АНАЛИЗ РАСХОДОВ ЗА ОТОПЛЕНИЕ В СЕЗОНЕ 2019-2020

В прикрепленной ниже таблице приведены данные, взятые из справочной информации на обратной стороне наших платежек (ЕПД): текущее и предыдущее показания общедомового прибора учета тепла (ОДПУ); суммарный объем коммунальной услуги «отопление» в помещениях дома (по индивидуальным приборам учета/ИПУ и по нормативу); суммарный объем отопления на общедомовые нужды (ОДН).

Тепло_2019-2020_корп1-2_3-4

Суммарный объем тепла, ушедшего на подогрев горячей воды в системе ГВС, в справочной информации наших ЕПД не указан, хотя такое начисление производится (статья начислений «ГВС: подогрев».

«ЗАДВОЕННЫЙ» УЧЕТ ТЕПЛА НА ПОДОГРЕВ ГВС:

Указанный в таблице расход тепла по ОДПУ затрачивается на: подогрев ГВС; инд расход по ИПУ; инд расход по нормативу; расход на ОДН-отопление. Если начисления по отоплению выполнены правильно, то их сумма (ИПУ+норматив+ОДН) окажется МЕНЬШЕ расхода тепла по ОДПУ на величину начислений «подогрев ГВС».

Расход тепла на подогрев воды в системе горячего водоснабжения нашего ЖК рассчитывается так: норматив (0,071 Гкал/м³) умножается на объем израсходованной горячей воды в системе ГВС.  Естественно, объем израсходованной нами горячей воды из месяца в месяц немного изменяется. По опыту прошлых лет, для нашего ЖК среднемесячный расход тепла на подогрев ГВС колеблется около значений: для корпуса 1-2 – 80 Гкал; для корпуса 3-4 – 150 Гкал.

То есть в залитых желтым цветом ячейках таблицы ежемесячно должно оказываться значение «минус 80» Гкал – для корпуса 1-2, и «минус 150» Гкал – для корпуса 3-4 (точнее, ПРИМЕРНО минус 80 и ПРИМЕРНО минус 150). Как видим, по факту вместо -80 и -150 ежемесячно вылезают даже ПЛЮСОВЫЕ значения! Это значит, что как минимум одно из нарушений налицо: плату за подогрев ГВС с жителей наша УК берет ДВАЖДЫ – в составе начислений «ГВС: подогрев», и в составе излишне начисленного расхода на ОДН-отопление. Это нарушение вроде бы даже «незрячая» МЖИ соизволила увидеть (см. во вложении один из ответов МЖИ).

Много ли это? (80 Гкал+150 Гкал)*1904,28 руб/Гкал= 440 тыс. руб. по всему ЖК. Ежемесячно. Площадь всех помещений собственников нашего ЖК – примерно 100 тыс кв.м. То есть у каждого усредненного владельца усредненной квартиры (100 кв.м) УК ежемесячно крадет ≈500 руб…

ЧТО ЕЩЕ ВИДНО ИЗ АНАЛИЗА ТАБЛИЦЫ?

НАРУШЕНИЯ ПРИ НАЧИСЛЕНИЯХ ПО НОРМАТИВУ:

1). Какие помещения в нашем ЖК попали «под норматив».

Начиная с сентября 2019 (с приходом новой расчетчицы), УК начисляет отопление так: у кого стоит ИПУ – тому по счетчику, у кого нет – тому по нормативу. Под норматив попали помещения, в которых по проекту должен стоять ИПУ, но по факту (по вине ПМ/ПМЭ! Но это нашу УК не смущает!) отсутствует, а также ММ (где ИПУ ни по проекту, ни по здравому смыслу не положены).

В 1-2 корпусе установка ИПУ закончилась еще в прошлом отопительном сезоне: без счетчиков остались только нежилые, и (естественно) ММ. Поэтому в текущем отопительном сезоне суммарные начисления по нормативу из месяца в месяц практически не меняются: в 1 корпусе (к которому «приписаны» ММ) – около 150 Гкал, во 2-м – около 12 Гкал. И когда в ЕПД за декабрь 2019г владельцы квартир 1-2 корпуса получили лишние 150 Гкал в составе ОДН – это произошло не из-за некоего «перерасчета в связи с установкой ИПУ» (был бы перерасчет – изменились бы объемы начислений по нормативу), а из-за банального желания нашей УК повесить на владельцев квартир отопление закрытого судебными приставами паркинга. Впрочем, на эту наглость УК решилась только один раз (в декабре); в январе-феврале затраты на отопление закрытого (по вине УК!) паркинга ПМЭ взяло на себя.

В 3-4 корпусе установка ИПУ в квартирах продолжалась вплоть до марта 2020г. Те квартиры, которые (по вине ПМ/ПМЭ!) не имели индивидуальных счетчиков, получали начисления по нормативу (в эксел-файле выделено красным шрифтом), а после установки счетчиков (в декабре 2019 – феврале 2020) им делали (ну, должны были делать) перерасчет. В результате вплоть до марта 2020г суммарные начисления по нормативу менялись (уменьшались) из месяца в месяц, пока не стабилизировались на значениях: 3 корпус (к которому «приписаны» ММ) – 197 Гкал, 4 корпус – 20…23 Гкал. Постоянные перерасчеты приводили к «непоняткам» в ЕПД, но эти «непонятки» могли быть действительно связаны с установкой новых квартирных ИПУ и с перерасчетом.

2). Законно ли начислять отопление для ММ по нормативу.

Нет, незаконно (впрочем, для нашей УК любое их нарушение – что «божья роса»). Постановление правительства РФ 354-ПП говорит о том, что начисления по нормативу применяются для помещений, где индивидуальный счетчик стоял (или должен стоять), но был утерян, или испорчен, или не поверен, или хозяин не подпускал УК для снятия показаний. Все эти ситуации НЕ ПРИМЕНИМЫ К ММ (где индивидуальные счетчики не установлены по проекту, и не могут быть установлены). Для таких помещений (где, в отличие от других помещений, ИПУ не установлен) постановление 354-ПП требует применять формулу 3(7) Приложения 2 (грубо говоря, считать «по среднему» для квартир со счетчиками. Но – никак не по нормативу!). Именно так у нас начислялось отопление для ММ в прошлом отопительном сезоне (при Ирине Лызловой). Нарушение положений 354-ПП в этой части началось с приходом новой расчетчицы (Людмилы Неруш).

3). Как наша УК производит начисления по отоплению.

354-ПП допускает два способа начислений по отоплению: по факту (в течение отопительного сезона, который в Москве обычно продолжается 7 месяцев), или равномерно по году (равномерные начисления все 12 месяцев, с последующей ежегодной корректировкой). Выбор способа начислений делают не жители, не УК, а местная власть. Так, для Москвы принят способ начисления отоплений равномерно по году.

В нашем ЖК по какой-то причине с самого начала используется способ начисления по факту (что, на мой взгляд, удобно, но для Москвы незаконно). К сожалению, и для домов, оборудованных индивидуальными теплосчетчиками квартир, московское законодательство требует начислять отопление равномерно по году (глупо, неудобно, непрозрачно! Но в нашей «особой цивилизации» по имени Россия и не такие глупости узаконены…). Ну, а как, Вы думаете, стала начислять тепло наша новая расчетчица (Людмила Неруш)? Сейчас тепло нам начисляют так (!!!): для помещений со счетчиками – в течение отопительного сезона; для помещений без счетчиков – по нормативу, равномерно по году, в течение 12 месяцев. (бредовое, незаконное, уму не постижимое сочетание двух разных способов…).

Именно поэтому в июньских платежках оказалось: начисления по отоплению квартир – по факту (0 Гкал), а для ММ – опять по нормативу (0,016 Гкал/кв.м*площадь). А должно было быть: если отопление квартир по инд теплосчетчикам — 0 Гкал, то «по среднему» для ММ тоже будет 0 Гкал. А потребленное домом тепло (за вычетом тепла, отнесенного на подогрев ГВС!) – это ОДН-тепло, которое следует разнести по всем помещениям собственников пропорционально площади…

А почему в июньских платежках ОДН-тепло для ММ со знаком минус? — Да потому, что начисленное для них по нормативу тепло, естественно, оказалось больше того, что потребил весь дом.

А почему в июне для квартир ОДН-тепло не начислено? – Да потому, что квартиры у нас (в отличие от нежилых и ММ) обсчитываются не равномерно по году, а за отопительный период, который в июне закончился.

А почему дом в июне вообще потребил тепло на отопление? — Да ничего он не потребил! Посмотрите в эксел-файле на значения июньского расхода тепла по ОДПУ: в 1-2 корпусе – 103 Гкал, в 3-4 корпусе – 159 Гкал. Да это же нам «втюхивают» повторную оплату того тепла, которое дом использовал для подогрева горячей воды в системе водоснабжения…

РЕЗЮМЕ:

— нам «в целом» неправильно (не по Московским законам) делают начисления по отоплению;

— нам неправильно (с нарушением федерального закона 354-ПП) делают начисления отопления для ММ;

— нам дважды (и в строке «ГВС: подогрев», и в составе отопления на ОДН) учитывают одно и то же тепло.

 

Ответ МЖИ по двойному учету тепла

Обсудить на форуме


Декабрьские платежки за отопление

Уважаемые соседи!

В платежках (ЕПД) за декабрь нам суммарно начислили лишние 270 Гкал, что в денежном эквиваленте составляет ЛИШНИЕ ПОЛМИЛЛИОНА РУБЛЕЙ!

Начиная с октября (после нашей жалобы в МЖИ) ПМЭ стала заполнять таблицу справочных данных на обратной стороне платежки (к сожалению, не по всем показателям). Приведенные в этой таблице данные по расходу тепла позволяют увидеть, как было начислено тепло . Сколько – по ИПУ (индивидуальный прибор учета тепла, учитывает потребление тепла в помещении собственника) тепла, сколько – по нормативу (величина удельного расхода тепла, применяемая для помещений, не оборудованных ИПУ тепла) , и сколько отнесено на ОДН(расход тепла, отнесенный на общедомовые нужды).

Сумма ИНД расходов (по ИПУ и по нормативу) и расхода на ОДН – должна быть равна общему расходу тепла по общедомовому счетчику. ОДПУ (общедомовой прибор учета, определяющий расход тепла для всего дома) тепла у нас установлены на пары корпусов (один счетчик – на корп 1-2, другой – на корп 3-4); поэтому показания ОДПУ в платежках указаны для пары корпусов, но суммарный ИНД расход и ОДН — расход указаны в платежках для каждого корпуса по отдельности, поэтому только по своей платежке вы всей картины не увидите.
ИГ провела сверку данных показателей для всех корпусов, в результате которой было выявлено значительное превышение начислений.
Все желающие могут заполнить заявление на перерасчет (во вложении). К заявлению необходимо приложить свою платежку за декабрь и любую платежку за этот же период по соседнему корпусу, в паре с которым для вашего корпуса установлен ОДПУ:
1. Для 3 корпуса — это корпус 4
2. Для 4 корпуса — это корпус 3
3. Для 1 корпуса — это корпус 2
4. Для 2 корпуса — это корпус 1.

Заявление-в-УК-по-теплу-за-дек-2019-образец-1-2-кор

Заявление в УК по теплу за дек 2019 образец 3-4 кор

Парная платежка может быть вам предоставлена неравнодушными соседями по запросу через info@vinogradnyj.ru или через чат жильцов в Telegram .

С уважением,

Инициативная группа

Присоединяйтесь к нашей группе в мессенджере Telegram и приглашайте соседей
https://t.me/joinchat/Cz9MhkFLFUg57n4ni8p3HA

Участвуйте в обсуждении на нашем форуме:

http://forum.vinogradnyj.ru/

Email info@vinogradnyj.ru


АРЕНДА МАШИНОМЕСТА У ГОРОДА

По информации из окружной газеты.

 В середине февраля Департамент горимущества (ДГИ) г. Москвы объявил о сдаче машино-мест в аренду жителям столицы. Некоторые блогеры и даже отдельные СМИ поспешили сообщить, что асфальт чуть ли не во всех дворах столицы скоро «попилят» на платные парковочные места. Разберёмся, что происходит на самом деле.

Торг неуместен

Тревога оказалась ложной. Как пояснили в префектуре ВАО, речь идёт исключительно о подземных паркингах, расположенных под домами и дворами современных жилых комплексов. Часть машино-мест в них принадлежит городу, вот ДГИ от имени городских властей и предоставляет жителям такие места на определённых условиях.

Само по себе это не ново: город и раньше распоряжался принадлежащими ему машино-местами, причём не только в подземных паркингах жилых домов, но и на других объектах организованного хранения машин. Разница в том, что прежде такие места продавали с молотка, и доставались они любому желающему, но при условии, что он готов заплатить больше, чем другие претенденты.

Нынешнее предложение, наоборот, адресовано очень ограниченному кругу лиц — только собственникам квартир того конкретного жилого комплекса, в подземном паркинге которого находится свободное место. Зато местный житель может заполучить его без всяких торгов по фиксированной ставке.

Что, где, почём?

Фото: M24.ru

В ВАО машино-места предлагают в паркингах по восьми адресам: ул. Наримановская, 8; бул. Маршала Рокоссовского, 6, корп. 1; ул. Амурская, 56; ул. Байкальская, 18а; ул. Уральская, 1, корп. 1; ш. Энтузиастов, 51; Измайловский пр., 10, корп. 1 и корп. 3. Полный список адресов по городу опубликован на сайте ДГИ mos.ru/dgi и будет обновляться ежеквартально.

Гражданам в собственность места не продаются: предлагается исключительно аренда. Зато договор заключается на 10 лет. Все адреса в нашем округе попадают в одну тарифную зону (между Третьим транспортным кольцом и МКАД), поэтому и ставка везде одинаковая — 2700 рублей за 1 кв. метр в год. Площадь места в подземном паркинге обычно 15 кв. метров (иногда немного меньше или больше) — значит, арендная плата составит не более 3200 рублей в месяц.

Куда обращаться

Чтобы арендовать одно из предлагаемых мест, нужно лично обратиться в ДГИ по адресу: 1-й Красногвардейский пр., 21, стр. 1 (ЦАО, метро «Международная» или «Деловой центр»). Часы работы: пн. – пт. с 8.00 до 17.00, без перерыва.

Потребуется копия пас­порта, ИНН, а также выпис­ка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая ваши права на жилое помещение и выданная не ранее чем за 10 рабочих дней до дня подачи документов в ДГИ. Если вам нужна дополнительная информация, её также можно получить лично по указанному адресу.

Обсуждение здесь


О ПРИЧИНЕ УДИВИТЕЛЬНО ПОТРЕБЛЕНИЯ ТЕПЛА В ЯНВАРЕ 2019

КОРПУС 3-4

По данным Журнала МОЭК, расход в декабре составил 1352 Гкал, а в январе -1473 Гкал. Прирост — 9%.

По данным УК, расход в декабре составил 1055 Гкал, а в январе — 1624 Гкал. Прирост — 54%.

Причина таких расхождений – в различиях правил учета для МОЭК и правил учета для начисления коммуналки:

1). Показания МОЭК снимаются на 1 число месяца, а показания УК — в 20-х числах. Уже только из-за сдвижки дат съема показаний неизбежно изменятся и помесячные расходы. Например, выполнив расчет помесячных расходов на даты 21.11 — 20.12 (декабрь), и 21.12 — 20.01 (январь), мы получим уже другие расходы тепла: 1240 и 1375 Гкал (прирост — 11%; а на другие даты был бы иным).

 

2). Конкретные даты съема показаний в УК «плавают» (это допускается общепринятыми правилами начисления коммуналки). Например, расход за декабрь и январь в нашем ЖК был исчислен по показаниям ОДПУ на даты: 26.11 (32 888 Гкал), 21.12 (33 943 Гкал), 25.01 (35 538 Гкал). Эти показания, принятые в расчетах УК, мы проверили по журналу МОЭК: всё без обмана (расход тепла по ОДПУ для отчета перед МОЭК ежедневно фиксируется в автоматическом режиме – «нахимичить» невозможно. И данные из протоколов Журнала МОЭК легко пересчитать на любую дату, проверяя правильность показаний, принятых для расчета нашей УК). И в результате расход тепла за «укороченный» (до 25 дней) декабрь оказался меньше, чем у МОЭК (1055 Гкал), а за «удлиненный» (до 35 дней) январь — больше (1624 Гкал). А разница между «расчетным» декабрем и «расчетным» январем оказалась уже не 9% (как было у МОЭК при расчете по полным календарным месяцам на 1-е числа), а 54%.

 

35 дней : 25 дней = 1,4 (это – причина прироста тепла за счет изменения ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ «расчетных» месяцев).

1,1 – это прирост тепла за счет более холодного января, при СДВИГЕ ДАТЫ съема показаний с 01-х на 20-е числа.

1,4*1,1 = 1,54 – это причина «удивительно большого теплопотребления в январе 2019г».

 

КОРПУС 1-2

По данным Журнала МОЭК, расход в декабре составил 772 Гкал, а в январе -810 Гкал. Прирост — 5%.

По данным УК, расход в декабре составил 599 Гкал, а в январе — 919 Гкал. Прирост — 53%.

Причина — та же: исчисление расхода для начисления нашей коммуналки по датам 26.11 (20 128 Гкал), 21.12 (20 727 Гкал), 25.01 (21 646 Гкал).

 

Вообще говоря, «удлинение» расчетного месяца за счет «укорочения» соседнего расчетного месяца не является криминалом: то, что собственник «переплатит» в одном месяце, он «недоплатит» в другом. В нашем случае, мы в январе «переплатили» лишь то, что «недоплатили» в декабре.

Однако желательно не допускать заметных отклонений «расчетного» месяца от его «календарной» продолжительности, чтобы не создавать непонятных для жителей «виртуальных» скачков теплопотребления.

Кроме того, очень желательно снимать показания ОДПУ в тот же день, что и показания ИПУ (иначе будут возникать непонятные для жителей «виртуальные» скачки в расходе тепла на ОДН).


О принадлежности придомового земельного участка

Опубликовано: 8 августа, 2018

Ссылка на статью: http://gkhkontrol.ru/2018/08/47511

Объектом права (в данном случае права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома) является земельный участок (статья 6 Земельного кодекса РФ). Термин «придомовая территория»  не используется в области имущественного права. Данный термин используется в градостроительной и коммунально-эксплуатационной деятельности, в связи с чем для понимания вопроса имущественной принадлежности использоваться не может.

Земельный участок, расположенный около дома, как отдельный объект не существует, поскольку законодательство оперирует термином «земельный участок многоквартирного дома с элементами озеленения и благоустройства» и расположенные на таком участке «объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома» и  «площадки отдыха, игровые, спортивные, хозяйственные площадки, гостевые стоянки автотранспорта, зеленые насаждения».

Такой земельный участок определяется исходя из нормативов, действующих/действовавших на момент постройки дома и включает в себя как площадь застройки («пятно застройки»), так и территорию около дома («придомовую территорию»).

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (ч.5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Аналогичная норма содержалась в ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ в редакции, действовавшей до 1.01.2017.

Земельный участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в действующем  федеральном законодательстве описан следующим образом:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации (пункт 4 части 1 статьи 36)

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно ……………….. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты;

  1. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)

(Пункт 1, подпункты «е» и «ж») «В состав общего имущества включаются:

— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».

  1. СанПиН 2.1.2.2645-10«Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (утв. Постановлением  Главного государственного санитарного врача РФ 10.06.2010 N 64) *

2.3 земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территориис четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

Таким образом, в состав земельного участка многоквартирного дома входят детские, спортивные площадки, площадки для отдыха, стоянки автомобилей, озеленение, и пр.

Поскольку УО (ТСЖ) выполняет работы и оказывает услуги по  содержанию и обслуживанию общего имущества собственников МКД, в состав которого входит земельный участок, такая УО (ТСЖ) обслуживает этот земельный участок как неотъемлемую часть общего имущества собственников данного  дома.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ).

Установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги относятся к  исключительным полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (п.16 ст.12 ЖК РФ).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 27.02.2017) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» предусматривает «Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома».

 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда Российской Федерации в Постановлении от 27 июня 2017 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», плата за жилое помещение (за содержание жилого помещения) – это плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме (п.9 Пленума); в состав общего имущества в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (п.13 Пленума); под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества (п.14 Пленума).

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (п.17 Пленума).

В п. 19 Пленума также указано, что «Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома и определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (части 2 и 4 статьи 156 ЖК РФ)».

Таким образом, размер платы зависит только от перечисленных показателей, среди которых нет такого фактора, как отсутствие или наличие кадастрового учета земельного участка.

 

Разъяснение правовых норм относительно земельного участка многоквартирного дома, который не поставлен на кадастровый учет,  дано в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно этим разъяснениям, «если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публично-правовое образование не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ».

Данная позиция свидетельствует о том, что высшие суды указали на существующие права собственников помещений в многоквартирных домах на неоформленные земельные участки наравне с оформленными.

Более того, Конституционный суд в п. 4.2. постановления от 28.05.11 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» указал, что «собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован,… фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.»

 

Также необходимо упомянуть суть термина «сформированный участок», «формирование земельного участка», которое не тождественно кадастровому учету.

Используемый повсеместно термин «формирование земельного участка» в настоящее время в Российском законодательстве не раскрыт.

По данному вопросу позиция Росреестра (профильного федерального органа в части данных правоотношений) изложена в письме от 29.10.2015 N 19-исх/15537-СМ/15, согласно которому «формирование земельного участка — это комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию земельного участка как объекта гражданских прав, в том числе подготовка документов, содержащих необходимые сведения о земельном участке для осуществления государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»». (Указанные федеральные законы упомянуты в редакции, действовавшей до 01.01.2017. В настоящее время основные положения этих законов перешли в ФЗ № 218, действующий с 01.01.2017).

Наиболее полно  содержание термина «формирование земельного участка» приведено в  п.1 ч.4 ст. 30 первой редакции «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в настоящее время не действует) применительно к отводу земельных участков из государственных или муниципальных земель для нового строительства. Согласно данной норме, проведение работ по формированию земельного участка включает в себя:

— подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

— определение разрешенного использования земельного участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно — технического обеспечения;

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

После формирования участка проводится его кадастровый учет. Кадастровый учет не является этапом формирования, а является самостоятельной процедурой, представляющей собой лишь учет уже имеющихся характеристик участка (площадь, границы, местоположение на местности), и результатом внесения сведений об участке в орган кадастрового учета.

 

 

Ответ подготовлен экспертом межрегиональной комиссии НП «ЖКХ Контроль»
по контролю обеспечения имущественных прав
собственников помещений многоквартирных домов
в субъектах и муниципальных образованиях
Российской Федерации

А.Я.Енгалычевой.

 

 


ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ…

Что мы знаем про нашего застройщика – ЗАО «Прима-мех» (далее – ЗАО «ПМ»)?

Посмотрим открытые источники в интернете…

Создано в декабре 2002г. Уставный капитал – чуть больше 87 млн. руб. Учредитель компании зарегистрирован в оффшоре на Кипре. Ген. директор – Реботенко А.О. Исполнительный директор (по крайней мере, был таковым) – Трунин В.Н. (Владимир Николаевич сейчас – директор ООО «Прима-мех эксплуатация»). Юристом (на начальном этапе) был Пономарев А.В. (было время – встречался «от застройщика» с представителями инициативной группы жителей; еще год назад представлял застройщика на «наших» ОСС. Сейчас пренебрегает даже встречами с нашими Советами Домов. Иногда публикуется на форуме ПМЭ под ником «Антон Муромов»).

После долгого и сложного строительства нашего ЖК (которое первоначально должно было завершиться еще в 2008г) застройщику 31.12.2014г удалось подписать разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию. На тот момент это был очевидный недострой: не отделаны фасады, входные группы и лестницы; не запущены лифты; не подключено по постоянной схеме электричество; не обустроен двор… Впрочем, и на сегодня не все доделано: не работает в должном объеме противопожарная сигнализация; не установлен обещанный постоянный забор. И с продажами помещений в ЖК не все идет хорошо: из 726 квартир сегодня не продано более 120. С продажей машино-мест – ситуация еще хуже. Продажам мешают и завышенные цены, и упавшая  покупательная способность населения…

А тут еще постоянные иски собственников помещений к нашему застройщику: и по поводу качества строительства, и по поводу невыполнения договорных сроков передачи помещений. Несмотря на удивительную лояльность к нашему застройщику Измайловского суда и прочих районных структур – это его, похоже, утомило… Короче – устал наш застройщик. Хочет новый проект начать, а тут – из старого проекта никак не выберешься. Да еще и гарантию по нашему ЖК до 31.12.2019 обеспечивай…

В результате наш застройщик стал реализовывать план, цели которого, вероятно, скоро прояснятся:

— в феврале 2016г. регистрируется компания ООО «ТЭРА» (ИНН 7725306398) с уставным капиталом 30 000 руб.  Вроде бы как бы совершенно неаффилированная с застройщиком, но:

— в апреле 2016г. ООО «ТЭРА» учреждает компанию ООО «Проектно-Строительная Организация НЕОСТРОЙ» (ИНН 7718988630) с уставным капиталом 40 000 000 рублей.  Генеральный директор этой компании – известный нам по нашему ЖК Антон Пономарев. Зарегистрирована эта компания по адресу: Москва, Костянский переулок, 13. Это то здание, в котором раньше располагалась редакция «Литературной газеты». Вот это и есть новый проект нашего застройщика (см. https://moks.msk.ru/kostianskiy-13).

— в декабре 2017г ЗАО «ПМ» по договорам купли-продажи передает практически все свои непроданные квартиры компании ООО «ТЭРА». Все они на тот момент находились в залоге у Сбербанка, но с банком договорились – и залог переоформили на ООО «ТЭРА».

— 31.01.2018 – 01.02.2018 ООО «ТЭРА» оформляет собственность на эти 123 квартиры. У ЗАО «ПМ» в собственности остается ОДНА квартира, ТРИ нежилых помещения и сколько-то машино-мест.

— 25.06.2018 – Арбитражный суд Москвы (˟) принимает к рассмотрению иск к ЗАО «ПМ» некоей компании «Виверфлекс Холдингс Лимитед» (Weaverflex Holdings Limited) на сумму чуть более 1 500 000 000 рублей. Компания эта, кстати, тоже зарегистрирована на Кипре. А слово «weawer», кстати, в переводе на русский означает «ткач» (ведь все-таки «Прима-мех» — это наследница старейшей Измайловской текстильной мануфактуры; а создатели этого Виверфлекса, похоже, свои исторические корни похвально уважают…).

Интересная цепочка событий, не правда ли? Не банкротство ли планирует наш застройщик?

Вы, возможно, скажете: ну и Бог с ним; в конце концов, мы потеряем только 1 год гарантийного обслуживания, и не получим всего лишь работающую пожарку и доделанный забор… Бывает ведь и хуже…

БОИМСЯ, ЧТО МОЖЕТ БЫТЬ И ХУЖЕ

Наш ЖК обслуживает управляющая организация ООО «Прима-мех эксплуатация» (далее – ПМЭ). Создал её наш застройщик. Учредители – братья Реботенко и Антон Пономарев. И судьбу этой УК будем решать не мы с вами, а её учредители. Какие у них планы? Пока можно только гадать. Но есть и тревожные признаки:

— в Арбитражном суде сейчас находятся иски к ПМЭ со стороны ресурсоснабжающих компаний и поставщиков услуг на общую сумму более 8 млн. руб. Откуда взялась такая задолженность – при наших-то немаленьких тарифах на обслуживание?

— на улице стоит жара, а ПМЭ неделями не вывозит переполненные мусорные контейнеры. Нет денег? Почему?

— работники УК говорят, что им выплатили зарплату только 20 тыс. руб. Абрамов им говорит – нет денег;

— на текущие жалобы жильцов (см. Telegram http://forum.vinogradnyj.ru/viewtopic.php?f=21&t=830 – в квартирах мыши по стоякам бегают!) ПМЭ не реагирует;

— уволился гл. инженер Досадин. Невелика, конечно, потеря: квалификация его была даже не на троечку… Но все же – «крысы бегут с корабля»?

ЕСЛИ НАМ НЕ БЕЗРАЗЛИЧЕН НАШ ЗАМЕЧАТЕЛЬНЫЙ ЖК – НУЖНО ЧТО-ТО ДЕЛАТЬ…

Примечание:

(˟) — хотите проверить? Зайдите на сайт Московского Арбитражного суда, откройте страницу «Картотека дел», в «фильтре дел» наберите название участника дел (ЗАО «Прима-мех», ну или – ООО «Прима-мех эксплуатация»), и нажмите кнопку «Найти».

Обсуждение:

http://forum.vinogradnyj.ru/viewtopic.php?f=21&t=1517


Энергосбережение и теплосчетчики в ЖК «Виноградный»

На конкурсе по выбору управляющей компании в сентябре 2015г предложенная застройщиком управляющая компания ПМЭ обязалась, кроме основных работ и услуг, выполнять (в рамках тарифа 46,33 руб/кв м!) также и дополнительные работы. В числе этих дополнительных работ были указаны и работы по энергосбережению – на сумму 2 млн руб в год. Правда, в новой редакции договора управления, принятой (голосами застройщика!) в июне 2017г на ОСС-2, эти дополнительные работы куда-то исчезли. Однако это не означает, что УК ПМЭ избавилась от необходимости заниматься энергосбережением. Законодательство (ПП РФ 646 и др.) ОБЯЗЫВАЕТ управляющие компании заниматься энергосбережением. И в нашем ЖК для этого – широкое поле деятельности…

Освещение МОПов (даже там, где и так светло в светлое время суток) не выключается 24 часа; многие жители жалуются на чрезмерный обогрев лифтовых холлов; размер платежей за отопление в платежках от УК удручает…

Чтобы убедиться в наличии проблемы с теплосбережением, мы сравнили расход тепла в трех разных МКД, просуммировав цифры из платежек за 12 месяцев 2016 года и отнеся их к 1 кв.м. жилой площади. Наш ЖК сравнивался с похожим (но более старым) ЖК на Измайловском бульваре и с 9-этажной «брежневкой» из Южного Измайлова, построенной в 70-х годах (из тех серий, которые сейчас дополнительно утепляют; но эта – еще не утеплена).  Если расход тепла в «брежневке» принять за 100%, то для ЖК (Измайловский бульвар, 55) расход составил 64%; а вот расход в нашем ЖК оказался … 122%!! Вот вам и «Дом высокой энергоэффективности класса В», о чем гордо извещают установленные у нас таблички…

Что можно было бы сделать нашей УК для обеспечения пусть не «высокой», а просто нормальной энергоэффективности?

СНИЖЕНИЕ РАСХОДА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ

Ну, хотя бы не освещать МОПы круглосуточно. Способы известны; самый дешевый, применяемый в Москве (но не у нас!) повсеместно – это диспетчеризация: диспетчер УК централизованно включает освещение вечером, и выключает утром. Конечно, это касается только тех МОПов, куда попадает дневной свет. Поэтому придется переделать разводку освещения, что вполне под силу УК. Ну или можно оборудовать МОПы датчиками движения и освещенности: это дороже, но современнее, и лучше соответствует «высокому званию элитного ЖК». За рубежом еще частенько используют этажные выключатели-кнопки с задержкой отключения; но это как-то «не элитно» — ручной труд …

Еще неплохо бы перенастроить управление лифтами: когда на ОДИН вызов приезжает сразу ДВА лифта, это и электричество зря расходует, и лифты зря изнашивает, и делает второй лифт недоступным для параллельного вызова…

СНИЖЕНИЕ РАСХОДА ТЕПЛА

В тех МОПах, где тепловыделение избыточно, следует поставить термоголовки на радиаторы отопления, и настроить их на комфортный обогрев.

В непроданных квартирах и офисах (а на декабрь 2017 не продано примерно 140 квартир и ВСЕ нежилые помещения) также установить термоголовки на радиаторы, и настроить их на минимальный обогрев. (Эта мера должна дать хороший эффект, т.к. установленные по проекту радиаторы «переразмерены» раза в полтора, и греют «на всю дурь». И термоголовки в УК имеются, но выдаются ТОЛЬКО по запросу владельца – и сразу после ремонта выбрасываются, т.к. не подходят по резьбе к большинству вновь установленных после ремонта радиаторов).

В уже проданных квартирах, где еще не начался ремонт – тоже установить термоголовки. А чтобы стимулировать их владельцев (как, впрочем, и ВСЕХ жителей ЖК) к экономии тепла – ввести оплату тепла по показаниям индивидуальных (квартирных) теплосчетчиков, благо техническая возможность для их установки есть, а в 2015-2016гг некоторые жители даже установили такие счетчики, и наша УК принимала их показания для начислений за обогрев квартир.

ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ СЧЕТЧИКИ ТЕПЛА

Возможно, вы удивитесь – но наш ЖК в соответствии с законодательством ДОЛЖЕН БЫЛ БЫТЬ ИЗНАЧАЛЬНО ОБОРУДОВАН КВАРТИРНЫМИ ТЕПЛОСЧЕТЧИКАМИ ЗА СЧЕТ ЗАСТРОЙЩИКА. Об этом прямо говорится в Федеральном Законе 261-ФЗ, п.7 статьи 13 которого гласит: «Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии». Должны были быть. И проектом место для таких счетчиков предусмотрено. Только на момент «ввода в эксплуатацию» ни квартирных счетчиков тепла, ни противопожарной системы, ни много чего другого в нашем ЖК не было. Противопожарную систему сейчас (по прошествии ТРЕХ лет!) доделывают, а квартирные счетчики тепла сначала ставили за деньги жильцов, а потом и это перестали, мотивируя тем, что все равно их показания учитываться не будут: для этого, мол, нужно, чтобы счетчиками было оборудовано 100% помещений (спрашивается, и кто же эти 100% помещений, в нарушение 261-ФЗ, не оборудовал счетчиками?).

Сейчас ситуация уже несколько иная: у проданных квартир появились собственники. И в этом случае 261-ФЗ требует (п. 8 статьи 13): «До 1 января 2019 года собственники объектов, которые указаны в частях 3 — 7 настоящей статьи … обязаны обеспечить оснащение таких объектов приборами учета используемой тепловой энергии, указанными в частях 3 — 7 настоящей статьи, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию». Напомним, что в п. 7 ст. 13 говорится, в т.ч., о помещениях многоквартирных домов и индивидуальных счетчиках тепла, а «собственники объектов» — это «граждане-собственники помещений в МКД».

Как побудить ВСЕХ «собственников помещений в МКД» установить теплосчетчики? Многочисленные статьи специалистов, доступные в интернете, советуют: принять на ОСС решение о разнесении затрат тепла между собственниками помещений с учетом индивидуальных теплосчетчиков. Это и будет наилучшим стимулом к теплосбережению и установке квартирных приборов учета…

РАЗНЕСЕНИЕ ТЕПЛОЗАТРАТ С УЧЕТОМ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ТЕПЛОСЧЕТЧИКОВ

На собственника помещения, оборудованного инд. теплосчетчиком, должна приходиться доля тепла, складываемая из показаний его теплосчетчика и доли тепла на обогрев МОПов.

Тепло на обогрев МОПов (точнее, тепло на обогрев МОПов плюс теплопотери по пути от общедомового до индивидуальных счетчиков), в случае, когда ВСЕ помещения МКД оборудованы инд счетчиками, определить просто: нужно вычесть из показания общедомового счетчика сумму показаний ВСЕХ индивидуальных счетчиков. И найденную таким образом величину разнести между собственниками помещений пропорционально площади их помещений. А вот если инд теплосчетчиками оборудованы НЕ ВСЕ помещения, тепло на обогрев МОПов можно определить только оценочно. В нашем ЖК, например, отношение площадей (отапливаемых и неотапливаемых) ВСЕХ МОПов к отапливаемой площади ВСЕХ ПОМЕЩЕНИЙ СОБСТВЕННИКОВ равно 0,28 (величина подсчитана по данным конкурсной документации, с учетом ММ и паркинга). Учтем также, что обогрев МОПов (особенно паркинга) требуется меньший, чем для жилых помещений; да и площадь МОПов взята завышенной – отдельно ОТАПЛИВАЕМАЯ площадь МОПов в конкурсной документации не указана. Однако есть еще и теплопотери. Короче, можно принять, что на обогрев МОПов уходит примерно 30% тепла, подводимого к нашему ЖК. Кстати, и мировая практика говорит, что на обогрев МОПов уходит 30…40% тепла.

Справедливо ли разносить тепло между собственниками с учетом подобных допущений? Ну уж по крайней мере куда справедливей, чем делить тепло между собственниками «в среднем по больнице», как это делается в нашем ЖК сейчас. А после оборудования квартирными теплосчетчиками бОльшей части помещений (чему будет способствовать переход на предлагаемый выше расчет) – затраты на обогрев МОПов будут уточнены, и их разнесение станет не только справедливым, но и абсолютно объективным.

Подробнее предлагаемая нами методика расчета теплопотребления с учетом показаний индивидуальных теплосчетчиков, основанная на рекомендациях Госстроя России, изложена в нашей статье «Методика расчета теплопотребления с учетом индивидуальных теплосчетчиков».


Удобный способ cообщить о недоделках МЖИ

Уважаемые жильцы!

Как мы писали в нашей предыдущей публикации на эту тему , сообщения  о недоделках по нашему дому и дворовой территории принимаются на портале и через мобильное приложение «Москва Наш Город» . Здесь и далее мы сознательно используем слово «сообщение» вместо «жалоба» как более позитивное :).

Если сообщение проходит модерацию, то официальный ответ должен быть дан в течение 8 дней. Это довольно сжатые сроки , тем не менее  при обращении через этот портал есть следующие недостатки:

  • Ограниченный список проблемных тем. Так, на данном портале отсутствуют темы , связанные с с подземной автостоянкой, проблемами с фасадом и др. актуальные нам тем;
  • Довольно строгая модерация. Чтобы ее пройти нужно точно попасть в тему и приложить наглядные и качественные фотографии.

В качестве альтернативного варианта есть возможность оставить сообщение через сайт госуслуг,  портал ГИС ЖКХ .

Сделать это совсем не сложно, имея учетную запись на портале gosuslugi.ru .

Шаг 1.  Авторизация на портале dom.gosuslugi.ru

Входим на сайт по ссылке

 

Нажимаем на кнопку «Направить обращение или жалобу»

Шаг 2. Заполнение формы обращения.

 

Нажимаем на строке ввода иконку для выбора населенного пункта и адреса нашего дома,  нажимаем кнопку «Выбрать»:

Выбираем тему обращения. Можно выбрать темы, относящиеся к дворовой территории или к самому дому. По каждому из этих разделов будет предложен список наиболее часто встречающихся тем. Если тема Вашего обращения не подходит под предложенные пункты, нажимаем «Другая тема».

В качестве адресата обращения — выбираем «МОСЖИЛИНСПЕКЦИЯ (ГЖИ)»

Шаг 3. Заполнение текста обращения и добавление файлов.

В поле «Текст обращения» описываем суть проблемы. Текст может быть довольно простым, например:

«Прошу обязать управляющую компанию ЗАО «Прима мех эксплуатация» выполнить работы по ..  описание проблемы. «

или можно сослаться на заключенный договор с управляющей компанией. Пример ниже.

хх.хх.201х года мною был заключен договор управления многоквартирным домом с ООО «Прима-мех эксплуатация» (далее – Договор, УК соответственно). В соответствии с пунктом 2.1. заключенного Договора целью его является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных и иных услуг собственнику, членам семьи, пользующихся помещениями на законных основаниях. Пункт 3.1.2. Договора определяет обязанности УК, согласно которым она обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества Дома в соответствии с приложениями 3,4 к Договору. Согласно содержанию пункта 10 приложения 3 к Договору УК обязана выполнять работы, в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов — осуществлять проверку состояния внутренней отделки, а при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию – осуществлять устранение выявленных нарушений.

  Тем не менее  …описание проблемы … 

Руководствуясь положениями статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон) требую устранения недостатков в выполненной работе.

Обязательно добавляем фото. После заполнения всех полей — нажимаем кнопку «отправить».

В течении 30 дней МОСЖИЛИНСПЕКЦИЯ обязана предоставить ответ на ваш запрос.

Не нужно стремиться вписать все обнаруженные недоделки в одно сообщение . Одна проблема — одно сообщение. Чем больше наших обращений, тем выше шансы их устранения, а не получения очередных отписок.


Совет дома по 1-4 корпусам

Уважаемые соседи!

По итогам прошедший ОСС, в совет дома были выбраны:

1 корпус

Хмелевская Галина Николаевна (председатель) 8 (917) 574-10-50
Вавилов Герман Альбертович 8 (910) 001-07-01
Спицын Петр Николаевич ?

2 корпус

Журомская Мария Всеволодовна (председатель) 8 (916) 113-13-12
Коброва Людмила Сергеевна ?
Степанов Владимир Дмитриевич 8 (916) 140-97-12
Репан Виктория Анатольевна 8 (917) 572-42-90

3 корпус

Бесяцкий Александр Викторович (председатель) 8 (925) 046-45-81
Александрова Татьяна Юрьевна 8 (925) 394-57-67
Шутова Инна Петровна 8 (916) 652-22-44
Тюрина Екатерина Михайловна 8 (903) 117-08-10

4 корпус

Бородавкин Андрей Вадимович (председатель) 8 (916) 672-42-47
Шатров Николай Николаевич 8 (985) 364-71-68
Еганов Артур Аршавирович 8 (916) 570-00-02

Данные получены из официального источника — сайта управляющей компании.

 

Напомним, что согласно, Статье 161.1 ЖК РФ, Совет многоквартирного дома:

Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.


Общее собрание собственников. Выводы.

Уважаемые соседи!

Спасибо тем, кто пришел 27 июля подписать Жалобу в МЖИ против итогов организованного нашей управляющей компанией (читай: Застройщиком) общего собрания!

Спасибо также тем, кто заполнил и передал нам свои анкеты! Анкет пока не очень много – около сотни, но из них мы уже видим, что многие из Вас не доверяют результатам прошедшего ОСС и нашей УК (более 80), многие поддерживают идею смены УК (более 65).

В нашем ЖК – 726 квартир. Почти 160 из них ещё не проданы, и находятся в собственности Застройщика. Кроме того, на прошедшем собрании Застройщик голосовал площадью нежилых помещений и (незаконно!) площадью машиномест. Машиноместа голосовали незаконно, потому что они НЕ находятся в собственности Застройщика. Их пока вообще нельзя считать объектом владения: по паркингу инвестконтракт (из-за многочисленных недоделок и вскрывшихся проблем с гидроизоляцией) пока не закрыт. Машиноместа сейчас – это «почти недострой». Тем не менее, этот «почти недострой» (по площади) составляет почти 22% от всей «голосующей» площади нашего ЖК. Ещё столько же голосов (около 22%) принесли застройщику непроданные квартиры и нежилые помещения. В результате до кворума застройщику не хватало всего около 6…7% голосов, и эти голоса принесли ему жители, принявшие участие в собрании. Ну, а обеспечив кворум, застройщик гарантированно получал  и большинство голосов для оформления нужных ему решений. Отсюда – и те результаты ОСС, которые мы имеем, и которые как бы «отражают выбор большинства».

Хотя, если посмотреть на результаты голосования, мы увидим, что в голосовании по 1 корпусу, например, участвовал Застройщик и 19 (всего 19 из 115!) квартир. Какое уж тут выражение интересов большинства…

К сожалению, даже если бы все, кто заполнил анкеты и высказался в них против решений ОСС, в этом собрании участвовали, итог был бы тем же: кворум был бы обеспечен даже с бОльшим запасом, а большинство все равно осталось бы у Застройщика. Ведь у заполнивших анкеты – пока всего около 10% голосов…

Сейчас, если вследствие многочисленных нарушений в прошедшем ОСС нам с Вами удастся отменить результаты июньского собрания, мы сделаем только половину дела. Главное дело – это найти и «разбудить» остальных владельцев и собственников. Для принятия решений в интересах собственников-жильцов (а не Застройщика, который жить в ЖК не собирается) нам с Вами нужно заинтересованное участие не сотни, а трёх-четырёх сотен квартир.

Итак: в ЖК сегодня 726 квартир + нежилые; у Застройщика – 160 + почти все нежилые; свою позицию в анкетах высказали около 100 квартир; 460 — никак не проявили себя (вернее, часть из этих 460 квартир всё же приняло участие в голосовании, только вот голос их на результат не повлиял и повлиять сейчас не мог).  «Разбудить» из них 300…400 – можно только общими усилиями неравнодушных жителей. К сожалению, рассчитывать можно только на наши с Вами собственные силы: ни управляющая компания (которая вроде бы должна работать в интересах жильцов), ни МЖИ, ни Управа нам помогать не спешат…

Что же мы с Вами можем и будем сейчас делать?

  1. Можем (и начинаем) оспаривать результаты ОСС. Это – небыстрый путь.
  2. Будем нанимать «внешнего» юриста для сопровождения. Сейчас рассылаем запросы, а на следующей неделе планируем начать встречи с юристами. По результатам встреч сообщим, сколько стоит юридическая поддержка. Ваше материальное участие потребуется!
  3. Должны «всем миром» требовать устранения недоделок и строительного брака, пока его обязан устранять Застройщик за собственный счёт. По опыту соседей, чем больше жалоб – тем быстрее достигается результат. Планируем подготовить шаблоны для подготовки индивидуальных жалоб в государственные структуры. Отправить жалобу самому – конечно, сложнее, чем подписать коллективную жалобу, но… надо! Кроме этого, планируем создать на форуме раздел, в котором Вы и мы сможем фиксировать недостатки/недоделки. Сообщим об этом в Телеграм, но и Вы в форум заглядывайте! Материалы этого раздела будут доступны, конечно, нашей УК и нашему Застройщику. И если это ускорит устранение недостатков – отлично! Жалоб будет меньше, а дела – больше!
  4. Должны найти и «разбудить» соседей. Для этого нам потребуются «старшие по подъездам» (для координации) и участие ВСЕХ заинтересованных жителей. Многие из Вас в анкетах написали о готовности поработать на благо ЖК. Лучше всего получается работа, если она – не в тягость. Так что – ждём самовыдвижения! (пишите на эл. адрес info@vinogradnyj.ru )
  5. Должны заранее подобрать новую (независимую от Застройщика, имеющую опыт и хорошую репутацию) управляющую компанию. Если у Вас есть предложения – пишите, будем встречаться и обсуждать!
  6. Должны организовывать встречи жильцов, чтобы обсуждать насущные вопросы и готовить новое ОСС.

Зачем нам менять управляющую компанию?

Затем, что созданная Застройщиком управляющая компания сейчас выражает только интересы Застройщика. А главный интерес Застройщика – это с минимальными затратами продержаться гарантийный период (для нашего ЖК – до 31.12.2019). Поэтому сейчас Застройщик старается ограничиться только недорогим косметическим ремонтом вылезающих строительных проблем, и УК его в этом «покрывает». Посмотрите, например, как Застройщик «борется» с протечками в паркинге! Весной закончили ремонт -1 и -2 уровней паркинга 3-4, сейчас заканчивают ремонт -1 уровня паркинга 1-2 – но этот ремонт УЖЕ не выдержал испытания летними дождями! А то, что на полу -2 уровня с целью борьбы с протечками «намертво» заделывают бетоном деформационные швы – вообще преступно!

Так же «ни шатко, ни валко» ведутся работы по устранению протечек алюминиевых фасадов лоджий. А текут они у очень многих…

О качестве строительства говорит и недавняя авария, когда во время ливня сорвало ливнёвки сразу в двух подъездах 1 корпуса. Вода шла по лифтовым шахтам, по стоякам силового напряжения, пожарки и слаботочки. Слава Богу, что это не привело к коротким замыканиям и травмам. Тем более, что пожарная система в нашем ЖК так до конца и не запущена (до сих пор не работает в паркингах; только-только заработала в подъездах).

Застройщик и не скрывает, что работа по управлению нашим ЖК ему не интересна. Как только закончится гарантийный срок и будет продана бОльшая часть непроданных помещений, Застройщик с нашего объекта уйдет. И не факт, что останется сегодняшняя «дочка» Застройщика – наша УК ПМЭ.

Что может сделать НОВАЯ управляющая компания?

Может (и будет в этом заинтересована) требовать от Застройщика качественного устранения недоделок и брака за его счёт (к сожалению, с 01.01.2020 все недоделки и ремонтные работы будут выполняться за наш с Вами счет).

Может обеспечивать работы и услуги по рыночным (а не установленным по желанию Застройщика) ценам.

Может работать в интересах жителей, а не «прикрывать грудью» окраску дорожек в красный цвет.

Наконец, может быть подотчетной жильцам, а не своему теперешнему хозяину…

Может быть, всё же сохраним существующую управляющую компанию?

Мы и это, конечно, не отвергаем. Если Застройщик и управляющая компания будут действовать в интересах жильцов – почему нет?

Что для этого надо? Чтобы Застройщик и УК обсуждали вопросы развития ЖК вместе с жителями. Чтобы собрания собственников готовились не кулуарно, а заблаговременно и открыто. Чтобы результаты собраний были открытыми для жителей. Чтобы на собраниях не учитывались голоса непроданных помещений. Чтобы назначаемые нам тарифы были «прозрачными». Чтобы…

Вы скажете – фантастика? Ну почему же, есть и такой опыт. Например, в расположенных недалеко от нас ЖК, которые строил Застройщик — завод «Вымпел». В этих ЖК управляющая компания («Вымпел-ЭК») – тоже от Застройщика. И тем не менее, интересы жителей учитываются, тарифы разумны, конфликта между жителями и УК – нет.

Каковы ближайшие планы нашего Застройщика?

Ну, во-первых, докрасить дорожки.

Во-вторых, поставить новый забор между 1-2 и 3-4 корпусами (разметка уже выполнена, плитка в нужных местах снята). Будет ли быстро заменен на новый забор со стороны тыла – мы не знаем; а вот строительный забор со стороны 2 Прядильной и Измайловского проезда Застройщик снимет, когда сочтет для себя удобным, и не скрывает этих планов.

По словам УК ПМЭ (и представителей «всенародно избранного» Совета Дома), в начале осени УК планирует созвать ОСС по вопросу ограждения ЖК «в границах земельного участка». Здесь Застройщик лукавит: забор они будут ставить не ПО границам земельного участка, а ВНУТРИ этих границ – так, как показано но сайте ПМ и ПМЭ. И выходящие на улицы фасады 1, 2 и 3 корпусов станут открыты «для всех ветров и городских вандалов», хотя могли бы быть законно огорожены забором ПО границам участка (это – край газона перед корпусами). И еще лукавство Застройщика в том, что установка забора по его схеме (т.е. ВНУТРИ границ), равно как и установка ПО границам (что предлагает инициативная группа), легко может быть выполнена уже сейчас, а все нарекания от Управы и Префектуры Застройщик получает только за забор ВНЕ границ участка.

Уверены также, что часть жителей попросит Застройщика сохранить забор в существующих границах (это – сложная задача, требующая перемежевания земельного участка). И даже знаем, что ответит (от лица организатора собрания) г-н Щепетев: «Конечно, мы поддержим эту инициативу. Только потом. А сейчас надо проголосовать за ограждение В границах участка (читай – ВНУТРИ границ). Для этого нам нужны 2/3 голосов. Приходите – заодно подтвердите наши тарифы и полномочия. Чтобы закрыть вопрос с оспариванием июньского ОСС»…

(Кстати, 2/3 голосов для ограждения территории – вопрос совсем не очевидный. Ни на федеральном, ни на местном уровне процедура ограждения МКД никак не регламентирована).

Работает ли время на нас?

В чем-то – да, в чем-то – нет.

Со временем (с продажами помещений, с завершением ремонтов), количество неравнодушных жителей в ЖК увеличится – и это хорошо.

Но осенью Застройщик надеется закрыть инвестконтракт по паркингу и оформить его в свою собственность – и это плохо. Слишком мало машиномест (при таких-то ценах и таком качестве) продано, и голоса Застройщика в паркинге еще долго будут превалировать.

Через 2 года и 5 месяцев закончится период гарантии Застройщика – и это тоже плохо.

После продаж оставшихся площадей Застройщик уйдет с объекта без согласования с нами, и если (что вполне вероятно) с ним вместе уйдет УК ПМЭ – мы будем вынуждены спешно (а значит, некачественно) подыскивать новую УК. И это плохо…

Если мы не хотим, чтобы УК  Застройщика ушла из ЖК, когда ЕЙ будет удобно и выгодно, мы должны заменить её ДО того, как Застройщик продаст квартиры и потеряет интерес к ЖК. Если мы хотим, чтобы Застройщик за оставшиеся 2,5 года гарантии реально устранял недоделки, а не делал вид — мы должны заменить УК ещё раньше. И в любом случае – даже надеясь на «перевоспитание» существующей УК  – мы должны подыскивать опытную УК с хорошей репутацией, чтобы не оказаться – неожиданно и не по нашей воле – «у разбитого корыта»…