О принадлежности придомового земельного участка

Опубликовано: 8 августа, 2018

Ссылка на статью: http://gkhkontrol.ru/2018/08/47511

Объектом права (в данном случае права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома) является земельный участок (статья 6 Земельного кодекса РФ). Термин «придомовая территория»  не используется в области имущественного права. Данный термин используется в градостроительной и коммунально-эксплуатационной деятельности, в связи с чем для понимания вопроса имущественной принадлежности использоваться не может.

Земельный участок, расположенный около дома, как отдельный объект не существует, поскольку законодательство оперирует термином «земельный участок многоквартирного дома с элементами озеленения и благоустройства» и расположенные на таком участке «объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома» и  «площадки отдыха, игровые, спортивные, хозяйственные площадки, гостевые стоянки автотранспорта, зеленые насаждения».

Такой земельный участок определяется исходя из нормативов, действующих/действовавших на момент постройки дома и включает в себя как площадь застройки («пятно застройки»), так и территорию около дома («придомовую территорию»).

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (ч.5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Аналогичная норма содержалась в ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ в редакции, действовавшей до 1.01.2017.

Земельный участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в действующем  федеральном законодательстве описан следующим образом:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации (пункт 4 части 1 статьи 36)

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно ……………….. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты;

  1. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)

(Пункт 1, подпункты «е» и «ж») «В состав общего имущества включаются:

— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».

  1. СанПиН 2.1.2.2645-10«Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (утв. Постановлением  Главного государственного санитарного врача РФ 10.06.2010 N 64) *

2.3 земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территориис четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

Таким образом, в состав земельного участка многоквартирного дома входят детские, спортивные площадки, площадки для отдыха, стоянки автомобилей, озеленение, и пр.

Поскольку УО (ТСЖ) выполняет работы и оказывает услуги по  содержанию и обслуживанию общего имущества собственников МКД, в состав которого входит земельный участок, такая УО (ТСЖ) обслуживает этот земельный участок как неотъемлемую часть общего имущества собственников данного  дома.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ).

Установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги относятся к  исключительным полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (п.16 ст.12 ЖК РФ).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 27.02.2017) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» предусматривает «Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома».

 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда Российской Федерации в Постановлении от 27 июня 2017 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», плата за жилое помещение (за содержание жилого помещения) – это плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме (п.9 Пленума); в состав общего имущества в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (п.13 Пленума); под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества (п.14 Пленума).

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (п.17 Пленума).

В п. 19 Пленума также указано, что «Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома и определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (части 2 и 4 статьи 156 ЖК РФ)».

Таким образом, размер платы зависит только от перечисленных показателей, среди которых нет такого фактора, как отсутствие или наличие кадастрового учета земельного участка.

 

Разъяснение правовых норм относительно земельного участка многоквартирного дома, который не поставлен на кадастровый учет,  дано в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно этим разъяснениям, «если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публично-правовое образование не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ».

Данная позиция свидетельствует о том, что высшие суды указали на существующие права собственников помещений в многоквартирных домах на неоформленные земельные участки наравне с оформленными.

Более того, Конституционный суд в п. 4.2. постановления от 28.05.11 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» указал, что «собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован,… фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.»

 

Также необходимо упомянуть суть термина «сформированный участок», «формирование земельного участка», которое не тождественно кадастровому учету.

Используемый повсеместно термин «формирование земельного участка» в настоящее время в Российском законодательстве не раскрыт.

По данному вопросу позиция Росреестра (профильного федерального органа в части данных правоотношений) изложена в письме от 29.10.2015 N 19-исх/15537-СМ/15, согласно которому «формирование земельного участка — это комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию земельного участка как объекта гражданских прав, в том числе подготовка документов, содержащих необходимые сведения о земельном участке для осуществления государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) и для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»». (Указанные федеральные законы упомянуты в редакции, действовавшей до 01.01.2017. В настоящее время основные положения этих законов перешли в ФЗ № 218, действующий с 01.01.2017).

Наиболее полно  содержание термина «формирование земельного участка» приведено в  п.1 ч.4 ст. 30 первой редакции «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в настоящее время не действует) применительно к отводу земельных участков из государственных или муниципальных земель для нового строительства. Согласно данной норме, проведение работ по формированию земельного участка включает в себя:

— подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

— определение разрешенного использования земельного участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно — технического обеспечения;

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

После формирования участка проводится его кадастровый учет. Кадастровый учет не является этапом формирования, а является самостоятельной процедурой, представляющей собой лишь учет уже имеющихся характеристик участка (площадь, границы, местоположение на местности), и результатом внесения сведений об участке в орган кадастрового учета.

 

 

Ответ подготовлен экспертом межрегиональной комиссии НП «ЖКХ Контроль»
по контролю обеспечения имущественных прав
собственников помещений многоквартирных домов
в субъектах и муниципальных образованиях
Российской Федерации

А.Я.Енгалычевой.

 

 


ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ…

Что мы знаем про нашего застройщика – ЗАО «Прима-мех» (далее – ЗАО «ПМ»)?

Посмотрим открытые источники в интернете…

Создано в декабре 2002г. Уставный капитал – чуть больше 87 млн. руб. Учредитель компании зарегистрирован в оффшоре на Кипре. Ген. директор – Реботенко А.О. Исполнительный директор (по крайней мере, был таковым) – Трунин В.Н. (Владимир Николаевич сейчас – директор ООО «Прима-мех эксплуатация»). Юристом (на начальном этапе) был Пономарев А.В. (было время – встречался «от застройщика» с представителями инициативной группы жителей; еще год назад представлял застройщика на «наших» ОСС. Сейчас пренебрегает даже встречами с нашими Советами Домов. Иногда публикуется на форуме ПМЭ под ником «Антон Муромов»).

После долгого и сложного строительства нашего ЖК (которое первоначально должно было завершиться еще в 2008г) застройщику 31.12.2014г удалось подписать разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию. На тот момент это был очевидный недострой: не отделаны фасады, входные группы и лестницы; не запущены лифты; не подключено по постоянной схеме электричество; не обустроен двор… Впрочем, и на сегодня не все доделано: не работает в должном объеме противопожарная сигнализация; не установлен обещанный постоянный забор. И с продажами помещений в ЖК не все идет хорошо: из 726 квартир сегодня не продано более 120. С продажей машино-мест – ситуация еще хуже. Продажам мешают и завышенные цены, и упавшая  покупательная способность населения…

А тут еще постоянные иски собственников помещений к нашему застройщику: и по поводу качества строительства, и по поводу невыполнения договорных сроков передачи помещений. Несмотря на удивительную лояльность к нашему застройщику Измайловского суда и прочих районных структур – это его, похоже, утомило… Короче – устал наш застройщик. Хочет новый проект начать, а тут – из старого проекта никак не выберешься. Да еще и гарантию по нашему ЖК до 31.12.2019 обеспечивай…

В результате наш застройщик стал реализовывать план, цели которого, вероятно, скоро прояснятся:

— в феврале 2016г. регистрируется компания ООО «ТЭРА» (ИНН 7725306398) с уставным капиталом 30 000 руб.  Вроде бы как бы совершенно неаффилированная с застройщиком, но:

— в апреле 2016г. ООО «ТЭРА» учреждает компанию ООО «Проектно-Строительная Организация НЕОСТРОЙ» (ИНН 7718988630) с уставным капиталом 40 000 000 рублей.  Генеральный директор этой компании – известный нам по нашему ЖК Антон Пономарев. Зарегистрирована эта компания по адресу: Москва, Костянский переулок, 13. Это то здание, в котором раньше располагалась редакция «Литературной газеты». Вот это и есть новый проект нашего застройщика (см. https://moks.msk.ru/kostianskiy-13).

— в декабре 2017г ЗАО «ПМ» по договорам купли-продажи передает практически все свои непроданные квартиры компании ООО «ТЭРА». Все они на тот момент находились в залоге у Сбербанка, но с банком договорились – и залог переоформили на ООО «ТЭРА».

— 31.01.2018 – 01.02.2018 ООО «ТЭРА» оформляет собственность на эти 123 квартиры. У ЗАО «ПМ» в собственности остается ОДНА квартира, ТРИ нежилых помещения и сколько-то машино-мест.

— 25.06.2018 – Арбитражный суд Москвы (˟) принимает к рассмотрению иск к ЗАО «ПМ» некоей компании «Виверфлекс Холдингс Лимитед» (Weaverflex Holdings Limited) на сумму чуть более 1 500 000 000 рублей. Компания эта, кстати, тоже зарегистрирована на Кипре. А слово «weawer», кстати, в переводе на русский означает «ткач» (ведь все-таки «Прима-мех» — это наследница старейшей Измайловской текстильной мануфактуры; а создатели этого Виверфлекса, похоже, свои исторические корни похвально уважают…).

Интересная цепочка событий, не правда ли? Не банкротство ли планирует наш застройщик?

Вы, возможно, скажете: ну и Бог с ним; в конце концов, мы потеряем только 1 год гарантийного обслуживания, и не получим всего лишь работающую пожарку и доделанный забор… Бывает ведь и хуже…

БОИМСЯ, ЧТО МОЖЕТ БЫТЬ И ХУЖЕ

Наш ЖК обслуживает управляющая организация ООО «Прима-мех эксплуатация» (далее – ПМЭ). Создал её наш застройщик. Учредители – братья Реботенко и Антон Пономарев. И судьбу этой УК будем решать не мы с вами, а её учредители. Какие у них планы? Пока можно только гадать. Но есть и тревожные признаки:

— в Арбитражном суде сейчас находятся иски к ПМЭ со стороны ресурсоснабжающих компаний и поставщиков услуг на общую сумму более 8 млн. руб. Откуда взялась такая задолженность – при наших-то немаленьких тарифах на обслуживание?

— на улице стоит жара, а ПМЭ неделями не вывозит переполненные мусорные контейнеры. Нет денег? Почему?

— работники УК говорят, что им выплатили зарплату только 20 тыс. руб. Абрамов им говорит – нет денег;

— на текущие жалобы жильцов (см. Telegram http://forum.vinogradnyj.ru/viewtopic.php?f=21&t=830 – в квартирах мыши по стоякам бегают!) ПМЭ не реагирует;

— уволился гл. инженер Досадин. Невелика, конечно, потеря: квалификация его была даже не на троечку… Но все же – «крысы бегут с корабля»?

ЕСЛИ НАМ НЕ БЕЗРАЗЛИЧЕН НАШ ЗАМЕЧАТЕЛЬНЫЙ ЖК – НУЖНО ЧТО-ТО ДЕЛАТЬ…

Примечание:

(˟) — хотите проверить? Зайдите на сайт Московского Арбитражного суда, откройте страницу «Картотека дел», в «фильтре дел» наберите название участника дел (ЗАО «Прима-мех», ну или – ООО «Прима-мех эксплуатация»), и нажмите кнопку «Найти».

Обсуждение:

http://forum.vinogradnyj.ru/viewtopic.php?f=21&t=1517


Энергосбережение и теплосчетчики в ЖК «Виноградный»

На конкурсе по выбору управляющей компании в сентябре 2015г предложенная застройщиком управляющая компания ПМЭ обязалась, кроме основных работ и услуг, выполнять (в рамках тарифа 46,33 руб/кв м!) также и дополнительные работы. В числе этих дополнительных работ были указаны и работы по энергосбережению – на сумму 2 млн руб в год. Правда, в новой редакции договора управления, принятой (голосами застройщика!) в июне 2017г на ОСС-2, эти дополнительные работы куда-то исчезли. Однако это не означает, что УК ПМЭ избавилась от необходимости заниматься энергосбережением. Законодательство (ПП РФ 646 и др.) ОБЯЗЫВАЕТ управляющие компании заниматься энергосбережением. И в нашем ЖК для этого – широкое поле деятельности…

Освещение МОПов (даже там, где и так светло в светлое время суток) не выключается 24 часа; многие жители жалуются на чрезмерный обогрев лифтовых холлов; размер платежей за отопление в платежках от УК удручает…

Чтобы убедиться в наличии проблемы с теплосбережением, мы сравнили расход тепла в трех разных МКД, просуммировав цифры из платежек за 12 месяцев 2016 года и отнеся их к 1 кв.м. жилой площади. Наш ЖК сравнивался с похожим (но более старым) ЖК на Измайловском бульваре и с 9-этажной «брежневкой» из Южного Измайлова, построенной в 70-х годах (из тех серий, которые сейчас дополнительно утепляют; но эта – еще не утеплена).  Если расход тепла в «брежневке» принять за 100%, то для ЖК (Измайловский бульвар, 55) расход составил 64%; а вот расход в нашем ЖК оказался … 122%!! Вот вам и «Дом высокой энергоэффективности класса В», о чем гордо извещают установленные у нас таблички…

Что можно было бы сделать нашей УК для обеспечения пусть не «высокой», а просто нормальной энергоэффективности?

СНИЖЕНИЕ РАСХОДА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ

Ну, хотя бы не освещать МОПы круглосуточно. Способы известны; самый дешевый, применяемый в Москве (но не у нас!) повсеместно – это диспетчеризация: диспетчер УК централизованно включает освещение вечером, и выключает утром. Конечно, это касается только тех МОПов, куда попадает дневной свет. Поэтому придется переделать разводку освещения, что вполне под силу УК. Ну или можно оборудовать МОПы датчиками движения и освещенности: это дороже, но современнее, и лучше соответствует «высокому званию элитного ЖК». За рубежом еще частенько используют этажные выключатели-кнопки с задержкой отключения; но это как-то «не элитно» — ручной труд …

Еще неплохо бы перенастроить управление лифтами: когда на ОДИН вызов приезжает сразу ДВА лифта, это и электричество зря расходует, и лифты зря изнашивает, и делает второй лифт недоступным для параллельного вызова…

СНИЖЕНИЕ РАСХОДА ТЕПЛА

В тех МОПах, где тепловыделение избыточно, следует поставить термоголовки на радиаторы отопления, и настроить их на комфортный обогрев.

В непроданных квартирах и офисах (а на декабрь 2017 не продано примерно 140 квартир и ВСЕ нежилые помещения) также установить термоголовки на радиаторы, и настроить их на минимальный обогрев. (Эта мера должна дать хороший эффект, т.к. установленные по проекту радиаторы «переразмерены» раза в полтора, и греют «на всю дурь». И термоголовки в УК имеются, но выдаются ТОЛЬКО по запросу владельца – и сразу после ремонта выбрасываются, т.к. не подходят по резьбе к большинству вновь установленных после ремонта радиаторов).

В уже проданных квартирах, где еще не начался ремонт – тоже установить термоголовки. А чтобы стимулировать их владельцев (как, впрочем, и ВСЕХ жителей ЖК) к экономии тепла – ввести оплату тепла по показаниям индивидуальных (квартирных) теплосчетчиков, благо техническая возможность для их установки есть, а в 2015-2016гг некоторые жители даже установили такие счетчики, и наша УК принимала их показания для начислений за обогрев квартир.

ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ СЧЕТЧИКИ ТЕПЛА

Возможно, вы удивитесь – но наш ЖК в соответствии с законодательством ДОЛЖЕН БЫЛ БЫТЬ ИЗНАЧАЛЬНО ОБОРУДОВАН КВАРТИРНЫМИ ТЕПЛОСЧЕТЧИКАМИ ЗА СЧЕТ ЗАСТРОЙЩИКА. Об этом прямо говорится в Федеральном Законе 261-ФЗ, п.7 статьи 13 которого гласит: «Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии». Должны были быть. И проектом место для таких счетчиков предусмотрено. Только на момент «ввода в эксплуатацию» ни квартирных счетчиков тепла, ни противопожарной системы, ни много чего другого в нашем ЖК не было. Противопожарную систему сейчас (по прошествии ТРЕХ лет!) доделывают, а квартирные счетчики тепла сначала ставили за деньги жильцов, а потом и это перестали, мотивируя тем, что все равно их показания учитываться не будут: для этого, мол, нужно, чтобы счетчиками было оборудовано 100% помещений (спрашивается, и кто же эти 100% помещений, в нарушение 261-ФЗ, не оборудовал счетчиками?).

Сейчас ситуация уже несколько иная: у проданных квартир появились собственники. И в этом случае 261-ФЗ требует (п. 8 статьи 13): «До 1 января 2019 года собственники объектов, которые указаны в частях 3 — 7 настоящей статьи … обязаны обеспечить оснащение таких объектов приборами учета используемой тепловой энергии, указанными в частях 3 — 7 настоящей статьи, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию». Напомним, что в п. 7 ст. 13 говорится, в т.ч., о помещениях многоквартирных домов и индивидуальных счетчиках тепла, а «собственники объектов» — это «граждане-собственники помещений в МКД».

Как побудить ВСЕХ «собственников помещений в МКД» установить теплосчетчики? Многочисленные статьи специалистов, доступные в интернете, советуют: принять на ОСС решение о разнесении затрат тепла между собственниками помещений с учетом индивидуальных теплосчетчиков. Это и будет наилучшим стимулом к теплосбережению и установке квартирных приборов учета…

РАЗНЕСЕНИЕ ТЕПЛОЗАТРАТ С УЧЕТОМ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ТЕПЛОСЧЕТЧИКОВ

На собственника помещения, оборудованного инд. теплосчетчиком, должна приходиться доля тепла, складываемая из показаний его теплосчетчика и доли тепла на обогрев МОПов.

Тепло на обогрев МОПов (точнее, тепло на обогрев МОПов плюс теплопотери по пути от общедомового до индивидуальных счетчиков), в случае, когда ВСЕ помещения МКД оборудованы инд счетчиками, определить просто: нужно вычесть из показания общедомового счетчика сумму показаний ВСЕХ индивидуальных счетчиков. И найденную таким образом величину разнести между собственниками помещений пропорционально площади их помещений. А вот если инд теплосчетчиками оборудованы НЕ ВСЕ помещения, тепло на обогрев МОПов можно определить только оценочно. В нашем ЖК, например, отношение площадей (отапливаемых и неотапливаемых) ВСЕХ МОПов к отапливаемой площади ВСЕХ ПОМЕЩЕНИЙ СОБСТВЕННИКОВ равно 0,28 (величина подсчитана по данным конкурсной документации, с учетом ММ и паркинга). Учтем также, что обогрев МОПов (особенно паркинга) требуется меньший, чем для жилых помещений; да и площадь МОПов взята завышенной – отдельно ОТАПЛИВАЕМАЯ площадь МОПов в конкурсной документации не указана. Однако есть еще и теплопотери. Короче, можно принять, что на обогрев МОПов уходит примерно 30% тепла, подводимого к нашему ЖК. Кстати, и мировая практика говорит, что на обогрев МОПов уходит 30…40% тепла.

Справедливо ли разносить тепло между собственниками с учетом подобных допущений? Ну уж по крайней мере куда справедливей, чем делить тепло между собственниками «в среднем по больнице», как это делается в нашем ЖК сейчас. А после оборудования квартирными теплосчетчиками бОльшей части помещений (чему будет способствовать переход на предлагаемый выше расчет) – затраты на обогрев МОПов будут уточнены, и их разнесение станет не только справедливым, но и абсолютно объективным.

Подробнее предлагаемая нами методика расчета теплопотребления с учетом показаний индивидуальных теплосчетчиков, основанная на рекомендациях Госстроя России, изложена в нашей статье «Методика расчета теплопотребления с учетом индивидуальных теплосчетчиков».


Удобный способ cообщить о недоделках МЖИ

Уважаемые жильцы!

Как мы писали в нашей предыдущей публикации на эту тему , сообщения  о недоделках по нашему дому и дворовой территории принимаются на портале и через мобильное приложение «Москва Наш Город» . Здесь и далее мы сознательно используем слово «сообщение» вместо «жалоба» как более позитивное :).

Если сообщение проходит модерацию, то официальный ответ должен быть дан в течение 8 дней. Это довольно сжатые сроки , тем не менее  при обращении через этот портал есть следующие недостатки:

  • Ограниченный список проблемных тем. Так, на данном портале отсутствуют темы , связанные с с подземной автостоянкой, проблемами с фасадом и др. актуальные нам тем;
  • Довольно строгая модерация. Чтобы ее пройти нужно точно попасть в тему и приложить наглядные и качественные фотографии.

В качестве альтернативного варианта есть возможность оставить сообщение через сайт госуслуг,  портал ГИС ЖКХ .

Сделать это совсем не сложно, имея учетную запись на портале gosuslugi.ru .

Шаг 1.  Авторизация на портале dom.gosuslugi.ru

Входим на сайт по ссылке

 

Нажимаем на кнопку «Направить обращение или жалобу»

Шаг 2. Заполнение формы обращения.

 

Нажимаем на строке ввода иконку для выбора населенного пункта и адреса нашего дома,  нажимаем кнопку «Выбрать»:

Выбираем тему обращения. Можно выбрать темы, относящиеся к дворовой территории или к самому дому. По каждому из этих разделов будет предложен список наиболее часто встречающихся тем. Если тема Вашего обращения не подходит под предложенные пункты, нажимаем «Другая тема».

В качестве адресата обращения — выбираем «МОСЖИЛИНСПЕКЦИЯ (ГЖИ)»

Шаг 3. Заполнение текста обращения и добавление файлов.

В поле «Текст обращения» описываем суть проблемы. Текст может быть довольно простым, например:

«Прошу обязать управляющую компанию ЗАО «Прима мех эксплуатация» выполнить работы по ..  описание проблемы. «

или можно сослаться на заключенный договор с управляющей компанией. Пример ниже.

хх.хх.201х года мною был заключен договор управления многоквартирным домом с ООО «Прима-мех эксплуатация» (далее – Договор, УК соответственно). В соответствии с пунктом 2.1. заключенного Договора целью его является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных и иных услуг собственнику, членам семьи, пользующихся помещениями на законных основаниях. Пункт 3.1.2. Договора определяет обязанности УК, согласно которым она обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества Дома в соответствии с приложениями 3,4 к Договору. Согласно содержанию пункта 10 приложения 3 к Договору УК обязана выполнять работы, в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов — осуществлять проверку состояния внутренней отделки, а при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию – осуществлять устранение выявленных нарушений.

  Тем не менее  …описание проблемы … 

Руководствуясь положениями статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон) требую устранения недостатков в выполненной работе.

Обязательно добавляем фото. После заполнения всех полей — нажимаем кнопку «отправить».

В течении 30 дней МОСЖИЛИНСПЕКЦИЯ обязана предоставить ответ на ваш запрос.

Не нужно стремиться вписать все обнаруженные недоделки в одно сообщение . Одна проблема — одно сообщение. Чем больше наших обращений, тем выше шансы их устранения, а не получения очередных отписок.


Совет дома по 1-4 корпусам

Уважаемые соседи!

По итогам прошедший ОСС, в совет дома были выбраны:

1 корпус

Хмелевская Галина Николаевна (председатель) 8 (917) 574-10-50
Вавилов Герман Альбертович 8 (910) 001-07-01
Спицын Петр Николаевич ?

2 корпус

Журомская Мария Всеволодовна (председатель) 8 (916) 113-13-12
Коброва Людмила Сергеевна ?
Степанов Владимир Дмитриевич 8 (916) 140-97-12
Репан Виктория Анатольевна 8 (917) 572-42-90

3 корпус

Бесяцкий Александр Викторович (председатель) 8 (925) 046-45-81
Александрова Татьяна Юрьевна 8 (925) 394-57-67
Шутова Инна Петровна 8 (916) 652-22-44
Тюрина Екатерина Михайловна 8 (903) 117-08-10

4 корпус

Бородавкин Андрей Вадимович (председатель) 8 (916) 672-42-47
Шатров Николай Николаевич 8 (985) 364-71-68
Еганов Артур Аршавирович 8 (916) 570-00-02

Данные получены из официального источника — сайта управляющей компании.

 

Напомним, что согласно, Статье 161.1 ЖК РФ, Совет многоквартирного дома:

Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.


Общее собрание собственников. Выводы.

Уважаемые соседи!

Спасибо тем, кто пришел 27 июля подписать Жалобу в МЖИ против итогов организованного нашей управляющей компанией (читай: Застройщиком) общего собрания!

Спасибо также тем, кто заполнил и передал нам свои анкеты! Анкет пока не очень много – около сотни, но из них мы уже видим, что многие из Вас не доверяют результатам прошедшего ОСС и нашей УК (более 80), многие поддерживают идею смены УК (более 65).

В нашем ЖК – 726 квартир. Почти 160 из них ещё не проданы, и находятся в собственности Застройщика. Кроме того, на прошедшем собрании Застройщик голосовал площадью нежилых помещений и (незаконно!) площадью машиномест. Машиноместа голосовали незаконно, потому что они НЕ находятся в собственности Застройщика. Их пока вообще нельзя считать объектом владения: по паркингу инвестконтракт (из-за многочисленных недоделок и вскрывшихся проблем с гидроизоляцией) пока не закрыт. Машиноместа сейчас – это «почти недострой». Тем не менее, этот «почти недострой» (по площади) составляет почти 22% от всей «голосующей» площади нашего ЖК. Ещё столько же голосов (около 22%) принесли застройщику непроданные квартиры и нежилые помещения. В результате до кворума застройщику не хватало всего около 6…7% голосов, и эти голоса принесли ему жители, принявшие участие в собрании. Ну, а обеспечив кворум, застройщик гарантированно получал  и большинство голосов для оформления нужных ему решений. Отсюда – и те результаты ОСС, которые мы имеем, и которые как бы «отражают выбор большинства».

Хотя, если посмотреть на результаты голосования, мы увидим, что в голосовании по 1 корпусу, например, участвовал Застройщик и 19 (всего 19 из 115!) квартир. Какое уж тут выражение интересов большинства…

К сожалению, даже если бы все, кто заполнил анкеты и высказался в них против решений ОСС, в этом собрании участвовали, итог был бы тем же: кворум был бы обеспечен даже с бОльшим запасом, а большинство все равно осталось бы у Застройщика. Ведь у заполнивших анкеты – пока всего около 10% голосов…

Сейчас, если вследствие многочисленных нарушений в прошедшем ОСС нам с Вами удастся отменить результаты июньского собрания, мы сделаем только половину дела. Главное дело – это найти и «разбудить» остальных владельцев и собственников. Для принятия решений в интересах собственников-жильцов (а не Застройщика, который жить в ЖК не собирается) нам с Вами нужно заинтересованное участие не сотни, а трёх-четырёх сотен квартир.

Итак: в ЖК сегодня 726 квартир + нежилые; у Застройщика – 160 + почти все нежилые; свою позицию в анкетах высказали около 100 квартир; 460 — никак не проявили себя (вернее, часть из этих 460 квартир всё же приняло участие в голосовании, только вот голос их на результат не повлиял и повлиять сейчас не мог).  «Разбудить» из них 300…400 – можно только общими усилиями неравнодушных жителей. К сожалению, рассчитывать можно только на наши с Вами собственные силы: ни управляющая компания (которая вроде бы должна работать в интересах жильцов), ни МЖИ, ни Управа нам помогать не спешат…

Что же мы с Вами можем и будем сейчас делать?

  1. Можем (и начинаем) оспаривать результаты ОСС. Это – небыстрый путь.
  2. Будем нанимать «внешнего» юриста для сопровождения. Сейчас рассылаем запросы, а на следующей неделе планируем начать встречи с юристами. По результатам встреч сообщим, сколько стоит юридическая поддержка. Ваше материальное участие потребуется!
  3. Должны «всем миром» требовать устранения недоделок и строительного брака, пока его обязан устранять Застройщик за собственный счёт. По опыту соседей, чем больше жалоб – тем быстрее достигается результат. Планируем подготовить шаблоны для подготовки индивидуальных жалоб в государственные структуры. Отправить жалобу самому – конечно, сложнее, чем подписать коллективную жалобу, но… надо! Кроме этого, планируем создать на форуме раздел, в котором Вы и мы сможем фиксировать недостатки/недоделки. Сообщим об этом в Телеграм, но и Вы в форум заглядывайте! Материалы этого раздела будут доступны, конечно, нашей УК и нашему Застройщику. И если это ускорит устранение недостатков – отлично! Жалоб будет меньше, а дела – больше!
  4. Должны найти и «разбудить» соседей. Для этого нам потребуются «старшие по подъездам» (для координации) и участие ВСЕХ заинтересованных жителей. Многие из Вас в анкетах написали о готовности поработать на благо ЖК. Лучше всего получается работа, если она – не в тягость. Так что – ждём самовыдвижения! (пишите на эл. адрес info@vinogradnyj.ru )
  5. Должны заранее подобрать новую (независимую от Застройщика, имеющую опыт и хорошую репутацию) управляющую компанию. Если у Вас есть предложения – пишите, будем встречаться и обсуждать!
  6. Должны организовывать встречи жильцов, чтобы обсуждать насущные вопросы и готовить новое ОСС.

Зачем нам менять управляющую компанию?

Затем, что созданная Застройщиком управляющая компания сейчас выражает только интересы Застройщика. А главный интерес Застройщика – это с минимальными затратами продержаться гарантийный период (для нашего ЖК – до 31.12.2019). Поэтому сейчас Застройщик старается ограничиться только недорогим косметическим ремонтом вылезающих строительных проблем, и УК его в этом «покрывает». Посмотрите, например, как Застройщик «борется» с протечками в паркинге! Весной закончили ремонт -1 и -2 уровней паркинга 3-4, сейчас заканчивают ремонт -1 уровня паркинга 1-2 – но этот ремонт УЖЕ не выдержал испытания летними дождями! А то, что на полу -2 уровня с целью борьбы с протечками «намертво» заделывают бетоном деформационные швы – вообще преступно!

Так же «ни шатко, ни валко» ведутся работы по устранению протечек алюминиевых фасадов лоджий. А текут они у очень многих…

О качестве строительства говорит и недавняя авария, когда во время ливня сорвало ливнёвки сразу в двух подъездах 1 корпуса. Вода шла по лифтовым шахтам, по стоякам силового напряжения, пожарки и слаботочки. Слава Богу, что это не привело к коротким замыканиям и травмам. Тем более, что пожарная система в нашем ЖК так до конца и не запущена (до сих пор не работает в паркингах; только-только заработала в подъездах).

Застройщик и не скрывает, что работа по управлению нашим ЖК ему не интересна. Как только закончится гарантийный срок и будет продана бОльшая часть непроданных помещений, Застройщик с нашего объекта уйдет. И не факт, что останется сегодняшняя «дочка» Застройщика – наша УК ПМЭ.

Что может сделать НОВАЯ управляющая компания?

Может (и будет в этом заинтересована) требовать от Застройщика качественного устранения недоделок и брака за его счёт (к сожалению, с 01.01.2020 все недоделки и ремонтные работы будут выполняться за наш с Вами счет).

Может обеспечивать работы и услуги по рыночным (а не установленным по желанию Застройщика) ценам.

Может работать в интересах жителей, а не «прикрывать грудью» окраску дорожек в красный цвет.

Наконец, может быть подотчетной жильцам, а не своему теперешнему хозяину…

Может быть, всё же сохраним существующую управляющую компанию?

Мы и это, конечно, не отвергаем. Если Застройщик и управляющая компания будут действовать в интересах жильцов – почему нет?

Что для этого надо? Чтобы Застройщик и УК обсуждали вопросы развития ЖК вместе с жителями. Чтобы собрания собственников готовились не кулуарно, а заблаговременно и открыто. Чтобы результаты собраний были открытыми для жителей. Чтобы на собраниях не учитывались голоса непроданных помещений. Чтобы назначаемые нам тарифы были «прозрачными». Чтобы…

Вы скажете – фантастика? Ну почему же, есть и такой опыт. Например, в расположенных недалеко от нас ЖК, которые строил Застройщик — завод «Вымпел». В этих ЖК управляющая компания («Вымпел-ЭК») – тоже от Застройщика. И тем не менее, интересы жителей учитываются, тарифы разумны, конфликта между жителями и УК – нет.

Каковы ближайшие планы нашего Застройщика?

Ну, во-первых, докрасить дорожки.

Во-вторых, поставить новый забор между 1-2 и 3-4 корпусами (разметка уже выполнена, плитка в нужных местах снята). Будет ли быстро заменен на новый забор со стороны тыла – мы не знаем; а вот строительный забор со стороны 2 Прядильной и Измайловского проезда Застройщик снимет, когда сочтет для себя удобным, и не скрывает этих планов.

По словам УК ПМЭ (и представителей «всенародно избранного» Совета Дома), в начале осени УК планирует созвать ОСС по вопросу ограждения ЖК «в границах земельного участка». Здесь Застройщик лукавит: забор они будут ставить не ПО границам земельного участка, а ВНУТРИ этих границ – так, как показано но сайте ПМ и ПМЭ. И выходящие на улицы фасады 1, 2 и 3 корпусов станут открыты «для всех ветров и городских вандалов», хотя могли бы быть законно огорожены забором ПО границам участка (это – край газона перед корпусами). И еще лукавство Застройщика в том, что установка забора по его схеме (т.е. ВНУТРИ границ), равно как и установка ПО границам (что предлагает инициативная группа), легко может быть выполнена уже сейчас, а все нарекания от Управы и Префектуры Застройщик получает только за забор ВНЕ границ участка.

Уверены также, что часть жителей попросит Застройщика сохранить забор в существующих границах (это – сложная задача, требующая перемежевания земельного участка). И даже знаем, что ответит (от лица организатора собрания) г-н Щепетев: «Конечно, мы поддержим эту инициативу. Только потом. А сейчас надо проголосовать за ограждение В границах участка (читай – ВНУТРИ границ). Для этого нам нужны 2/3 голосов. Приходите – заодно подтвердите наши тарифы и полномочия. Чтобы закрыть вопрос с оспариванием июньского ОСС»…

(Кстати, 2/3 голосов для ограждения территории – вопрос совсем не очевидный. Ни на федеральном, ни на местном уровне процедура ограждения МКД никак не регламентирована).

Работает ли время на нас?

В чем-то – да, в чем-то – нет.

Со временем (с продажами помещений, с завершением ремонтов), количество неравнодушных жителей в ЖК увеличится – и это хорошо.

Но осенью Застройщик надеется закрыть инвестконтракт по паркингу и оформить его в свою собственность – и это плохо. Слишком мало машиномест (при таких-то ценах и таком качестве) продано, и голоса Застройщика в паркинге еще долго будут превалировать.

Через 2 года и 5 месяцев закончится период гарантии Застройщика – и это тоже плохо.

После продаж оставшихся площадей Застройщик уйдет с объекта без согласования с нами, и если (что вполне вероятно) с ним вместе уйдет УК ПМЭ – мы будем вынуждены спешно (а значит, некачественно) подыскивать новую УК. И это плохо…

Если мы не хотим, чтобы УК  Застройщика ушла из ЖК, когда ЕЙ будет удобно и выгодно, мы должны заменить её ДО того, как Застройщик продаст квартиры и потеряет интерес к ЖК. Если мы хотим, чтобы Застройщик за оставшиеся 2,5 года гарантии реально устранял недоделки, а не делал вид — мы должны заменить УК ещё раньше. И в любом случае – даже надеясь на «перевоспитание» существующей УК  – мы должны подыскивать опытную УК с хорошей репутацией, чтобы не оказаться – неожиданно и не по нашей воле – «у разбитого корыта»…

 


Жалоба в МЖИ по итогам июньского общего собрания собственников

Уважаемые соседи!

Если Вы не успели поставить подпись под коллективными жалобами в Мосжилинспекцию, вы можете отправить запросы в надзорные органы государственной власти от своего имени  в электронном или бумажном виде.  В качестве примера приводим ссылку на электронную приемную Мосжилинспекции http://mgi.mos.ru/feedback/reception/?special=Y .. 

Как обычно, массовость и число обращений  увеличивают  наши шансы  получить ответ по существу, а не очередную отписку!

Текст запроса приводится ниже:

По инициативе управляющей нашим домом организации  ООО «Прима-мех эксплуатация» в мае – июне с.г. было организовано и проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Измайловский проезд д. 10, корп. 1,2,3,4 (ЖК «Виноградный»), в форме очно-заочного голосования.

Решения собственников опубликованы управляющей компанией  28…30 июня 2017 года.

Изучив предложенные ООО «Прима-мех эксплуатация» к собранию материалы и итоговые протоколы собрания, опубликованные на сайте http://pm-exp.ru, СЧИТАЕМ, что процедура организации и проведения управляющей компанией  общего собрания собственников не отвечает требованиям Жилищного Кодекса  РФ и нормативно-технической документации, касающейся организации управления домом, нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме по следующим основаниям.

  1. Инициатор общего собрания собственников (далее — УК) проводит собрание раздельно по корпусам ЖК «Виноградный».

Однако, общее имущество жилого комплекса не разделено по корпусам и является единым. В частности:

— инженерные коммуникации и счетчики учета тепла, воды и электричества едины для корпусов 1 – 2 и 3 – 4 и находятся в общих подвальных помещениях;

— земельный участок площадью 3,61 Га (Приложение 1 к Договору управления, раздел IV, стр. 25) является общим для всех корпусов;

— имеющиеся в жилом комплексе системы охраны, видеонаблюдения и СКУД реализованы застройщиком и приняты на обслуживание УК как единые системы для единого земельного участка;

— в Договорах управления для каждого из четырех корпусов указан не перечень общего имущества конкретно этого корпуса, а один и тот же перечень единого ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ВСЕГО ЖИЛОГО КОРПУСА (Приложение 1 к Договорам управления «Состав и состояние общего имущества в Многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, Измайловский проезд, д.10, корпус 1, корпус 2, корпус 3, корпус 4»);

— в Договорах управления указана доля собственника по правоустанавливающему документу, рассчитанная как отношение площади квартиры или нежилого помещения собственника  к ОБЩЕЙ площади жилых и нежилых помещений ВСЕГО ЖК, а не одного (конкретного) корпуса (графа 7 таблицы приложения 6).

В письме МинЭкономРазвития РФ от 27 сентября 2011 года N Д23-4059 указано, что «отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества — имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме». Там же говорится: «в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка».

Сегодня, на дату проведения общего собрания собственников, земельный участок ЖК «Виноградный» стоит на кадастровом учете как единый участок, имеет единый кадастровый номер 77:03:0005004:1000,  и вопросы его разделения ни жителями, ну УК не поднимаются в связи с нецелесообразностью. Поэтому и совокупность корпусов ЖК «Виноградный» — это единый многоквартирный дом, для которого правомерно и необходимо проведение объединенного общего собрания с единым голосованием для принятия решений.

  1. П. 3 ст. 45 ЖК РФ устанавливает, что:

«3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов».

         В проведенном общем собрании собственников голоса застройщика (ЗАО «Прима-мех») рассчитывались не только с учетом общей площади нереализованных квартир, находящихся в собственности застройщика, но и с учетом площади машиномест подземного паркинга.  Однако по вине застройщика недоделки в паркинге до сих пор не устранены, инвестконтракт по машиноместам паркинга до сих пор не закрыт, машиноместа их владельцам не переданы, и  собственность на них  ни застройщиком, ни их владельцами не оформлена.

Учет площадей машиномест (не оформленных в собственность, что пока сделать невозможно) в числе голосов застройщика, вкупе с раздельным голосованием по корпусам ЖК «Виноградный», позволило застройщику неправомерно обеспечить кворум на собраниях в 1 и 3 корпусе, к которым «приписаны» подземные паркинги. Так, в 1 корпусе площадь машиномест составляет около 42% от общей площади помещений и 60% от числа голосов, принявщих участие в голосовании.

Важно отметить, что голосование площадями машиномест было допущено в ситуации, когда передача машиномест их владельцам должна была быть осуществлена согласно заключённым договорам, но не осуществлялась, и приобретатели машиномест фактически были лишены возможности участвовать в голосовании. Подобное поведение организатора общего собрания (ООО «Прима-мех эксплуатация) мы вынуждены отнести к недобросовестному поведению и злоупотреблению правом.

  1. Решениями общего собрания собственников (см. п.п. 8.2, 8.3, 8.4 Протоколов собрания) утвержден размер платы (тариф) за содержание и текущий ремонт общего имущества для собственников нежилых помещений и машино-мест в размере, в 1,8 – 2,8 раза отличающемся от соответствующего тарифа для собственников жилых помещений. Однако в ЖК РФ (ст. 39 п.3; ст. 158 п.1) указано, что ЛЮБОЙ «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего  ему помещения,  а  также участвовать  в  расходах на содержание  общего  имущества  в  многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество». Т.е. размер платы на содержание общего имущества определяется только размером доли в праве общей собственности и  не  зависит  от  категории  помещений,  которым  собственник владеет (жилое, нежилое, машиноместо).

Об этом же сказано и в письме Министерства регионального развития РФ № 6177-АД/14 от 06.03.2009: «В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на  1  кв.м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме».

И в Постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 №75 говорится то же: «…Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме» (ст. 1, п. 2, абзац 3).

Наконец, и в Договорах управления – как в действовавших до общего собрания, так и введенных общим собранием собственников (см. п.1.2 Договора; примечание 1 к преамбуле Договора; Приложение 6 к Договору) указано, что «Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в многоквартирном доме», и наряду с жилыми указаны нежилые помещения.

Для создания видимости соответствия требованиям законодательства введенные решением собрания тарифы для собственников нежилых помещений  и машиномест разбиты на 2 части: «перечень обязательных работ и услуг по содержанию общего имущества», и «перечень необходимых работ и услуг для обеспечения благоприятных и безопасных условий». Однако работы, указанные во второй части тарифов для нежилых помещений, также относятся к общему имуществу МКД, и не могут тарифицироваться в размере, отличном от тарифа, установленного для собственников жилых помещений.

  1. Решением общего собрания собственников (п.п. 6.11, 6.13 Протокола собрания) выделены из общего списка работ/услуг «СКУД и домофония» и «видеонаблюдение», и утверждена их стоимость в размере, на порядок превышающем рыночный уровень.

В подготовленных УК к собранию материалах такой размер тарифов объясняется необходимостью возврата инвестиций застройщика ЗАО «Прима-мех» на создание этих систем.

Однако в соответствии с Приложением 1 к действующему Договору управления МКД (п.п. 16, 17, 21 раздела «Технические подвалы», а также раздел «Сигнализация») указанные системы существовали в составе общего имущества нашего жилого комплекса, по крайней мере, с момента проведения конкурса по выбору УК и составления действующей редакции договора управления,  то есть с  сентября 2015 г.

Таким образом, все вышеуказанные системы уже были оплачены собственниками и приняты от Застройщика на обслуживание УК, и требование возврата инвестиций в создание этих систем незаконно и необоснованно.

Более того, если это оборудование входит (и входило с сентября 2015г) в состав общего имущества МКД, то его обслуживание входит (и входило ранее, см. п.14 Приложения 3 к Договору управления) в тариф по обслуживанию и ремонту общего имущества, и не может тарифицироваться дополнительно.

  1. Решением общего собрания собственников (п. 8.10 Протокола собрания) утверждена новая редакция Договора управления МКД, в том числе внесены изменения в Приложение 3 Договора управления «Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД», изменен размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, включены дополнительные акты разграничения балансовой принадлежности. При этом:

5.1. В новой редакции Приложения №3 к Договору управления неправомерно исключены дополнительные работы и услуги, которые УК в соответствии с условиями конкурса по выбору управляющей компании МКД и положениями п.80 Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (с изменениями и дополнениями), обязалось выполнять за плату за содержание и ремонт жилого помещения.

Между тем, заявленная УК на конкурсе годовая стоимость таких дополнительных работ, обязательных к исполнению в рамках основного тарифа за содержание и ремонт общего имущества, составляет 26 млн. рублей!

5.2. В соответствии с ЖК РФ (ст. 156, п.3), «Размер платы … за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований)».

Такое же требование устанавливает и ст. 34 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года: «34. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации».

Однако в МКД ЖК «Виноградный» на общее собрание не выносился вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании. Управляющая компания ООО «Прима-мех эксплуатация» была отобрана для управления нашим МКД на конкурсе, установившем на 3 года  для победителя условия управления (в том числе тарифы и форму договора). Изменение этих условий возможно на общем собрании собственников только после выбора собственниками способа управления МКД и подтверждения выбора управляющей компании, чего на первом (и пока единственном) состоявшемся в мае-июне 2017г общем собрании сделано не было.

Таким образом, до выбора на общем собрании собственников способа управления многоквартирным домом, для собственников помещений в МКД должны применяться тариф и форма Договора управления, установленные конкурсом.

5.3. Введенный Приложением 7/2 к новой редакции Договора управления МКД «Акт  разграничения балансовой принадлежности системы водоснабжения и эксплуатационной ответственности сторон» устанавливает границу ответственности управляющей компании ДО крана-фильтра на вводе в квартиру. Однако это противоречит ст. 5 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года, гласящей: «5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях…».  Таким образом, кран-фильтр на вводе в квартиру (первый запорно-регулировочный кран на отводах внутриквартирной разводки от стояков) относится к общему имуществу МКД, и граница ответственности управляющей компании должна устанавливаться ПОСЛЕ него.

  1. Услуга по предоставлению пользования газом в нашем МКД управляющей организацией не оказывается, поскольку дом не газифицирован.

Однако, в действовавшем с даты проведения конкурса Договоре управления, услуга «газ» была указана в п. 26 Приложения 3 (26. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме) и оценена в размере 2,2 руб/м².

В п. 8 Объявления о проведении общего собрания управляющей компанией  предложено «исключить услугу – газ» из размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Однако в проекте Решения по этому вопросу, собственникам предложено голосовать не за исключение неправомерно включённой в Договор услуги, а за замену этой услуги на услугу «Управление МКД», причём с  01 октября 2015 года, т.е. задним числом. Это решение принято на собрании (см. п. 8.8 протокола собрания).

По закону о защите прав потребителей (статьи 27-29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016), стоимость неоказанной услуги (в данном случае именуемой УК как услуга «Газ»), должна быть возвращена потребителю услуги, и в любом случае не может быть задним числом заменена на иную услугу.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 №75, устанавливающему правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (ст. 1, п. 2, абзац 3), ««размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения». Таким образом, установленный на конкурсе в сентябре 2015г тариф уже включал в себя плату за услугу по управлению МКД, и повторное взимание оплаты за одну и ту же услугу, тем более задним числом, неправомерно.

  1. В п.п. 8.4 – 8.7 Решения УК было предложено утвердить размер платы (тариф) за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников машиномест.

Однако из предложенных УК материалов к рассмотрению вопросов повестки дня собрания видно, что в указанный тариф, утвержденный решением общего собрания, включена также оплата за содержание и уход собственно машиноместа.

Общее собрание собственников не вправе принимать решения по обслуживанию УК личного имущества собственников, поэтому  формулировка решений по п.8 умышленно вводила собственников помещений МКД в заблуждение, а утвержденное собранием решение по установлению платы за обслуживание личного имущества незаконно.  

Подобные решения, которые касаются обслуживания личного имущества собственников (тем более – личного имущества ограниченного числа собственников, не совпадающего с общим числом собственников всех помещений МКД), должны приниматься каждым из собственников индивидуально.

  1. В соответствии с ЖК РФ (ст. 45, п.7), «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». Компетенция общего собрания указана в ст. 44, п.2 ЖК РФ. В соответствии с вышесказанным, вынесение на такое общее собрание управляющей компанией вопросов (и принятие по ним решений):

— о содержании личного имущества собственников (машиномест),

— о доп. услугах (СКУД, домофония, видеонаблюдение),

— об определении территориальной подсудности,

— других вопросов, не отнесенных ЖК РФ к компетенции общего собрания, но вынесенных на голосование управляющей компанией – неправомерно.

  1. Форма очно-заочного собрания была избрана управляющей компанией ООО «Прима-мех эксплуатация» в целях обхода требования закона о проведении заочного собрания только после проведения собрания в очной форме (ст. 47 ЖК РФ). Фактически собрание проведено в заочной форме, так как на очной части голосование не проводилось, а было проведено только обсуждение повестки дня (см., в том числе, размещенные в материалах к собранию ответы управляющей компании на вопросы жильцов). Это является нарушением, поскольку проведение собрания в ЗАОЧНОЙ форме возможно только после созыва и проведения ОЧНОГО собрания.
  1. В ЖК РФ определено, что голос собственника на общем собрании пропорционален размеру общей площади его помещения, а «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас» (ст. 15 п.5; ст. 37 п.1; ст. 48 п.3). При этом за 100% голосов на собрании принимается общая площадь всех принадлежащих собственникам помещений, за вычетом «летних» помещений.

Между тем, приведенные в протоколах общего собрания цифры площадей показывают, что расчет кворума и голосов выполнялся по площадям помещений, включающих «летние». Неправильный учет общей площади помещений является нарушением установленных в ЖК РФ правил подсчета голосов на общем собрании собственников, и ставит под сомнение его результаты.

C учетом изложенного,

ПРОСИМ:

Организовать всестороннюю и полную проверку изложенных нами в настоящей Жалобе фактов и доводов, для чего осуществить внеплановую проверку  деятельности управляющей организации ООО «Прима-мех эксплуатация» на предмет:

1) Соответствия процедуры организации и проведения управляющей организацией  ООО «Прима-мех эксплуатация» указанных в настоящей Жалобе общих собраний собственников, порядка принятия такими собраниями решений,  требованиям законодательства; правомерности утверждения новых условий договоров оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в каждом МКД корпусов 1,2,3,4 ЖК «Виноградный»; соблюдения при проведении общего собрания собственников прав и законных интересов собственников помещений.

2) В случае выявления нарушений требований действующего  законодательства, ущемлений прав и законных интересов собственников помещений, допущенных управляющей организацией ООО «Прима-мех эксплуатация» при проведении общего собрания собственников, обратиться в порядке п.п. 5.7.1, 5.7.3, 5.7.4 Положения о государственной Жилищной инспекции города Москвы, утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 26 июля 2011 года N 336-ПП (в редакции, введенной в действие постановлением правительства города Москвы от 16 декабря 2014г. № 764-ПП, с изменениями на 21.04 2017г  № 212-ПП), в суд с заявлением  о признании недействительными полностью или частично решений, принятых общими собраниями собственников помещений в МКД корпусов 1, 2, 3, 4 ЖК «Виноградный».

  Приложения     к     настоящей  Жалобе:

  1. Договор управления МКД с приложениями (редакция Договора, введенная Конкурсом по выбору управляющей организации).
  2. Договор управления МКД с приложениями (редакция УК, утвержденная общим собранием собственников помещений в МКД в июне 2017г.).
  3. Объявление УК о проведении общего собрания собственников.
  4. Материалы УК о проведении общего собрания в мае-июне 2017 года (выдержки).
  5. Протоколы общего собрания собственников помещений корпусов 1,2,3,4.

Как получить неустойку от застройщика за задержку передачи квартиры

Уважаемые жильцы!

Большинство из нас уже взыскали установленную Федеральным Законом 214 денежную компенсацию за нарушение срока передачи квартир. Для тех, кто это уже сделал, денежная выплата по судебным исполнительным листам составила не менее 150 000 рублей. Некоторые получили от застройщика большую сумму — более 1 000 000 рублей.

Те, кто пока не  обратился в суд с требованием о выплате неустойки, задаются вопросом, можно ли это сделать уже после приемки  квартиры, окончания ремонта и даже оформления права собственности. Стоит ли «игра свеч» и с чего начать? Стоит отметить, что на взаимоотношения,  вытекающие из договора долевого участия, действуют общие сроки исковой давности. В связи с этим, каждый может заявлять требования о взыскании неустойки в течение трех лет с момента окончания строительства. Таким образом, для большинства из нас данный момент начинается с 31 декабря 2014 года или с 31 декабря 2013 года для тех, кто не подписывал дополнительное соглашение о переносе сроков. Все, кто еще не обращался в суд с вопросом взыскания неустойки, в настоящий момент имеют право её взыскать. Это ваше право, такое же, как получение налогового вычета или материнского капитала.

Какая компенсация положена за нарушение срока передачи квартир по ФЗ-214 ?

В соответствии со ст.6, 214-ФЗ от 20.12.2004 г.:  «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку   (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка   (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

В соответствии с Указанием Банка России  «О размере ставки рефинансирования Банка России» ставка рефинансирования ЦБ РФ с 27 марта 2017 г. составляет 9,75 % .

В общем случае, размер компенсационных выплат складываются из: неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и компенсации судебных издержек. Общая сумма  во многом зависит от компетентности и профессионализма Вашего представителя (юриста). Судя по сложившейся судебной практике, минимальной выплатой с учетом всех судебных издержек (в том числе стоимости услуг представителя) будет 100 000 рублей. При этом, если Вы учтете все рекомендации юриста, выплата может составить более 1 000 000 рублей.

Начать рекомендуется с консультации с опытным юристом, результатом которой станет перечень согласованных действий, которые приведут к максимально выгодному для Вас результату.

Рекомендуем обратиться к опытным специалистам:  Константин  (email: 5085577@mail.ru  tel   +7 (925) 508-55-77), Иван (tel  +7 (903) 745-13-19)  которые взыскали с застройщика в пользу жильцов более 15 млн рублей.  Все что нужно от Вас для начала судебного процесса по получению неустойки – дать нотариальную (судебную) доверенность юристу и предоставить копии документов, подтверждающих покупку и оплату квартиры.

Обсуждение публикации   здесь .


Перерасчет за газ

Уважаемые Соседи!

Одним из вопросов повестки дня Управляющая компания предложила внести изменения в договор управления многоквартирного дома, а именно:

8.8. Утвердить Приложение № 3 к Договору управления МКД корпуса 3 с учетом внесения выбранных изменений предоставляемых услуг (по замене услуги «Газ» на услугу «Управление МКД») на период действия договора с 01 октября 2015 г.

Что это означает? Что предлагает нам управляющая компания?

Наш дом не газифицирован. Услуги по поставке нам газа не осуществлялись. Однако, в приложении № 3 (внимание – не во всех договорах!) услуга числится (п. 26) и тарифицируется из расчета 2 руб 20 коп. за кв. метр площади квартиры. Эти услуги оплачивались нами согласно выставляемых расчетных документов.

Например, если у Вас 100 метровая квартира, за данную услугу Вы оплачиваете 220 рублей в месяц или 2640 руб в год.

Управляющая компания предлагает нам заменить одну услугу другой, а по сути — подарить ей оплаченные за газ средства, при этом осуществить это задним числом. Юридически голосование по данному вопросу заведомо сомнительно, однако, как и все, принятое на общем собрании собрании собственников, оспорить это будет мало реально.

Но – отвлечемся от возможных результатов голосования на общем собрании и поговорим о том, какие права в отношении оплаченной, но не поставленной услуги у нас в принципе есть (пока эти права не ограничены результатами голосования).

Согласно ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», потребитель услуги вправе потребовать возмещения убытков (произведенной оплаты) в случае, если услуга не была оказана. Нам она оказана не была.

Как потребитель, Вы вправе по собственному усмотрению потребовать возврата уплаченных за неоказанную услугу средств или не требовать их и оставить УК, если для Вас это непринципиально.

Если Вы хотите получить возврат уплаченных средств за неоказанную услугу «Газ» Вам требуется написать письмо о возврате данных средств в управляющую компанию. Пример письма Вы можете скачать по ссылке:

письмо о пересчете (за газ)

 В форме требуется заполнить Ваш номер договора. Внимание: не во всех заключенных Договорах управления есть услуга “Газ» (скорее всего, она появилась в договорах после 01 октября 2015г.). Соответственно, если ее нет в Вашем Приложении № 3 – оплата за газ Вами не осуществлялась.

Установка ограждения придомовой территории многоквартирного дома в г. Москве

Оригинал статьи взят с этого  сайта

Многие жители задаются вопросом: каков порядок ограждения придомовой территории многоквартирного дома, и что необходимо предпринять для реализации данного мероприятия? В настоящей публикации я постарался дать ответы на эти вопросы.

В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Москвы от 02.06.2013 № 428-ПП «Об установке ограждений на придомовых территориях города Москвы» (см. вложение) установка ограждающих устройств осуществляется по решению собственников помещений многоквартирного дома, принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, проводимые помимо годового общего собрания, общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Кроме того, Департаментом городского имущества города Москвы, который, согласно Положению, является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, и земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, в лице заместителя руководителя П.Б. Афоничевой, 22.04.2014 были даны разъяснения по данному предмету, (изображение кликабельно):

0_13af72_5ef0a954_orig

Согласно настоящим разъяснениям, для установки ограждающих устройств для регулирования въезда и выезда автотранспортных средств на придомовую территорию наличие оформленных земельно-правовых отношений и сформированного земельного участка многоквартирного дома для установки ограждающего устройства не требуется.

А вот для установки забора по периметру земельного участка многоквартирного дома требуется формирование земельного участка и оформление земельно-правовых отношений в порядке, установленном ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Приложенные файлы:

 

Разъяснение заместителя руководителя Департамента городского имущества города Москвы по вопросу установки забора с воротами на придомовой территории города Москвы

Постановление Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. N 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве