О НАРУШЕНИЯХ ПРИ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ ОСС-3 (разбираемся без эмоций)

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Оповещение о проведении ОСС-3 появилось на сайте инициатора созыва собрания (УК ООО «ПМЭ») за 10 дней и 1 час до дня проведения очной части собрания 1 корпуса. Таким образом, у жителей не оставалось времени ни для обсуждения повестки дня, ни для её корректировки, ни для внесения дополнительных вопросов

 Инициатор собрания (УК ПМЭ) не организовал встречи с жителями не только для обсуждения и согласования с ними повестки дня — до даты объявления ОСС, но и для представления материалов, разъясняющих вопросы, внесенные им в повестку – после объявления ОСС и до проведения очной части. Материалы к ОСС впервые были ЧАСТИЧНО представлены только на очной части ОСС (устно и в раздаточной брошюре). Поскольку ОСС было организовано в очно-заочной форме, явка на очную часть всех желающих принять участие в голосовании не требовалась, и поэтому материалы, озвученные на очной части, стали доступны лишь ограниченному числу жителей.

Широкая доступность материалов ОСС (путем их публикации на сайте УК ПМЭ) была обеспечена организатором собрания лишь более чем через две недели после проведения очной части и начала голосования. При этом опубликованные на сайте материалы существенно отличаются от материалов, раскрытых организатором собрания на очной части (устно и в брошюре). Отличия этих материалов указаны ниже, в наших комментариях.

НАШИ КОММЕНТАРИИ К ВОПРОСАМ, ВЫНЕСЕННЫМ НА ОСС-3

Вопросы 3 – 9 (о выборе способа формирования фонда кап ремонта МКД).

— Собственно ВЫБОР способа (на счет регионального оператора или на спецсчет) не предлагается: в Решении предлагается голосовать ТОЛЬКО за спецсчет, владельцем которого станет УК ПМЭ.

— Хотя на очной части организатор собрания заявил, что собираемые на кап ремонт деньги будут зачисляться на спецсчет напрямую (минуя расчетный счет УК), вопрос 9.1 Решения безальтернативно предлагает голосовать за внесение услуги «Взнос на кап ремонт» отдельной строкой в ЕПД.

— В материалах на сайте ПМЭ по вопросу спецсчета сказано, что при открытии спецсчета нашей УК придется самостоятельно вести работу с должниками. Однако сама УК неоднократно заявляла, что вести такую работу в нашем ЖК ей трудно, и в настоящее время по этой причине ПМЭ имеет существенные непогашенные задолженности перед поставщиками ЖКУ. Очевидно, что в таких условиях возлагать на УК ещё и функцию сбора взносов на кап ремонт ПРЕЖДЕВРЕМЕННО.

— Вопросы 5.2, 5.3 предлагают утвердить новую редакцию договора управления, причем организатор на очной части связывал вносимые в ДУ изменения исключительно с выбором спецсчета. Однако новый текст ДУ, выложенный позднее на сайте УК ПМЭ, содержит единственное (выделенное жёлтой заливкой) изменение, и касается оно отнюдь не спцсчета. Новый пункт 9.5 договора управления вводит положение об автоматической пролонгации ДУ (!), что к вопросам кап ремонта и спецсчета никакого отношения не имеет, и в Решении не оговаривалось!

Вопрос 10 (информация о выполнении решений ОСС-2).

— в информации говорится (как о состоявшемся факте) об установке с 01.01.2018г нового ограждения комплекса, переходе с 01.01.2018 на новую униформу работников охраны – что не соответствует действительности.

— в информации говорится о том, что комплекс работ по видеонаблюдению до настоящего времени не закончен (нет видеокамер «с обзором периметра дома», до сих пор отсутствует «Пост Центрального Наблюдения») – однако оплата за услугу «видеонаблюдение» взимается с жителей в ПОЛНОМ объеме уже полгода!

— это же относится и к услуге «СКУД и домофония», завершение работ по которой предполагается к 01.03.2018г.

— в работах по благоустройству территории перечислены мероприятия, которые давно должен был завершить ЗАСТРОЙЩИК в рамках проекта благоустройства ЖК, но они почему-то отнесены к мероприятиям УК (выполненным за счет средств на СИРЖ?).

Вопрос 11 (об утверждении схемы мест установки ограждений и шлагбаумов).

— Хотя устно организатор ОСС относил этот вопрос к ограждению территории ЖК постоянным забором, из материалов к ОСС это не вытекает. В брошюре вопрос 11 говорит уже не про «ограждения И шлагбаумы», а про «ограждения (шлагбаумы)». В материалах на сайте ПМЭ к вопросу 11 отнесены ТОЛЬКО приложения 4 – по шлагбаумам. Формулировка вопроса 11 в Решениях невнятна. Таким образом, актуальный для всех жителей вопрос о постоянном ограждении ЖК вновь не включен явным образом в повестку дня.

— На очной части ОСС 1 корпуса говорилось, что шлагбаумы будут установлены за счет застройщика. В раздаточной брошюре вопрос оплаты шлагбаумов не затронут. Однако в материалах, опубликованных позднее на сайте ПМЭ, уже указана стоимость установки шлагбаумов, и говорится об отнесении этой стоимости в дальнейшем на жильцов. Стоимость обслуживания шлагбаумов не раскрыта вообще.

— Несмотря на то, что по вопросу установки шлагбаумов решение ещё не принято, шлагбаумы уже устанавливаются (а шлагбаум у 3 корпуса УЖЕ установлен).

Вопрос 12 (о собачьей площадке).

— предложено голосовать за площадку, однако её описание, точное размещение и стоимость создания не освещены.

Вопрос 13 (о парковке для магазина).

— в материалах на сайте ПМЭ говорится, что этот вопрос снят с голосования. Казалось бы, правильно, что абсолютно непроработанный вопрос (неизвестны точное место размещения, источник финансирования, неизвестен даже «магазин») снят с голосования. Однако и здесь – нарушение: нельзя изменять повестку в ходе собрания.

Вопрос 14 (о декоративном ограждении вдоль фасадов 1-2-3 корпусов).

Этот вопрос – нагромождение нелепостей: высота декоративного заборчика на очной части ОСС и в брошюре обозначена как 1,2 м, в материалах на сайте – как 1,45 м. (кстати, если в смете на заборчик высота штакетин-ламелей указана 1,45 м, то полная высота заборчика – с учетом зазора от земли мин. 10…15 см – выйдет за пределы разрешенной по СНИП…). Смета на заборчик явно (и с ошибками) «слеплена» из сметы на ОСНОВНОЙ забор. Стоимость заборчика 5,5 млн руб – непомерна (даже с учетом того, что после исправления допущенной в смете ошибки сложения она окажется на 1 млн меньше). Антивандальная функция заборчика (без калиток и без примыкания к фасадам) отсутствует. Голосование за заборчик и его финансирование абсурдны (первый корпус голосует и оплачивает заборчик перед 1 корпусом, второй – перед 2-м, третий – перед 3-м, а четвертый – перед 1, 2 и 3! В то же время «липовая» смета по корпусам не разбита!). Порядок установки заборчика (после ПОЛНОГО сбора денежных средств со ВСЕХ собственников) означает: «никогда»…

Совершенно очевидно, что вопрос об ограждении фасадов 1-2-3 корпусов вынесен на голосование не для решения вопроса ограждения, а для переноса на жителей «вины» за отсутствие такого ограждения.

 

ТАКИМ ОБРАЗОМ, ПРОВЕДЕНИЕ ОСС-3 (по причине его неподготовленности, неактуальности и непроработанности вынесенных вопросов, отсутствия открытого обсуждения с жителями, наличия фактов искажения информации) СЧИТАЕМ В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ НЕЦЕЛЕСООБРАЗНЫМ. Такому собранию – БОЙКОТ!


Энергосбережение и теплосчетчики в ЖК «Виноградный»

На конкурсе по выбору управляющей компании в сентябре 2015г предложенная застройщиком управляющая компания ПМЭ обязалась, кроме основных работ и услуг, выполнять (в рамках тарифа 46,33 руб/кв м!) также и дополнительные работы. В числе этих дополнительных работ были указаны и работы по энергосбережению – на сумму 2 млн руб в год. Правда, в новой редакции договора управления, принятой (голосами застройщика!) в июне 2017г на ОСС-2, эти дополнительные работы куда-то исчезли. Однако это не означает, что УК ПМЭ избавилась от необходимости заниматься энергосбережением. Законодательство (ПП РФ 646 и др.) ОБЯЗЫВАЕТ управляющие компании заниматься энергосбережением. И в нашем ЖК для этого – широкое поле деятельности…

Освещение МОПов (даже там, где и так светло в светлое время суток) не выключается 24 часа; многие жители жалуются на чрезмерный обогрев лифтовых холлов; размер платежей за отопление в платежках от УК удручает…

Чтобы убедиться в наличии проблемы с теплосбережением, мы сравнили расход тепла в трех разных МКД, просуммировав цифры из платежек за 12 месяцев 2016 года и отнеся их к 1 кв.м. жилой площади. Наш ЖК сравнивался с похожим (но более старым) ЖК на Измайловском бульваре и с 9-этажной «брежневкой» из Южного Измайлова, построенной в 70-х годах (из тех серий, которые сейчас дополнительно утепляют; но эта – еще не утеплена).  Если расход тепла в «брежневке» принять за 100%, то для ЖК (Измайловский бульвар, 55) расход составил 64%; а вот расход в нашем ЖК оказался … 122%!! Вот вам и «Дом высокой энергоэффективности класса В», о чем гордо извещают установленные у нас таблички…

Что можно было бы сделать нашей УК для обеспечения пусть не «высокой», а просто нормальной энергоэффективности?

СНИЖЕНИЕ РАСХОДА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ

Ну, хотя бы не освещать МОПы круглосуточно. Способы известны; самый дешевый, применяемый в Москве (но не у нас!) повсеместно – это диспетчеризация: диспетчер УК централизованно включает освещение вечером, и выключает утром. Конечно, это касается только тех МОПов, куда попадает дневной свет. Поэтому придется переделать разводку освещения, что вполне под силу УК. Ну или можно оборудовать МОПы датчиками движения и освещенности: это дороже, но современнее, и лучше соответствует «высокому званию элитного ЖК». За рубежом еще частенько используют этажные выключатели-кнопки с задержкой отключения; но это как-то «не элитно» — ручной труд …

Еще неплохо бы перенастроить управление лифтами: когда на ОДИН вызов приезжает сразу ДВА лифта, это и электричество зря расходует, и лифты зря изнашивает, и делает второй лифт недоступным для параллельного вызова…

СНИЖЕНИЕ РАСХОДА ТЕПЛА

В тех МОПах, где тепловыделение избыточно, следует поставить термоголовки на радиаторы отопления, и настроить их на комфортный обогрев.

В непроданных квартирах и офисах (а на декабрь 2017 не продано примерно 140 квартир и ВСЕ нежилые помещения) также установить термоголовки на радиаторы, и настроить их на минимальный обогрев. (Эта мера должна дать хороший эффект, т.к. установленные по проекту радиаторы «переразмерены» раза в полтора, и греют «на всю дурь». И термоголовки в УК имеются, но выдаются ТОЛЬКО по запросу владельца – и сразу после ремонта выбрасываются, т.к. не подходят по резьбе к большинству вновь установленных после ремонта радиаторов).

В уже проданных квартирах, где еще не начался ремонт – тоже установить термоголовки. А чтобы стимулировать их владельцев (как, впрочем, и ВСЕХ жителей ЖК) к экономии тепла – ввести оплату тепла по показаниям индивидуальных (квартирных) теплосчетчиков, благо техническая возможность для их установки есть, а в 2015-2016гг некоторые жители даже установили такие счетчики, и наша УК принимала их показания для начислений за обогрев квартир.

ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ СЧЕТЧИКИ ТЕПЛА

Возможно, вы удивитесь – но наш ЖК в соответствии с законодательством ДОЛЖЕН БЫЛ БЫТЬ ИЗНАЧАЛЬНО ОБОРУДОВАН КВАРТИРНЫМИ ТЕПЛОСЧЕТЧИКАМИ ЗА СЧЕТ ЗАСТРОЙЩИКА. Об этом прямо говорится в Федеральном Законе 261-ФЗ, п.7 статьи 13 которого гласит: «Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии». Должны были быть. И проектом место для таких счетчиков предусмотрено. Только на момент «ввода в эксплуатацию» ни квартирных счетчиков тепла, ни противопожарной системы, ни много чего другого в нашем ЖК не было. Противопожарную систему сейчас (по прошествии ТРЕХ лет!) доделывают, а квартирные счетчики тепла сначала ставили за деньги жильцов, а потом и это перестали, мотивируя тем, что все равно их показания учитываться не будут: для этого, мол, нужно, чтобы счетчиками было оборудовано 100% помещений (спрашивается, и кто же эти 100% помещений, в нарушение 261-ФЗ, не оборудовал счетчиками?).

Сейчас ситуация уже несколько иная: у проданных квартир появились собственники. И в этом случае 261-ФЗ требует (п. 8 статьи 13): «До 1 января 2019 года собственники объектов, которые указаны в частях 3 — 7 настоящей статьи … обязаны обеспечить оснащение таких объектов приборами учета используемой тепловой энергии, указанными в частях 3 — 7 настоящей статьи, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию». Напомним, что в п. 7 ст. 13 говорится, в т.ч., о помещениях многоквартирных домов и индивидуальных счетчиках тепла, а «собственники объектов» — это «граждане-собственники помещений в МКД».

Как побудить ВСЕХ «собственников помещений в МКД» установить теплосчетчики? Многочисленные статьи специалистов, доступные в интернете, советуют: принять на ОСС решение о разнесении затрат тепла между собственниками помещений с учетом индивидуальных теплосчетчиков. Это и будет наилучшим стимулом к теплосбережению и установке квартирных приборов учета…

РАЗНЕСЕНИЕ ТЕПЛОЗАТРАТ С УЧЕТОМ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ТЕПЛОСЧЕТЧИКОВ

На собственника помещения, оборудованного инд. теплосчетчиком, должна приходиться доля тепла, складываемая из показаний его теплосчетчика и доли тепла на обогрев МОПов.

Тепло на обогрев МОПов (точнее, тепло на обогрев МОПов плюс теплопотери по пути от общедомового до индивидуальных счетчиков), в случае, когда ВСЕ помещения МКД оборудованы инд счетчиками, определить просто: нужно вычесть из показания общедомового счетчика сумму показаний ВСЕХ индивидуальных счетчиков. И найденную таким образом величину разнести между собственниками помещений пропорционально площади их помещений. А вот если инд теплосчетчиками оборудованы НЕ ВСЕ помещения, тепло на обогрев МОПов можно определить только оценочно. В нашем ЖК, например, отношение площадей (отапливаемых и неотапливаемых) ВСЕХ МОПов к отапливаемой площади ВСЕХ ПОМЕЩЕНИЙ СОБСТВЕННИКОВ равно 0,28 (величина подсчитана по данным конкурсной документации, с учетом ММ и паркинга). Учтем также, что обогрев МОПов (особенно паркинга) требуется меньший, чем для жилых помещений; да и площадь МОПов взята завышенной – отдельно ОТАПЛИВАЕМАЯ площадь МОПов в конкурсной документации не указана. Однако есть еще и теплопотери. Короче, можно принять, что на обогрев МОПов уходит примерно 30% тепла, подводимого к нашему ЖК. Кстати, и мировая практика говорит, что на обогрев МОПов уходит 30…40% тепла.

Справедливо ли разносить тепло между собственниками с учетом подобных допущений? Ну уж по крайней мере куда справедливей, чем делить тепло между собственниками «в среднем по больнице», как это делается в нашем ЖК сейчас. А после оборудования квартирными теплосчетчиками бОльшей части помещений (чему будет способствовать переход на предлагаемый выше расчет) – затраты на обогрев МОПов будут уточнены, и их разнесение станет не только справедливым, но и абсолютно объективным.

Подробнее предлагаемая нами методика расчета теплопотребления с учетом показаний индивидуальных теплосчетчиков, основанная на рекомендациях Госстроя России, изложена в нашей статье «Методика расчета теплопотребления с учетом индивидуальных теплосчетчиков».


Опыт ремонта в Виноградном

По итогам ремонта хочется поделиться позитивным и не очень позитивным опытом прошедшего ремонта в нашем ЖК. Мнение автора не является единственно верным и может отличаться от мнения экспертов. 

С чего начать

Прежде всего, нужно принять тот факт, что в процесс отделки купленной квартиры придется полностью погрузиться как минимум, одному из членов семьи. Ремонт квартиры в новостройке по трудозатратам и степени вовлеченности может сравниться разве что со  строительством загородного дома. Поэтому, перед началом ремонта полистайте журналы по дизайну , посмотрите видеоблоги Алексея Земского (http://zems.pro), подпишитесь на рассылку сайта houzz.ru и inmyroom.ru. Чем больше вы посмотрите разных вариантов дизайна, планировок, тем более осознанным будет ваш выбор.  Сходите в гости к знакомым,  недавно закончившим ремонт, и отметьте для себя, что нравится, а что нет, послушайте их советы. На всякий большой проект нужен моральный настрой и полное вовлечение, тогда легче получить ожидаемый результат.

Проектирование и дизайн

Даже если вы делаете 10-ый ремонт, все-таки лучше проектирование квартиры делегировать грамотному дизайнеру (архитектору). Дизайн-проект должен учитывать  все ваши потребности: количество человек в семье с перспективой роста,  образ жизни, характер работы и др, а также не должен противоречить требованиям законодательства при проведении перепланировки.  Об этом неоднократно говорил Алексей Земсков в своих видеоблогах, об этом же у вас спросит грамотный дизайнер.  Именно исходя из индивидуальных потребностей дизайнер предложит планировку квартиры, расположение мебели, и спроектирует зонирование пространств. Вероятно, для некоторых будет новостью то, что дизайн-проект это в первую очередь не набор красивых визуализаций, а планировки и строительные чертежи. Хотя и визуализации лишними не будут.

Итак, перед началом ремонта у вас должен быть полный набор монтажных чертежей и планировок. Грамотные рабочие должны по этим чертежам выполнить полный комплекс работ по ремонту.

Проектная документация и работа с УК

Как известно, наша УК в обязательном порядке требует согласовать с ней проект планировки и полный комплект инженерные проектов. Требование о платном согласовании проектов с УК не является  законными, а оплаченные «услуги» УК не имеют никакой практической ценности.  Получив запрашиваемую сумму, сотрудники УК на ваши проекты смотрят 30-40 секунд, затем ставят подпись и «разрешают» ремонт. Тем не менее, отстаивать свои права или быстро начать ремонт решать вам.

Чем реально может помочь УК:

  1. Безлимитный доступ к мусорному контейнеру. Сначала я пробовал вывозить сам или просить строителей вывозить мусор, но в итоге заплатил УК за контейнер, так гораздо удобнее. Мусора на стройке много всегда и на всех этапах.
  2. Проверка гидроизоляции . После работ по гидроизоляции УК требует заполнить водой санузел , после чего вода стоит сутки и смотрят на состояние потолка в соседней квартиры, расположенную снизу под вашей. По мере заселения дома такое мероприятие, скорее всего, больше не проводят, а жаль.
  3. Технический надзор за проведением ремонта (по договоренности) – штука полезная и позволяет сохранить конструкции и коммуникации нашего дома в целости, а наши нервы в порядке.
  4. Подключение трех фаз и подача полной мощности на вашу квартиру при наличии полного пакета документов. Это обязанность УК, об этом будет отдельная публикация.
  1. УК полезна при отключении стояков водоснабжения и отопления, при замене подводящего электрокабеля, при замене 90-градусного отвода канализации на 45-градусный (для этого тоже нужен доступ в квартиру, расположенную под Вашей).

Выбор бригады и взаимодействие с рабочими

Построение хороших отношений с рабочими – залог качественного ремонта. Теме не менее, есть особенности, которые стоит учитывать:

  1. Показанные бригадой качественные (на первый взгляд) ремонты не гарантируют дальнейшую качественную работу именно с вами. Более того – они кажутся качественными именно «на первый взгляд», тогда как проверять качество работ нужно как минимум с правИлом и угольником в руках, не забывая также заглянуть в сантехнические люки стояков водоснабжения и в квартирный электрощит;
  2. В целом, работать лучше с организацией, у которой есть несколько специалистов – плиточников, сантхеников штукатуров и маляров. Еще лучше – если эти специалисты во время ремонта у вас также задействованы на других ремонтах в нашем ЖК .
  3. Если вам рассчитали работу исходя из площади (так в основном поступают частники) не стоит обольщаться – это не безлимитный проездной. Если вы будете нагружать работяг все новыми и новыми идеями ремонта или переделками, то они или уйдут или будут халтурить или воровать, или (в лучшем случае), потребуют еще денег. денег. Рассчитывая стоимость исходя из площади, бригада будет с вас брать деньги регулярно на свою зарплату, а работать .. по разному. Поэтому –  лучше платить только по смете выполненных работ исходя из их объема и качества.
  4. Если качество работы бригады перестало устраивать – лучше расстаться сразу, отношения вряд ли улучшатся а напряжение и взаимное недовольство будет только расти.
  5. Идеальный вариант проектной команды:
    • заказчик (вы) – занимаетесь своими делами, пока идет процесс ремонта. Согласуете проект, платите всем деньги;
    • Руководитель проекта (представитель заказчика) – выносит мозг дизайнеру, контролирует исполнение проекта. Четко понимает, что должно получится после ремонта.
    • Дизайнер  — чертит чертежи и картинки под руководством руководителя проекта
    • Прораб руководить рабочими на объекте. Берет в руки молоток или гаечный ключ когда надо. Рассчитывает потребности в материалах – по крайней мере, в черновых; заказывает их (заодно ошибаясь в разы и отчитываясь «липовыми» чеками).

Зачастую именно Вам приходится совмещать роли заказчика и руководителя проекта, это довольно тяжело. Хорошим вариантом будет ситуация, если дизайнер сможет взять на себя роль руководителя проекта: будет контролировать ход работ и транслировать ваши требования прорабу.

Черновые работы

Важный моменты – купите лазерную рулетку, уровень (желательно и лазерный, и пузырьковый), двухметровое правИло и большой угольник. (А еще строительный пылесос Dexter в Леруа и много всякого другого). Рулеткой контролируется параллельность стен, угольником – прямые углы в местах установки кухни и встроенной мебели, уровнем и правИлом – вертикальность стен. Не будет прямых углов и вертикальных стен – встроенная мебель не встанет или встанет после повторного «выравнивания» стен кувалдой. А пылесос вручите прорабу, и строго скажите, чтобы пылесосили ЕЖЕДНЕВНО в конце работы, что будете лично проверять и лично штрафовать. Если после этого начнут пылесосить раз в 2…3 дня – уже хорошо…

Про стяжку понял две вещи. Стандартный «пирог» от строителей в виде подложка — керамзит- ЦПС (цементно песочная смесь) – вполне приемлемый вариант. Тем не менее, производители часто недосыпают цемент в подобные смеси. Дополнительная лопата цемента на мешок смеси лишней не будет. Наливной пол при качественной стяжке, на мой взгляд,  не нужен. Но если ошиблись со стяжкой и нужно выровнять ямы для последующей укладки пола —  готовьтесь к покупке наливного пола.

Перед стяжкой ОБЯЗАТЕЛЬНО заставьте рабочих лазерным уровнем «прострелить» всю площадь квартиры и сделать на стенах отметки уровня будущего «чистого» пола. Проверьте, как уровень «чистого» пола согласуется с выбранными радиаторами отопления, выпуском канализационных стояков и уровнем плитки в холле перед Вашей квартирой. В дальнейшем требуете, чтобы метки уровня «чистого» пола сохранялись/возобновлялись на стенах НА ВСЕХ ЭТАПАХ РЕМОНТА. Согласуйте с дизайнером, какие перепады по высоте стяжки нужно обеспечить в разных помещениях квартиры: это определяется типом финишного напольного покрытия, которое желательно выбрать уже ДО начала работ по стяжке. Ну и, конечно, начинайте стяжку ПОСЛЕ завершения разводки отопления и электрики.

Инженерные системы

Водо и тепло снабжение

Отопление от застройщика лучше заменить на коллекторную  схему хотя бы потому, что в коллекторной схеме вы не заливаете бетоном места соединения труб. В коллекторной схеме бетоном заливаются только прямые отрезки труб без тройником и соединений, все трубы подключаются к «гребенке». В качестве минуса коллекторной схемы вы получите очень теплый пол около «гребенки» отопления, это может негативно влиять на половое покрытие.

Трубы что на отопление, что на водопровод, лучше брать Rehau Stabil. Покупку черновой сантехники можно отдать на откуп бригаде, если вы ей доверяете. Бойлер желательно поставить, накопительный, к проточным доверия особо нет. Не стоит прятать бойлер в стояк водоснабжения, если он сломается, то починить его будет весьма затруднительно.

Не забываем про сантехнические люки. Они должны быть достаточно большими, чтобы была возможность заменить полную начинку вашего водораспределительного узла. Тем не менее, большие люки могут провисать со временем (проверено) и вместо них лучше ставить мебельные дверцы или жалюзийные двери.

Электрика

Послушал совета умных людей – заказал сборку электрического щита у проектировщиков, которые делали электропроект, и ни разу не пожалел. Щит был собран не в пыли и грязи, а в спокойных и чистых условиях и довольно качественно. Однозначно  стоило отдать этой же организации монтаж электрики по проекту, косяков было бы меньше.  В целом, монтаж электрики лучше отдать профессионалам, пусть даже это будет стоит вам чуть больших денег, чем монтаж работягами ремонтной бригады. (Но даже профессионалы могут халтурить, облегчая себе жизнь. Часто, например,подключение розеток выполняется «шлейфом», хотя правильнее и надежнее – через распред коробки; кабель используют тот, который «под рукой», чтобы «побыстрее» и «не ждать», а не в соответствии с проектом; экономят на защитной гофре, применяя «серую» вместо «черной»… Поэтому – контроль и еще раз контроль. И консультации с электриком, которому вы полностью доверяете…

Вентиляция и кондиционирование

Система приточной вентиляции в квартире оправдана, если ваши окна выходят на шумную улицу. Приточка позволит подавать в квартиру чистый воздух комфортной температуры – подогретый или охлажденный. Тем не менее, приточная система вентиляции довольно дорога и требует регулярного обслуживания – это и фильтры и прочистка. Кроме того, по опыту соседей подогрев воздуха включается по поводу и без повода, что приводит к перерасходу электроэнергии . Тем не менее, на мой взгляд , в нашем ЖК можно обойтись без приточки: район у нас довольно тихий. За прошлое лето кондиционеры на холод включались несколько раз в комнате, которая выходит на южную сторону. А вот для обогрева кондиционеры использовались гораздо чаще, пока не включили отопление.

Слаботочные системы и «умный дом»

Не стоит преуменьшать значимость слаботочных систем и тем более не стоит отдавать «проектирование» этих систем на окуп ремонтникам. Последние, как показывает практика полные дилетанты в этом вопросе,  все советы ремонтников обычно сводятся к установке «слаботочного щитка» и вытягиванием в него бесполезного коаксиала и 2-3 концов «интернет-кабелей».

Итак, на что стоит обратить внимание

  1. Проводных Ethernet (Интернет) розеток мало не бывает. Подключение мультимедийных приборов по wifi крайне ненадежно, ничего лучше, чем провод пока не придумали. Предусмотрите вывод проводов UTP категории 5E и выше для каждого телевизора, музыкального центра, тв-приставок и пр мультимедии, в местах установки видеокамер наблюдения, водосчетчиков (на перспективу), в рабочих зонах и в местах установки серверного оборудования;
  2. Установив роутер в слаботочный щиток у входа в квартиру вы гарантированно получите плохой сигнал WIFI , а также появится риск перегрева устройства. Вывод – тяните интернет кабели от розеток и заводите кабели от провайдеров в период ремонта в подсобное помещение, где предусмотрите коммуникационный шкаф. Для разводки слаоботочных кабелей, роутера, коммутатора и серверного оборудования (если оно вам необходимо) необходим специальный шкаф (стойка).
  3. Коаксиальный кабель уже не актуален, в нашем ЖК услуг кабельного ТВ по коаксиалу нет и вряд ли появится.
  4. Контроллеры системы защиты от протечек стоит как раз таки поставить в слаботочный щиток около входа и вывести шлейфы  датчиков туда. На котроллерах защиты от протечек, обычно,  есть кнопка принудительного перекрытия воды. Вода в стояках перекрывается из одной точки при выходе из дома, и не нужно открывать сантехнические люки.
  5. Если Ваши окна смотрят на Останкино, можете установить внутри лоджии компактную балконную антенну – и пробросить от неё коаксиал в слаботочный щиток.

Что касается «умного дома» — присмотритесь к этим системам уже сейчас, на этапе ремонта. Например, «умные розетки» покажут вам энергопотребление приборов и позволят удаленно включить или отключать потребителей, особенно, если эти розетки находятся в труднодоступном месте. Датчики температуры позволят вам автоматизировать управление микроклиматом и пр.

Шумоизоляция

К сожалению, в квартирах в нашем ЖК шумоизоляция довольно посредственная, по умолчанию слышен топот сверху и шум  и разговоры соседей сбоку. Как минимум, стоит предусмотреть следующие работы по шумоизоляции:

  1. Виброизолирующую подложку под стяжку (толщина зависит от желаемой высоты потолков, но чем толще, тем лучше) по всей площади квартиры.Однако учтите, что толстая и мягкая шумовиброизоляция затруднит Вашим рабочим укладку стяжки, а звуковой комфорт улучшит не у Вас, а у соседей снизу. Так что рулонный «шуманет» толщиной 4…5 мм вполне разумное решение для пола.
  2. Полная шумолизоляция спальных помещений (пол-стены-потолок).
  3. Не забывайте также о том, что сделав шумозоляцию только в одной комнате,  шумы от соседей будут проникать из смежных помещений через открытые двери. Вывод – для шумозиоляции полумеры не всегда эффективны.

Тем не мене, нужно понимать, что шумоизоляция стен и потолка требует монтажа конструкций толщиной 8-10 см , поэтому делая шумоизоляцию вы уменьшаете полезную площадь квартиры. Соотв-но цена шумозоляции складывается из самих материалов, работ, а также потерянной жилплощади. Стоил ли лишний шум квадратных метров и пространства – решать вам.

По своему опыту могу сказать – шумоизоляция действительно помогает уменьшить шумы от соседей. Ремонт за стеной боку я не слышу (за исключением перфоратора), в качестве бонуса – акустика в помещениях с шумоизоляцией стала лучше.

Отделочные работы и выбор материалов

Общий совет следующий – не стоит сильно заморачиваться. Многое из того, что волновало во время ремонта, сейчас кажется не столь важным.  Грамотная планировка квартиры, расположение мебели, бытовой техники, светильников, розеток, сантехники,  гораздо важнее, чем вопросы декора, такие как: «с кракелюром плитка или нет», «взять краску на четверть тона теплее или на пол тона холоднее», «ту модель люстры или эту» через несколько месяцев проживания в квартире. Тем не менее, несколько наблюдений:

Потолочные карнизы (багеты).  Хороший выбор у Европласта из пено полиуретана, но в целом, лучше искать поставщика, который сделает все из гипса по адекватной цене. Гипс не усыхает после ремонта и в целом, экологичнее.

Входная дверь – однозначно под замену. Да, дверь не вскрывается консервным ножом, как большинство дверей от застройщика. Но есть объективные минусы. Во первых, очень слабая звуко -и запахо- изоляция и слабые замки. Так, я отчетливо слышу на лестничной площадке, о чем говорят соседи, которые оставили после ремонту такую дверь .  И главное, входная дверь открывается внутрь, и переделать это невозможно, только замена. Напомню, чт о УК согласует замену дверей с открывание наружу.

Краски. Опыт показал, что чем красивее текстура краски (и чем она дороже), тем она менее стойкая к загрязнениям.  На мой взгляд, по соотношению цена-качество оптимальны краски Caparol. Можно посмотреть в сторону английских (Little Green) и американских красок (Benjamin Moore), они, безусловно выигрывают в насыщенности цветом, но и гораздо дороже.

Планирование закупок

После согласования дизайн-проект у вас должна появиться спецификация (смета) отделочных и даже черновых материалов. Закупку черновых материалы лучше делегировать бригаде, предварительно согласовав закупаемые марки товаров (ротбанд и пр).  Сосредоточьтесь на чистовых материалах. Выбор плитки, напольного покрытия, краски, обоев, кухнии пр. даже при наличии визуализаций в дизайн проекте не самый простой процесс. Просите у поставщиков скидки, также скидки может вам дать дизайнер. Тем не менее, сильно заранее закупать и  завозить материалы в кватриру, в которой идет ремонт не нужно.


Результат рассмотрения коллективной жалобы, подписанной в июне 2017

Уважаемые соседи!

Как вы помните, после проведения в июне текущего 2017 года общих собраний собственников, нами была составлена мотивированная жалоба с просьбой, организовать полную проверку, изложенных в жалобе доводов на предмет соответствия проведенных собраний и принятых на них решений, требованиям Закона. Выражая недоверие добросовестности организации, проведения и подсчёта результатов голосований, этой жалобой мы с Вами также просили обратиться в суд в целях защиты законных интересов собственников квартир, в случае выявления  нарушений. Наша жалоба была подписана 52 собственниками квартир и направлена 29 июля 2017 года в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы, в соответствии с её компетенцией.

На нашу жалобу мы получили три ответа, два из которых (от 17 августа и от 11 сентября) уведомляли нас о том, что проверка проводится, в связи с чем, срок рассмотрения жалобы был продлен.

05 ноября мы получили окончательный ответ (№ ГР-04-8845/17), в котором ГЖИ города Москвы ответила, что по её мнению «оснований полагать о незаконности решений собраний, оформленных протоколами, не имеется». Мы прикрепляем для Вас все три ответа Инспекции.

Соседи! По нашему убеждению, данный ответ ГЖИ является очередной бюрократической отпиской.

На поставленные в жалобе вопросы ГЖИ так и не ответила, обойдя молчанием убедительные доводы, изложенные в жалобе. Считаем, что подобное отношение к собственникам жилых помещений, права которых явно нарушаются волей и желанием  участников (учредителей) нашей управляющей компании и её руководителей, не допустимо.

Подобные отписки, тупо «не замечающие» поставленные вопросы, с предложениями обращаться в суд — заурядная  практика всех госорганов в подобных ситуациях. Одна из целей бюрократии — не влезать в конфликтные ситуации и не принимать обязывающих решений.  И это лишний раз показывает всем нам, что повлиять на сложившуюся уже не в нашу пользу ситуацию постфактум очень сложно, действовать стараться нужно с опережением.

Тексты ответов приведены ниже

 

 


Ответ Госинспекции по недвижимости на обращения против общежития для мигрантов

Уважаемые Соседи!
Предлагаем ознакомиться с ответами Госинспекции по недвижимости города Москвы на наши  обращения против общежития для мигрантов.

Обсуждение темы здесь


Ответ на жалобу о запахе газа во дворе нашего ЖК

Уважаемые господа!
Предлагаем ознакомиться с ответами департаментов ЖКХ и Природопользования  города Москвы, на жалобы по вопросу резкого запаха газа во дворе нашего ЖК.

0001 (1)

0001

 


АНАЛИЗ ИТОГОВ ИЮНЬСКОГО ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

В середине июня в нашу УК «Прима-мех эксплуатация» (ПМЭ) был направлен запрос на предоставление материалов голосования по июньскому ОСС. Выражаем благодарность всем нашим соседям, подписавшим этот запрос. Также благодарим нашу УК, любезно предоставившую сканы бюллетеней и реестров голосования. Сотрудники УК для выполнения нашей с Вами просьбы проделали огромную бумажную работу: им пришлось отсканировать сотни листов бюллетеней, предварительно замазав персональные данные голосовавших на первом и последнем листе (оставлен только номер корпуса и квартиры). Еще раз – спасибо!

Ниже – некоторые результаты анализа этих материалов.

Кто принял участие в голосовании?

В голосовании, кроме ЗАО «Прима-мех» (ПМ), которому принадлежат 163 непроданные квартиры, и за которым до сих пор числятся ВСЕ нежилые помещения и ВСЕ машино-места, приняли участие собственники 151 квартиры: в 1 корпусе – 15 квартир, во 2 – 31, в 3 – 35, в 4 – 70. Судя по результатам, УК решала (и успешно решила) вполне конкретную задачу: обеспечить кворум во всех 4-х корпусах.

Значительное число квартир, принявших участие в голосовании, имеют большой метраж (три и более комнат). Однокомнатных квартир очень мало. Это вполне объяснимо: наиболее интенсивно ПМЭ работало с владельцами крупных и очень крупных квартир.

Некоторые собственники (и их немало) голосовали пакетами своих квартир. Возможно, это инвестиционные квартиры либо квартиры, которыми ПМ рассчитывалась с поставщиками. Конечно, это не имеет отношения к толкованию голосования как законного (подобное голосование, естественно, законно), но интересно с точки зрения того, как обеспечивался кворум и единодушие голосования.

Наиболее яркой иллюстрацией такого единодушия стал второй корпус, голосование по которому опровергло одновременно законы логики, статистики, а также теорию вероятности.

Как голосовали жильцы?

Мнение большинства голосовавших жильцов (особенно во 2 и 4 корпусах) совпадало с мнением ПМ. Этому есть вполне понятное объяснение: на собрание пошли в основном лояльные к ПМ/ПМЭ люди. На чем базируется эта лояльность – на личных убеждениях, на бизнес-отношениях с ПМ, иных связях и пр. – значения не имеет. Безусловно, нельзя сбрасывать со счетов и такие факторы, как большая работа ПМЭ по формированию «правильного» мнения у собственников и «подсказки» при заполнении бюллетеней.

Против необоснованных тарифов и «хотелок» ПМ проголосовали немногие. Интересной неожиданностью стала одинаковость голосования: если, например, по охране можно выбрать пять разных тарифов (три из которых вообще мало различаются), то большинство выбирало тариф, за который проголосует ПМ. Некоторые пошли дальше: если бюллетень оставлял возможность выбора – голосующие часто выбирали худший вариант (тариф повыше, условия похуже).

Даже ошибки в заполнении бюллетеней носят «групповой» характер: например, во многих бюллетенях 2 корпуса ячейки для голосования заполнены с одними и теми же «ляпами». Складывается впечатление, что многие бюллетени заполнялись «под диктовку».

В 1 и 3 корпусах голоса жителей оказались более независимыми. Мы связываем это с тем, что к голосованию ПМЭ подходила с разными исходными данными по возможности сбора кворума:

В 1 корпусе (у ПМ – 63,5% голосов) ПМ заведомо имела и кворум, и большинство.

В 3-м корпусе (у ПМ – 47,6% голосов) для кворума не хватало всего 2,4%, а большинство также гарантированно было у ПМ.

Т.е. в 1 и 3 корпусе машино-места давали застройщику огромные преимущества, и необходимость в «особо лояльном» голосовании собственников не стояла для застройщика так остро, как во 2 и 4. Таким образом, за что и как голосовали жильцы 1 и 3 корпусов, для ПМ и ПМЭ принципиального значения не имело.

Во 2-м корпусе застройщику и УК было необходимо для кворума добрать 17% голосов, в 4-м корпусе – 30%. Эта ситуация была уже довольно рискованна: ведь все корпуса должны были прийти к финишу с одинаковым результатом. Поэтому во 2, а особенно – в 4 корпусе, были нужны не просто голоса (для кворума), а лояльные голоса (для утверждения нужных решений). Вероятно, в связи с этим основные усилия ПМЭ были направлены на обработку жителей 2 и 4 корпуса. Острая необходимость в голосах собственников видна и в том, что большое число собственников проголосовали в самые последние дни (23…26 июня в 4 корпусе сдан аж 21 бюллетень. А сдали бы не 21, а 10…12 бюллетеней — и кворума бы не было!). В Telegram писали, что некоторым жителям звонили из УК с просьбой сдать бюллетень хотя бы после срока, или предлагали «проголосовать по телефону»…

Расклад голосов на общем собрании представлен в прилагаемых файлах  по ссылкам ниже «Результаты ОСС.xlsx» и «Иллюстрации к проведенному голосованию.».

Иллюстрации к проведенному голосованию

Результаты ОСС

Как голосовали члены Совета МКД?

По-разному. Есть такие, кто не вычеркивал предложенных инициативной группой кандидатов, выбирал самые низкие из тарифов, воздерживался от голосования за одиозные вопросы (типа замены задним числом «Услуги ГАЗ» на «Услугу управления МКД» или компенсации затрат застройщика на часть общедомового имущества, уже оплаченного нами в цене квартир). Но большинство, к сожалению – голосовали «ЗА» «хотелки» застройщика. А есть и такие (во 2 и 3 корпусе), кто выбрал условия более жесткие, чем ПМ (например, тариф на охрану – 18,76; тариф на ММ – 174,24; кабельное телевидение – запретить!).

Как проголосовал застройщик?

Так, как указано в итоговых протоколах собрания: ведь его голос был заведомо решающим во всех корпусах (кроме четвертого корпуса, который мог бы противостоять застройщику в случае единообразного, консолидированного голосования). И тем более удивительно, что вынесенный застройщиком на голосование вопрос о собственности на земельный участок (который был поддержан большинством голосовавших собственников) был «провален», в частности, потому, что сам застройщик «воздержался».

«Курьезы» и «нелепости» в бюллетенях собственников.

На первой странице бюллетеня голосования жирным шрифтом написаны правила заполнения бюллетеня. Они несложны: по каждому вопросу нужно выбрать только ОДИН вариант ответа (за, против или воздержался), а в остальных ячейках – проставить прочерк. Тем не менее, в огромном количестве бюллетеней эти правила НЕ ВЫДЕРЖАНЫ! (в 1 корпусе – 1 из 18 бюллетеней; во 2-м – 12 из 32; в 3-м – 20 из 40; в 4-м– 41 из 76!).

В бюллетенях собственников, кроме ошибок заполнения, достаточно много курьезов и нелепостей:

— часто люди голосуют «за» какой-либо тариф, но «против» его включения в платежку, или наоборот: «против» тарифа, но «за» его включение в платежку;

— есть бюллетень, в котором проголосовали «против» кандидата в члены СД, но «за» его избрание председателем СД;

— часто голосуют «за» «открытую» кандидатуру, не вписывая кандидата (любой кандидат сгодится?);

— многие (в том числе один из членов СД, который к тому же указал, что у него 189% голосов) проголосовали сразу за два (взаимоисключающих) тарифа по одной услуге;

— собственник двух соседних квартир в одном бюллетене указывает, что он – за тариф 46,33, а в другом – что он против ВСЕХ предложенных тарифов;

— есть бюллетени, в которых голосуют «за» двор без машин, но «против» разрешения на въезд для разгрузки, и при этом ещё и «против» шлагбаумов; а есть и наоборот: стоянку разрешить (хоть на ночь оставляй), но на разгрузку и высадку пассажиров пускать машины жителей только на час;

— довольно многие голосуют «против» МГТС или ТЕЛ (и что – те, кто УЖЕ пользуются услугами этих провайдеров, должны будут отказаться от их услуг?);

— довольно много бюллетеней, в которых «воздержался» указано почти по всем пунктам (ну и зачем тогда ходить на собрание? Проголосовать за установку тамбурной двери или за способ представления отчетности?).

— есть бюллетень, в котором по ВСЕМ пунктам (кроме голосования по тамбурной двери) стоит «ЗА» (в том числе «ЗА» указано ДЛЯ ВСЕХ ТАРИФОВ СРАЗУ)!

Конечно, ТАКИЕ бюллетени как-то характеризуют голосовавших. Но скорее всего такое обилие нелепостей в бюллетенях связано с нежеланием думать при их заполнении, с равнодушием к результатам голосования (важные для человека документы ТАК не заполняются). Складывается впечатление, что людей «уломали» проголосовать хоть как-нибудь, хоть «не глядя», — лишь бы они сдал бюллетень и обеспечили кворум.

Хотя, повторимся: часто в бюллетенях видно, что заполнялись они «под диктовку» – уж больно одинаково заполнение.

Есть ли в полученных от ПМЭ материалах признаки фальсификации?

Как мы уже говорили, персональные данные голосовавших (ФИО и подписи) в полученных от ПМЭ сканах бюллетеней замазаны. Но если бы подписи и остались – для проверки их подлинности нужны (как минимум) заведомо правильные образцы подписей.

Тем не менее, известны номера квартир голосовавших жителей. Те, кто подписывал письмо-запрос в ПМЭ об итогах голосования, могут обратиться в ИГ и получить от нас материалы ОСС по своему корпусу. И если среди подписавших письмо найдутся те, кто готов провести опрос своих голосовавших соседей (а в анкетах, собранных ИГ, почти все указывали свою готовность участвовать в общественной жизни ЖК) – ситуация станет более понятной.

Как повлияло на итоги ОСС неучастие в голосовании активных жителей?

Мы призывали Вас не участвовать в июньском ОСС, потому что все вопросы повестки дня были сформулированы управляющей компанией без участия и обсуждения жителей, в пользу ПМ и ПМЭ. Потому что было известно, как много квартир находится в собственности ПМ. Потому что было известно, что ПМ будет голосовать также нежилыми помещениями и машино-местами (хотя нежилые и ММ не оформлены в собственность ПМ, и по паркингам даже не закрыт инвестконтракт). Потому что при таком раскладе сил единственная надежда оставалась на недостижение кворума (при обеспечении кворума большинство у ПМ обеспечивалось автоматически, и голоса собственников ни на что не влияли).

К сожалению, часть жителей приняла участие в голосовании, и кворум оказался обеспеченным во всех четырех корпусах.

Используя данные бюллетеней ОСС и данные анкетирования, мы попробовали оценить, как изменились бы результаты голосования, если бы ВСЕ заполнившие анкеты жители приняли участие в ОСС и проголосовали «ПРОТИВ» навязанных нам решений. К сожалению, пока — НИКАК.

Необходимо «достучаться» до бОльшего числа жителей, чтобы получить перевес над голосами застройщика. В противном случае, мы в любой момент можем получить повторение весеннего голосования: примерно тем же составом голосовавших (которые опять окажутся в большинстве) могут быть приняты любые решения.

А пока — нужно думать об отмене итогов голосования на июньском ОСС, опираясь на выявленные нарушения, в том числе на неправомерность голосования машино-местами. К сожалению, пока мы не получили информацию о перспективах суда от юристов, которым переданы материалы. Как только мы получим их мнение – оно будет опубликовано.

А как бы проголосовали мы, если бы участвовали в голосовании?

— По тарифам за охрану:

Все вынесенные на голосование тарифы (от 18,76 до 7,86) – завышены. То, что их вынесено аж пять, создает только видимость возможности выбора. Как мы уже сообщали ранее, для нашего ЖК максимальный тариф за охрану не превышает 7 руб/кв м (эта цифра подтверждена конкретными предложениями конкретных охранных фирм). Поэтому – «ПРОТИВ», с требованием проведения открытых тендеров охранных фирм.

— По тарифам на СКУД и видеонаблюдение:

Включение в эти тарифы «возврата инвестиций застройщику» даже не возмущает, а умиляет. Ведь в перечне ОИ нашего МКД, полученного нашей управляющей компанией от нашего же застройщика при составлении договора управления (аж в сентябре 2015), кроме СКУД и видео, еще много чего перечислено. Так что нам еще повезло, что застройщик хочет вернуть свои инвестиции только за это… Тем не менее, когда в ваш карман залезают второй раз, это не может нравиться. Поэтому — «ПРОТИВ».

— По замене (задним числом!) неоказанной услуги («Услуга ГАЗ») на другую, якобы оказанную: даже и не знаем, что тут сказать. Впрочем, «дочка» (ПМЭ) ведёт себя вполне в духе «родителей» (ПМ). «ПРОТИВ», конечно.

— По оформлению земельного участка (ЗУ) в собственность:

Абсолютно надуманный вопрос, не имеющий отношения к вопросу ограждения нашего ЗУ. Для решения вопроса ограждения нужно именно этот вопрос (об ограждении ЗУ) и выносить на собрание (что, по словам члена избранного СД, наша УК и собирается сделать этой осенью). Подробнее о мнении ИГ по земельному участку см. http://www.vinogradnyj.ru/2017/06/15, статья «Установка ограждения придомовой территории многоквартирного дома в г. Москве»; http://www.vinogradnyj.ru/2016/10/20/, статья «Ограждение территории ЖК Виноградный».

— По тарифам за содержание и ремонт:

Все вынесенные на голосование тарифы (и 46,33, и 50,11) – завышены. Как мы уже сообщали ранее, тариф 46,33 был установлен нашей УК на конкурсе незаконно. Первоначальный тариф, устанавливаемый для новостроек, должен соответствовать муниципальным нормам (сейчас для МКД нашего класса – это около 27 руб/кв м). Для увеличенного объема услуг на ОСС может быть принят бОльший размер тарифа, и (как показывает опыт аналогичных МКД) он вполне может быть в пределах 30-35 руб/кв м.

— По тарифам для собственников нежилых помещений:

Конечно, заманчиво взвалить на других тарифы повыше, а на себя – пониже. Однако по закону тарифы для ВСЕХ собственников одного МКД должны быть одинаковыми…

— По тарифам для собственников машино-мест:

Оба вынесенных на голосование тарифа (и 140, и 174) – не обоснованы. Да, действительно, довольно часто в МКД общую сумму на содержание и ремонт разносят неравномерно: например, для собственников квартир и офисов устанавливают тариф 30…35 руб/кв м, а за содержание одного машино-места – 1500…2000 руб (т.е около 100 руб/кв м). Это не противоречит закону, поскольку собственник ММ – в отличие от собственника квартиры — оплачивает содержание, освещение и обогрев не только общего имущества, но и своего машино-места. Однако в нашем случае введены завышенные тарифы и для собственника квартиры, и для собственника ММ. Поэтому – также «ПРОТИВ», с требованием обоснования ВСЕХ тарифов в МКД. Подробнее о тарифах см. наши прошлые статьи: http://www.vinogradnyj.ru/2017/03/14/, статья «Тарифы, которые нам выбирают» и др.

— По вопросу «двор без машин»:

Мы – «ЗА». Правда, при этом нелогично выносить на голосование вопрос о шлагбаумах, не рассказав, где они будут стоять (а и правда – где? У нового забора вроде ворота навешивают; в паркингах установлены подъемные двери; старый забор обещают снять… Так куда шлагбаумы-то ставить будем?)

— По вопросу кабельного ТВ:

Вообще-то мы – «ЗА»: кому-то достаточно интернет-провайдера с опцией интернет-ТВ, а кто-то хотел бы «старый добрый» коаксиал, не зависящий от сбоев и неоплаты интернета. Другое дело, что вопросы в бюллетене сформулированы некорректно: что, договоры с МГТС и ТЕЛ придется (в случае принятия решения) ВСЕМ насильно заключать? А за кабельное ТВ – если будет принято решение о допуске провайдера – придется ВСЕМ платить? (в результате некорректно поставленных вопросов мы видим в бюллетенях собственников самые нелепые ответы; причина – каждый додумывал вопрос самостоятельно…).

— Любопытно организатор ОСС разбивает вопросы на «требующие большинства от участников собрания» и на «требующие 2/3 от ВСЕХ собственников – и участвующих, и не участвующих в ОСС»): почему-то кабельное ТВ, по мнению ПМЭ, требует 2/3 (как бы будет использовать общее имущество МКД – стояки слаботочки), а МГТС и ТЕЛ – не требует (что, они свои услуги по воздуху обеспечивают?). И почему-то установка шлагбаумов требует 2/3 (как бы ограничит использование общего имущества — двора), а запрет стоянки во дворе – не требует (что, запрет стоянки и ограничения на въезд не ограничивают использование двора?).

— Не менее любопытно организатор ОСС формулирует вопрос о новой редакции договора управления, в который предлагается ввести НЕСКОЛЬКО новых пунктов. При этом за часть этих новых пунктов предлагается проголосовать отдельно, а затем – проголосовать за новую редакцию в целом. Так за КАКУЮ из редакций будем голосовать, если у каждого из голосующих окажутся вычеркнуты РАЗНЫЕ пункты новой редакции?

Мы остановились отнюдь не на всех вопросах повестки, показав их неподготовленность, необоснованность и неоднозначность. И сделали это для того, чтобы сказать: повестка дня общего собрания должна предлагаться заблаговременно и обсуждаться на встречах с жителями. Тогда ОСС не будет таким откровенным фарсом, как это было в прошедшем июне…


Удобный способ cообщить о недоделках МЖИ

Уважаемые жильцы!

Как мы писали в нашей предыдущей публикации на эту тему , сообщения  о недоделках по нашему дому и дворовой территории принимаются на портале и через мобильное приложение «Москва Наш Город» . Здесь и далее мы сознательно используем слово «сообщение» вместо «жалоба» как более позитивное :).

Если сообщение проходит модерацию, то официальный ответ должен быть дан в течение 8 дней. Это довольно сжатые сроки , тем не менее  при обращении через этот портал есть следующие недостатки:

  • Ограниченный список проблемных тем. Так, на данном портале отсутствуют темы , связанные с с подземной автостоянкой, проблемами с фасадом и др. актуальные нам тем;
  • Довольно строгая модерация. Чтобы ее пройти нужно точно попасть в тему и приложить наглядные и качественные фотографии.

В качестве альтернативного варианта есть возможность оставить сообщение через сайт госуслуг,  портал ГИС ЖКХ .

Сделать это совсем не сложно, имея учетную запись на портале gosuslugi.ru .

Шаг 1.  Авторизация на портале dom.gosuslugi.ru

Входим на сайт по ссылке

 

Нажимаем на кнопку «Направить обращение или жалобу»

Шаг 2. Заполнение формы обращения.

 

Нажимаем на строке ввода иконку для выбора населенного пункта и адреса нашего дома,  нажимаем кнопку «Выбрать»:

Выбираем тему обращения. Можно выбрать темы, относящиеся к дворовой территории или к самому дому. По каждому из этих разделов будет предложен список наиболее часто встречающихся тем. Если тема Вашего обращения не подходит под предложенные пункты, нажимаем «Другая тема».

В качестве адресата обращения — выбираем «МОСЖИЛИНСПЕКЦИЯ (ГЖИ)»

Шаг 3. Заполнение текста обращения и добавление файлов.

В поле «Текст обращения» описываем суть проблемы. Текст может быть довольно простым, например:

«Прошу обязать управляющую компанию ЗАО «Прима мех эксплуатация» выполнить работы по ..  описание проблемы. «

или можно сослаться на заключенный договор с управляющей компанией. Пример ниже.

хх.хх.201х года мною был заключен договор управления многоквартирным домом с ООО «Прима-мех эксплуатация» (далее – Договор, УК соответственно). В соответствии с пунктом 2.1. заключенного Договора целью его является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных и иных услуг собственнику, членам семьи, пользующихся помещениями на законных основаниях. Пункт 3.1.2. Договора определяет обязанности УК, согласно которым она обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества Дома в соответствии с приложениями 3,4 к Договору. Согласно содержанию пункта 10 приложения 3 к Договору УК обязана выполнять работы, в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов — осуществлять проверку состояния внутренней отделки, а при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию – осуществлять устранение выявленных нарушений.

  Тем не менее  …описание проблемы … 

Руководствуясь положениями статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон) требую устранения недостатков в выполненной работе.

Обязательно добавляем фото. После заполнения всех полей — нажимаем кнопку «отправить».

В течении 30 дней МОСЖИЛИНСПЕКЦИЯ обязана предоставить ответ на ваш запрос.

Не нужно стремиться вписать все обнаруженные недоделки в одно сообщение . Одна проблема — одно сообщение. Чем больше наших обращений, тем выше шансы их устранения, а не получения очередных отписок.


Совет дома по 1-4 корпусам

Уважаемые соседи!

По итогам прошедший ОСС, в совет дома были выбраны:

1 корпус

Хмелевская Галина Николаевна (председатель) 8 (917) 574-10-50
Вавилов Герман Альбертович 8 (910) 001-07-01
Спицын Петр Николаевич ?

2 корпус

Журомская Мария Всеволодовна (председатель) 8 (916) 113-13-12
Коброва Людмила Сергеевна ?
Степанов Владимир Дмитриевич 8 (916) 140-97-12
Репан Виктория Анатольевна 8 (917) 572-42-90

3 корпус

Бесяцкий Александр Викторович (председатель) 8 (925) 046-45-81
Александрова Татьяна Юрьевна 8 (925) 394-57-67
Шутова Инна Петровна 8 (916) 652-22-44
Тюрина Екатерина Михайловна 8 (903) 117-08-10

4 корпус

Бородавкин Андрей Вадимович (председатель) 8 (916) 672-42-47
Шатров Николай Николаевич 8 (985) 364-71-68
Еганов Артур Аршавирович 8 (916) 570-00-02

Данные получены из официального источника — сайта управляющей компании.

 

Напомним, что согласно, Статье 161.1 ЖК РФ, Совет многоквартирного дома:

Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.


Общее собрание собственников. Выводы.

Уважаемые соседи!

Спасибо тем, кто пришел 27 июля подписать Жалобу в МЖИ против итогов организованного нашей управляющей компанией (читай: Застройщиком) общего собрания!

Спасибо также тем, кто заполнил и передал нам свои анкеты! Анкет пока не очень много – около сотни, но из них мы уже видим, что многие из Вас не доверяют результатам прошедшего ОСС и нашей УК (более 80), многие поддерживают идею смены УК (более 65).

В нашем ЖК – 726 квартир. Почти 160 из них ещё не проданы, и находятся в собственности Застройщика. Кроме того, на прошедшем собрании Застройщик голосовал площадью нежилых помещений и (незаконно!) площадью машиномест. Машиноместа голосовали незаконно, потому что они НЕ находятся в собственности Застройщика. Их пока вообще нельзя считать объектом владения: по паркингу инвестконтракт (из-за многочисленных недоделок и вскрывшихся проблем с гидроизоляцией) пока не закрыт. Машиноместа сейчас – это «почти недострой». Тем не менее, этот «почти недострой» (по площади) составляет почти 22% от всей «голосующей» площади нашего ЖК. Ещё столько же голосов (около 22%) принесли застройщику непроданные квартиры и нежилые помещения. В результате до кворума застройщику не хватало всего около 6…7% голосов, и эти голоса принесли ему жители, принявшие участие в собрании. Ну, а обеспечив кворум, застройщик гарантированно получал  и большинство голосов для оформления нужных ему решений. Отсюда – и те результаты ОСС, которые мы имеем, и которые как бы «отражают выбор большинства».

Хотя, если посмотреть на результаты голосования, мы увидим, что в голосовании по 1 корпусу, например, участвовал Застройщик и 19 (всего 19 из 115!) квартир. Какое уж тут выражение интересов большинства…

К сожалению, даже если бы все, кто заполнил анкеты и высказался в них против решений ОСС, в этом собрании участвовали, итог был бы тем же: кворум был бы обеспечен даже с бОльшим запасом, а большинство все равно осталось бы у Застройщика. Ведь у заполнивших анкеты – пока всего около 10% голосов…

Сейчас, если вследствие многочисленных нарушений в прошедшем ОСС нам с Вами удастся отменить результаты июньского собрания, мы сделаем только половину дела. Главное дело – это найти и «разбудить» остальных владельцев и собственников. Для принятия решений в интересах собственников-жильцов (а не Застройщика, который жить в ЖК не собирается) нам с Вами нужно заинтересованное участие не сотни, а трёх-четырёх сотен квартир.

Итак: в ЖК сегодня 726 квартир + нежилые; у Застройщика – 160 + почти все нежилые; свою позицию в анкетах высказали около 100 квартир; 460 — никак не проявили себя (вернее, часть из этих 460 квартир всё же приняло участие в голосовании, только вот голос их на результат не повлиял и повлиять сейчас не мог).  «Разбудить» из них 300…400 – можно только общими усилиями неравнодушных жителей. К сожалению, рассчитывать можно только на наши с Вами собственные силы: ни управляющая компания (которая вроде бы должна работать в интересах жильцов), ни МЖИ, ни Управа нам помогать не спешат…

Что же мы с Вами можем и будем сейчас делать?

  1. Можем (и начинаем) оспаривать результаты ОСС. Это – небыстрый путь.
  2. Будем нанимать «внешнего» юриста для сопровождения. Сейчас рассылаем запросы, а на следующей неделе планируем начать встречи с юристами. По результатам встреч сообщим, сколько стоит юридическая поддержка. Ваше материальное участие потребуется!
  3. Должны «всем миром» требовать устранения недоделок и строительного брака, пока его обязан устранять Застройщик за собственный счёт. По опыту соседей, чем больше жалоб – тем быстрее достигается результат. Планируем подготовить шаблоны для подготовки индивидуальных жалоб в государственные структуры. Отправить жалобу самому – конечно, сложнее, чем подписать коллективную жалобу, но… надо! Кроме этого, планируем создать на форуме раздел, в котором Вы и мы сможем фиксировать недостатки/недоделки. Сообщим об этом в Телеграм, но и Вы в форум заглядывайте! Материалы этого раздела будут доступны, конечно, нашей УК и нашему Застройщику. И если это ускорит устранение недостатков – отлично! Жалоб будет меньше, а дела – больше!
  4. Должны найти и «разбудить» соседей. Для этого нам потребуются «старшие по подъездам» (для координации) и участие ВСЕХ заинтересованных жителей. Многие из Вас в анкетах написали о готовности поработать на благо ЖК. Лучше всего получается работа, если она – не в тягость. Так что – ждём самовыдвижения! (пишите на эл. адрес info@vinogradnyj.ru )
  5. Должны заранее подобрать новую (независимую от Застройщика, имеющую опыт и хорошую репутацию) управляющую компанию. Если у Вас есть предложения – пишите, будем встречаться и обсуждать!
  6. Должны организовывать встречи жильцов, чтобы обсуждать насущные вопросы и готовить новое ОСС.

Зачем нам менять управляющую компанию?

Затем, что созданная Застройщиком управляющая компания сейчас выражает только интересы Застройщика. А главный интерес Застройщика – это с минимальными затратами продержаться гарантийный период (для нашего ЖК – до 31.12.2019). Поэтому сейчас Застройщик старается ограничиться только недорогим косметическим ремонтом вылезающих строительных проблем, и УК его в этом «покрывает». Посмотрите, например, как Застройщик «борется» с протечками в паркинге! Весной закончили ремонт -1 и -2 уровней паркинга 3-4, сейчас заканчивают ремонт -1 уровня паркинга 1-2 – но этот ремонт УЖЕ не выдержал испытания летними дождями! А то, что на полу -2 уровня с целью борьбы с протечками «намертво» заделывают бетоном деформационные швы – вообще преступно!

Так же «ни шатко, ни валко» ведутся работы по устранению протечек алюминиевых фасадов лоджий. А текут они у очень многих…

О качестве строительства говорит и недавняя авария, когда во время ливня сорвало ливнёвки сразу в двух подъездах 1 корпуса. Вода шла по лифтовым шахтам, по стоякам силового напряжения, пожарки и слаботочки. Слава Богу, что это не привело к коротким замыканиям и травмам. Тем более, что пожарная система в нашем ЖК так до конца и не запущена (до сих пор не работает в паркингах; только-только заработала в подъездах).

Застройщик и не скрывает, что работа по управлению нашим ЖК ему не интересна. Как только закончится гарантийный срок и будет продана бОльшая часть непроданных помещений, Застройщик с нашего объекта уйдет. И не факт, что останется сегодняшняя «дочка» Застройщика – наша УК ПМЭ.

Что может сделать НОВАЯ управляющая компания?

Может (и будет в этом заинтересована) требовать от Застройщика качественного устранения недоделок и брака за его счёт (к сожалению, с 01.01.2020 все недоделки и ремонтные работы будут выполняться за наш с Вами счет).

Может обеспечивать работы и услуги по рыночным (а не установленным по желанию Застройщика) ценам.

Может работать в интересах жителей, а не «прикрывать грудью» окраску дорожек в красный цвет.

Наконец, может быть подотчетной жильцам, а не своему теперешнему хозяину…

Может быть, всё же сохраним существующую управляющую компанию?

Мы и это, конечно, не отвергаем. Если Застройщик и управляющая компания будут действовать в интересах жильцов – почему нет?

Что для этого надо? Чтобы Застройщик и УК обсуждали вопросы развития ЖК вместе с жителями. Чтобы собрания собственников готовились не кулуарно, а заблаговременно и открыто. Чтобы результаты собраний были открытыми для жителей. Чтобы на собраниях не учитывались голоса непроданных помещений. Чтобы назначаемые нам тарифы были «прозрачными». Чтобы…

Вы скажете – фантастика? Ну почему же, есть и такой опыт. Например, в расположенных недалеко от нас ЖК, которые строил Застройщик — завод «Вымпел». В этих ЖК управляющая компания («Вымпел-ЭК») – тоже от Застройщика. И тем не менее, интересы жителей учитываются, тарифы разумны, конфликта между жителями и УК – нет.

Каковы ближайшие планы нашего Застройщика?

Ну, во-первых, докрасить дорожки.

Во-вторых, поставить новый забор между 1-2 и 3-4 корпусами (разметка уже выполнена, плитка в нужных местах снята). Будет ли быстро заменен на новый забор со стороны тыла – мы не знаем; а вот строительный забор со стороны 2 Прядильной и Измайловского проезда Застройщик снимет, когда сочтет для себя удобным, и не скрывает этих планов.

По словам УК ПМЭ (и представителей «всенародно избранного» Совета Дома), в начале осени УК планирует созвать ОСС по вопросу ограждения ЖК «в границах земельного участка». Здесь Застройщик лукавит: забор они будут ставить не ПО границам земельного участка, а ВНУТРИ этих границ – так, как показано но сайте ПМ и ПМЭ. И выходящие на улицы фасады 1, 2 и 3 корпусов станут открыты «для всех ветров и городских вандалов», хотя могли бы быть законно огорожены забором ПО границам участка (это – край газона перед корпусами). И еще лукавство Застройщика в том, что установка забора по его схеме (т.е. ВНУТРИ границ), равно как и установка ПО границам (что предлагает инициативная группа), легко может быть выполнена уже сейчас, а все нарекания от Управы и Префектуры Застройщик получает только за забор ВНЕ границ участка.

Уверены также, что часть жителей попросит Застройщика сохранить забор в существующих границах (это – сложная задача, требующая перемежевания земельного участка). И даже знаем, что ответит (от лица организатора собрания) г-н Щепетев: «Конечно, мы поддержим эту инициативу. Только потом. А сейчас надо проголосовать за ограждение В границах участка (читай – ВНУТРИ границ). Для этого нам нужны 2/3 голосов. Приходите – заодно подтвердите наши тарифы и полномочия. Чтобы закрыть вопрос с оспариванием июньского ОСС»…

(Кстати, 2/3 голосов для ограждения территории – вопрос совсем не очевидный. Ни на федеральном, ни на местном уровне процедура ограждения МКД никак не регламентирована).

Работает ли время на нас?

В чем-то – да, в чем-то – нет.

Со временем (с продажами помещений, с завершением ремонтов), количество неравнодушных жителей в ЖК увеличится – и это хорошо.

Но осенью Застройщик надеется закрыть инвестконтракт по паркингу и оформить его в свою собственность – и это плохо. Слишком мало машиномест (при таких-то ценах и таком качестве) продано, и голоса Застройщика в паркинге еще долго будут превалировать.

Через 2 года и 5 месяцев закончится период гарантии Застройщика – и это тоже плохо.

После продаж оставшихся площадей Застройщик уйдет с объекта без согласования с нами, и если (что вполне вероятно) с ним вместе уйдет УК ПМЭ – мы будем вынуждены спешно (а значит, некачественно) подыскивать новую УК. И это плохо…

Если мы не хотим, чтобы УК  Застройщика ушла из ЖК, когда ЕЙ будет удобно и выгодно, мы должны заменить её ДО того, как Застройщик продаст квартиры и потеряет интерес к ЖК. Если мы хотим, чтобы Застройщик за оставшиеся 2,5 года гарантии реально устранял недоделки, а не делал вид — мы должны заменить УК ещё раньше. И в любом случае – даже надеясь на «перевоспитание» существующей УК  – мы должны подыскивать опытную УК с хорошей репутацией, чтобы не оказаться – неожиданно и не по нашей воле – «у разбитого корыта»…