управлению МКД, и повторное взимание оплаты за одну и ту же услугу, тем более задним числом, неправомерно.

  1. В п.п. 8.4 – 8.7 Решения УК было предложено утвердить размер платы (тариф) за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников машиномест.

Однако из предложенных УК материалов к рассмотрению вопросов повестки дня собрания видно, что в указанный тариф, утвержденный решением общего собрания, включена также оплата за содержание и уход собственно машиноместа.

Общее собрание собственников не вправе принимать решения по обслуживанию УК личного имущества собственников, поэтому  формулировка решений по п.8 умышленно вводила собственников помещений МКД в заблуждение, а утвержденное собранием решение по установлению платы за обслуживание личного имущества незаконно.  

Подобные решения, которые касаются обслуживания личного имущества собственников (тем более – личного имущества ограниченного числа собственников, не совпадающего с общим числом собственников всех помещений МКД), должны приниматься каждым из собственников индивидуально.

  1. В соответствии с ЖК РФ (ст. 45, п.7), «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». Компетенция общего собрания указана в ст. 44, п.2 ЖК РФ. В соответствии с вышесказанным, вынесение на такое общее собрание управляющей компанией вопросов (и принятие по ним решений):

— о содержании личного имущества собственников (машиномест),

— о доп. услугах (СКУД, домофония, видеонаблюдение),

— об определении территориальной подсудности,

— других вопросов, не отнесенных ЖК РФ к компетенции общего собрания, но вынесенных на голосование управляющей компанией – неправомерно.

  1. Форма очно-заочного собрания была избрана управляющей компанией ООО «Прима-мех эксплуатация» в целях обхода требования закона о проведении заочного собрания только после проведения собрания в очной форме (ст. 47 ЖК РФ). Фактически собрание проведено в заочной форме, так как на очной части голосование не проводилось, а было проведено только обсуждение повестки дня (см., в том числе, размещенные в материалах к собранию ответы управляющей компании на вопросы жильцов). Это является нарушением, поскольку проведение собрания в ЗАОЧНОЙ форме возможно только после созыва и проведения ОЧНОГО собрания.
  1. В ЖК РФ определено, что голос собственника на общем собрании пропорционален размеру общей площади его помещения, а «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас» (ст. 15 п.5; ст. 37 п.1; ст. 48 п.3). При этом за 100% голосов на собрании принимается общая площадь всех принадлежащих собственникам помещений, за вычетом «летних» помещений.

Между тем, приведенные в протоколах общего собрания цифры площадей показывают, что расчет кворума и голосов выполнялся по площадям помещений, включающих «летние». Неправильный учет общей площади помещений является нарушением установленных в ЖК РФ правил подсчета голосов на общем собрании собственников, и ставит под сомнение его результаты.

C учетом изложенного,

ПРОСИМ:

Организовать всестороннюю и полную проверку изложенных нами в настоящей Жалобе фактов и доводов, для чего осуществить внеплановую проверку  деятельности управляющей организации ООО «Прима-мех эксплуатация» на предмет:

1) Соответствия процедуры организации и проведения управляющей организацией  ООО «Прима-мех эксплуатация» указанных в настоящей Жалобе общих собраний собственников, порядка принятия такими собраниями решений,  требованиям законодательства; правомерности утверждения новых условий договоров оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в каждом МКД корпусов 1,2,3,4 ЖК «Виноградный»; соблюдения при проведении общего собрания собственников прав и законных интересов собственников помещений.

2) В случае выявления нарушений требований действующего  законодательства, ущемлений прав и законных интересов собственников помещений, допущенных управляющей организацией ООО «Прима-мех эксплуатация» при проведении общего собрания собственников, обратиться в порядке п.п. 5.7.1, 5.7.3, 5.7.4 Положения о государственной Жилищной инспекции города Москвы, утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 26 июля 2011 года N 336-ПП (в редакции, введенной в действие постановлением правительства города Москвы от 16 декабря 2014г. № 764-ПП, с изменениями на 21.04 2017г  № 212-ПП), в суд с заявлением  о признании недействительными полностью или частично решений, принятых общими собраниями собственников помещений в МКД корпусов 1, 2, 3, 4 ЖК «Виноградный».

  Приложения     к     настоящей  Жалобе:

  1. Договор управления МКД с приложениями (редакция Договора, введенная Конкурсом по выбору управляющей организации).
  2. Договор управления МКД с приложениями (редакция УК, утвержденная общим собранием собственников помещений в МКД в июне 2017г.).
  3. Объявление УК о проведении общего собрания собственников.
  4. Материалы УК о проведении общего собрания в мае-июне 2017 года (выдержки).
  5. Протоколы общего собрания собственников помещений корпусов 1,2,3,4.