РАСЧЕТ РАСХОДОВ НА ОТОПЛЕНИЕ В ЖК ВИНОГРАДНЫЙ

При расчете отопления в ЖК Виноградный учитываются: Расход тепла на отопление по ОДПУ; площади помещений (жилые; нежилые + ММ); с февраля 2019г – показания ИПУ.

В ЖК виноградный сейчас ДВА ОДПУ тепла: один – на 1-2 корпус (включая паркинг 1-2); второй – на 3-4 корпус (включая паркинг 3-4). При расчете корпус 1-2 (включая паркинг) рассматривается как ЕДИНЫЙ МКД, т.е. паркинг не относят только лишь к 1 корпусу. Так же – и для корпуса 3-4. Поскольку пара корпусов + паркинг имеют ОДИН ОБЩИЙ ОДПУ, такой подход – единственно верный.

Однако было бы правильнее оборудовать паркинги отдельными счетчиками тепла (один – на паркинг 1-2, второй – на паркинг 3-4), и учитывать тепло в паркингах отдельно от наземной части корпусов. В нашем ЖК, имеющем класс энергоэффективности В+, неоправданно высоки потери тепла на ОДН. Учет тепла в паркингах отдельно от наземной части, в том числе, помог бы локализовать источник таких теплопотерь, и выработать меры по снижению потерь тепла в МОПах.

ОДПУ.

Круглогодично в ЖК ведется «Месячный протокол учета тепловой энергии и теплоносителя», который используется для расчетов с МОЭК. В таком ежемесячном протоколе указаны показания ОДПУ на 1-е число отчетного месяца, на 1-е число следующего за отчетным месяца, расход (Гкал) за календарный месяц, ежедневные величины расхода (Гкал), и много других (нужных МОЭК) показаний. Отчетный период для начисления коммунальных услуг собственникам не совпадает с календарным месяцем (съем показаний ОДПУ и ИПУ производится в 20-х числах месяца), однако достоверность принятых в расчет показаний ОДПУ легко проверяется по «Месячным протоколам», где указаны ежедневные величины расходов тепла.

Определенный по ОДПУ расход тепла разделяется на две части: на подогрев горячей воды и на отопление. Доля тепла, идущего на подогрев горячей воды, определяется по ф-ле:

0,071 Гкал/м³ * м³, где м³ — объем подогреваемой воды (естественно, каждый месяц эта величина немного различается). Сейчас норматив (0,071 Гкал/ м³) установлен нашей УК, а с 01.01.2020г он будет централизованно устанавливаться по методике ПП РФ 129 от 14.02.2015г.

Например, в январе 2019г расход тепла по ОДПУ корпуса 1-2 составил 919 Гкал, условные потери – 14 Гкал, расход ГВС – 1028 м³, расход тепла на подогрев воды – 1028*0,071=73 Гкал, расход тепла на отопление 919+14-73=860 Гкал.

ПЛОЩАДИ.

              Площади помещений в ЖК корректируются бухгалтерией нашей УК ежемесячно по материалам БТИ, поступающим от жителей. В январе 2019г площади были такими:

1 корпус: Квартиры – 25195 кв м; БКТ+ММ – 10467 кв м; Суммарно – 35662 кв м.

2 корпус: Квартиры – 43984 кв.м; БКТ+ММ – 13040 кв м; Суммарно – 57024 кв м.

РАСЧЕТ ПО СТАРОЙ МЕТОДИКЕ.

В 2017-2018гг разнесение тепла между собственниками выполнялось по действующей тогда методике из ПП РФ 354: расход тепла на отопление по ОДПУ делился между собственниками пропорционально площади владения; отопление на ОДН (отопление МОПов) отдельно не определялось.

Например, в декабре 2018г расход тепла на отопление всех помещений (включая МОПы), определенный по ОДПУ, для 1-2 корпуса составил 562 Гкал. При общей площади помещений собственников (жилые+БКТ+ММ), равной 35662 кв м, получим удельный расход: 562/35662= 0,0158 Гкал/кв м. Если площадь Вашей квартиры равна, например, 100 кв м, то в платежках за декабрь Вы видели величину расхода тепла 1,58 Гкал. Эта величина учитывала суммарный расход тепла (и на обогрев Вашего помещения, и на обогрев Вашей доли МОПов). Конечно, такой учет был по принципу «в среднем по больнице», но такова была действующая методика.

РАСЧЕТ ПО НОВОЙ МЕТОДИКЕ.

Сразу после новогодних (2019г) праздников стало известно, что правительство РФ внесло изменения в методику ПП РФ 354, требующие вести учет тепла по показаниям ИПУ, даже если в доме не все помещения оборудованы ИПУ. Изменения эти (как и многое в нашей стране), к сожалению, оказались не очень разумны. Но – «что выросло, то выросло». Вкратце суть изменений в следующем:

— Если ИПУ проработал полный расчетный месяц (с 20-х чисел по 20-е), его показания принять в расчет.

— Просуммировать показания всех ИПУ, поделить результат на суммарную площадь помещений с ИПУ, и найти средний удельный расход тепла для помещений со счетчиками.

— Расход тепла в помещениях без счетчиков определить, умножая найденный выше средний удельный расход на площадь таких помещений. (Глупость, конечно: расчет «в среднем по больнице» заменили на расчет «по счетчику соседа». Правда, ограничили применение этой глупости сроком 3 месяца). Использовать этот прием не более трех месяцев. На четвертый месяц для помещений без ИПУ применять норматив с к-том 1,5 (сегодня это 1,5*0,016*12/7= 0,0411 Гкал/кв м. И для квартиры 100 кв м расход по нормативу окажется 4,1 Гкал = 7550 руб/мес – все семь месяцев отопительного сезона. И это только индивидуальный расход, к которому нужно добавить расход на ОДН…).

— Найденные «индивидуальные» расходы для помещений с ИПУ и без ИПУ просуммировать, результат вычесть из общедомового расхода по ОДПУ. Полученный остаток – это тепло на ОДН.

— Найденное тепло на ОДН разнести между собственниками пропорционально площади владения.

— В платежке указать две величины: расход по ИПУ (определенный по Вашему счетчику, а если его нет – то «по счетчику соседа» или по 1,5-кратному нормативу), и расход на ОДН.

Например, в январе 2019г расход тепла по ОДПУ на отопление 1-2 корпуса составил 860 Гкал. Средний удельный расход по ИПУ всех помещений со счетчиками (суммарной площадью 9200 кв м) составил 0,0167 Гкал/кв м, причем, например, у собственника «А» этот показатель = 0,011, а у собственника «Б» = 0,025. Учитывая, что трехмесячный «льготный» период для помещений БЕЗ счетчиков не прошел, применяем для них удельный расход «по счетчику соседа» — 0,0167. Сумма всех индивидуальных расходов составит 0,0167*35662= 596 Гкал. Тогда на ОДН останется: (860-596)/35662= 0,0074 Гкал/кв м. Собственник «А» при площади 100 кв м увидит в платежке расход: 1,1+0,74 Гкал. Собственник «Б» увидит в платежке расход: 2,5+0,74 Гкал. Собственники без ИПУ при площади 100 кв м увидят расход 1,67+0,74 Гкал, а по истечении трех месяцев будут видеть в платежке расход 4,1+(ОДН) Гкал.

ЗАМЕЧАНИЯ.

1). Если не хотите попасть на 1,5-кратный норматив – озаботьтесь установкой ИПУ.

2). Желание сэкономить может подтолкнуть собственников, не живущих в ЖК, к установке ИПУ и отключению у себя отопления. Напомним, что самовольно перекрывать шаровые краны и/или балансировочный клапан на подъездной гребенке отопления запрещено всегда. Полностью отключать в своем помещении радиаторы запрещает ПП РФ 354, п. 35в. «Зажимать» у себя отопление, опуская т-ру ниже 12С, запрещает ПП РФ 354, п.35д. Конечно, разумная экономия тепла (за счет хорошего утепления помещения, борьбы со щелями и т.п.) – это правильно. Но греться только лишь за счет соседей – незаконно и неприлично…

СОГЛАСОВАННЫЕ С УК ПМЭ ПРАВИЛА СНЯТИЯ И УЧЕТА ПОКАЗАНИЙ ИПУ ТЕПЛА

1). В расчете учитываются показания только тех ИПУ, которые были сняты за полный расчетный месяц, т.е. начальные для расчетного месяца (базовые) показания были сняты в единый день снятия помесячных показаний.

2). Для помещений, в которых ИПУ установлен ПОСЛЕ даты снятия помесячных показаний, расход по ИПУ за этот неполный месяц не учитывается (такие помещения в таком месяце считаются необорудованными ИПУ). Учет показаний ИПУ в таких помещениях начинается со следующего расчетного месяца, с момента снятия начальных для расчетного месяца (базовых) показаний в единый день снятия помесячных показаний.

3). Снятие начальных (базовых) показаний всех НОВЫХ ИПУ производится в единый день снятия помесячных показаний силами УК совместно с представителями Инженерно-Технической Комиссии собственников. Список таких ИПУ (с указанием корпуса, квартиры, № ИПУ) готовит УК.

4). Начало учета показаний ИПУ в ЖК Виноградный принимается с февраля 2019г (расчетный период за февраль 2019г – с 25 января по 20-е числа февраля).

Т.к. показания ОДПУ в январе (для закрытия январского расчетного периода) снимались 25.01.2019, а начальные (базовые) показания установленных в ЖК счетчиков ИПУ снимались 31.01.2019г, неучтенная по ИПУ часть месяца (с 25 по 31 января) будет автоматически учтена в расходе тепла на ОДН за февраль.

5). Если помещение оборудовано НЕСКОЛЬКИМИ ИПУ (например, двухуровневые или объединенные квартиры, имеющие два ввода теплоносителя), в расчет принимается сумма показаний ВСЕХ ИПУ. Если один из счетчиков ИПУ в таком помещении не установлен, помещение считается не оборудованным ИПУ.

6). Учет расхода тепла ведется раздельно по помещениям, даже если несколько помещений принадлежат одному собственнику.

Например: если часть помещений ТЭРы не оборудована ИПУ, необходимо отдельно учесть расход тепла в помещениях ТЭРы с ИПУ, затем отдельно учесть расход тепла в помещениях ТЭРы без ИПУ, и только потом (если это удобно в бухучете) определить суммарное теплопотребление в помещениях ТЭРы.

7). Если показания каких-либо ИПУ за отчетный период не изменились, или изменились очень мало (расход тепла по счетчику близок к нулю), информация об этом доводится до инженерной службы УК, а также до Инж-Техн Комиссии собственников.

УК совместно с ИТК собственников выясняют причины околонулевого расхода тепла и проверяют отсутствие нарушения собственником требований ПП РФ 354 (см. ниже).

8). Запрещается (кроме случаев, согласованных с УК и связанных с кратковременной разгерметизацией системы отопления в помещении) частичное или полное перекрытие шаровых кранов, установленных на подъездных гребенках системы отопления. Запрещается изменение настройки балансировочных клапанов, установленных на подъездных гребенках системы отопления.

9). Собственник, согласно требованиям ПП РФ 354 (п.п. 35в, 35д), не вправе полностью отключать отопление своего помещения, и обязан поддерживать в своем помещении т-ру не ниже 12С.

10). Показания ИПУ, выраженные в единицах измерения, отличных от Гкал, пересчитываются в Гкал. Список таких ИПУ (с указанием № ИПУ, № корпуса и квартиры, пересчетного к-та) готовит инженерная служба УК.

11). Показания ИПУ на 31.01.2018, снятые сотрудниками УК совместно с ИТК собственников, приведены в прилагаемом эксел-файле «Показания ИПУ на 31_01_2019_на печать».

 

Показания ИПУ на 31_01_2019_на печать


О ПРИЧИНЕ УДИВИТЕЛЬНО ПОТРЕБЛЕНИЯ ТЕПЛА В ЯНВАРЕ 2019

КОРПУС 3-4

По данным Журнала МОЭК, расход в декабре составил 1352 Гкал, а в январе -1473 Гкал. Прирост — 9%.

По данным УК, расход в декабре составил 1055 Гкал, а в январе — 1624 Гкал. Прирост — 54%.

Причина таких расхождений – в различиях правил учета для МОЭК и правил учета для начисления коммуналки:

1). Показания МОЭК снимаются на 1 число месяца, а показания УК — в 20-х числах. Уже только из-за сдвижки дат съема показаний неизбежно изменятся и помесячные расходы. Например, выполнив расчет помесячных расходов на даты 21.11 — 20.12 (декабрь), и 21.12 — 20.01 (январь), мы получим уже другие расходы тепла: 1240 и 1375 Гкал (прирост — 11%; а на другие даты был бы иным).

 

2). Конкретные даты съема показаний в УК «плавают» (это допускается общепринятыми правилами начисления коммуналки). Например, расход за декабрь и январь в нашем ЖК был исчислен по показаниям ОДПУ на даты: 26.11 (32 888 Гкал), 21.12 (33 943 Гкал), 25.01 (35 538 Гкал). Эти показания, принятые в расчетах УК, мы проверили по журналу МОЭК: всё без обмана (расход тепла по ОДПУ для отчета перед МОЭК ежедневно фиксируется в автоматическом режиме – «нахимичить» невозможно. И данные из протоколов Журнала МОЭК легко пересчитать на любую дату, проверяя правильность показаний, принятых для расчета нашей УК). И в результате расход тепла за «укороченный» (до 25 дней) декабрь оказался меньше, чем у МОЭК (1055 Гкал), а за «удлиненный» (до 35 дней) январь — больше (1624 Гкал). А разница между «расчетным» декабрем и «расчетным» январем оказалась уже не 9% (как было у МОЭК при расчете по полным календарным месяцам на 1-е числа), а 54%.

 

35 дней : 25 дней = 1,4 (это – причина прироста тепла за счет изменения ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ «расчетных» месяцев).

1,1 – это прирост тепла за счет более холодного января, при СДВИГЕ ДАТЫ съема показаний с 01-х на 20-е числа.

1,4*1,1 = 1,54 – это причина «удивительно большого теплопотребления в январе 2019г».

 

КОРПУС 1-2

По данным Журнала МОЭК, расход в декабре составил 772 Гкал, а в январе -810 Гкал. Прирост — 5%.

По данным УК, расход в декабре составил 599 Гкал, а в январе — 919 Гкал. Прирост — 53%.

Причина — та же: исчисление расхода для начисления нашей коммуналки по датам 26.11 (20 128 Гкал), 21.12 (20 727 Гкал), 25.01 (21 646 Гкал).

 

Вообще говоря, «удлинение» расчетного месяца за счет «укорочения» соседнего расчетного месяца не является криминалом: то, что собственник «переплатит» в одном месяце, он «недоплатит» в другом. В нашем случае, мы в январе «переплатили» лишь то, что «недоплатили» в декабре.

Однако желательно не допускать заметных отклонений «расчетного» месяца от его «календарной» продолжительности, чтобы не создавать непонятных для жителей «виртуальных» скачков теплопотребления.

Кроме того, очень желательно снимать показания ОДПУ в тот же день, что и показания ИПУ (иначе будут возникать непонятные для жителей «виртуальные» скачки в расходе тепла на ОДН).


Как у нас хотят украсть территорию или несколько слов о заборе

Готовится очередное собрание собственника и опять страсти кипят вокруг забора. Где он будет? Какой он будет? Ровно как и пару месяцев назад перед прошлым собранием.

Это, господа, неспроста! Застройщик знает, что вопрос с забором беспокоит многих, поэтому он не спешит с внесением в этот вопрос ясности. На каждое собрание собственников он выносит какие-то туманные формулировки об обсуждении размещения забора, его схемы, типа, цены и т.п. ничего не говоря конкретно.

На самом деле вопрос с забором застройщик уже давно для себя решил и даже почти поставил новый забор. Он останется только в проездах/проходах между корпусами, ну и по внутренней границе территории. Весь фасад корпусов 1, 2 и 3, включая стеклянные двери на пожарные лестницы будут доступны случайным прохожим. Здравствуйте, вандалы и хулиганы!

Но дело в том, что территория вдоль фасада, которая станет доступна широкой общественности – это придомовая территория, закрепленная за ЖК, наша с вами долевая собственность. И застройщик собрался нас с Вами этой общей собственности лишить.

Для чего ему это надо? Чтобы иметь возможность продать или сдать в аренду коммерческие помещения на первом этаже под магазины и кабаки. Кто же их купит или арендует без свободного прохода покупателей с улицы. Более того, на части этой самой придомовой территории планируется организация парковки для магазинов!

И вот застройщик хочет, чтобы мы с Вами за этот перенос забора проголосовали! Сами с Вами добровольно отдали эту территорию.

На этом история не заканчивается. Наш застройщик любит красоту, и еще больше любит, чтобы мы с Вами за эту красоту платили. По границе реальной территории земельного участка планируется поставить некий фиктивный низенький декоративный заборчик, за который нам с Вами предлагается заплатить. Ну чтобы красиво было!

А ведь если вы вспомните, то покупая квартиру за очень немаленькие деньги мы с Вами покупали ее на огороженной территории, с красивым высоким забором. Кажется, он должен был быть кованным с виноградной лозой и листьями. А вот фиг! Забор будет невысокий, и в цену он оказывается не входил! Доплатите!

И сначала, проголосуйте, пожалуйста, чтобы он был невысоким, со свободными проходами к стеклянным дверям и за ваш счет!

Вот такие голосования нам с Вами подсовывает застройщик и его карманная УК.

В прошлом голосовании приняло участие некоторое количество жильцов, которые полагали, что их голоса “против” что-то решат. Ничего они не решили, только позволили Застройщику собрать кворум и протолкнуть свое решение. Поэтому мы получили повышение тарифов на охрану, домофонию, оплату парковочных мест по конскому тарифу.

В этот раз застройщик задумал для нас много новых “новогодних подарков”. Забор это только один из них. Об остальных я расскажу позже.

Не участвуйте в голосовании, которое навязывает нам застройщик. Пока соотношение голосов таково, что своими непроданными квартирами и нашими с Вами непереданными парковочными местами он переголосует любой глас народа! И судиться с ним бесполезно.

Бойкотируйте готовящееся собрание собственников! Не дайте себя облапошить в очередной раз!


Перерасчет за газ

Уважаемые Соседи!

Одним из вопросов повестки дня Управляющая компания предложила внести изменения в договор управления многоквартирного дома, а именно:

8.8. Утвердить Приложение № 3 к Договору управления МКД корпуса 3 с учетом внесения выбранных изменений предоставляемых услуг (по замене услуги «Газ» на услугу «Управление МКД») на период действия договора с 01 октября 2015 г.

Что это означает? Что предлагает нам управляющая компания?

Наш дом не газифицирован. Услуги по поставке нам газа не осуществлялись. Однако, в приложении № 3 (внимание – не во всех договорах!) услуга числится (п. 26) и тарифицируется из расчета 2 руб 20 коп. за кв. метр площади квартиры. Эти услуги оплачивались нами согласно выставляемых расчетных документов.

Например, если у Вас 100 метровая квартира, за данную услугу Вы оплачиваете 220 рублей в месяц или 2640 руб в год.

Управляющая компания предлагает нам заменить одну услугу другой, а по сути — подарить ей оплаченные за газ средства, при этом осуществить это задним числом. Юридически голосование по данному вопросу заведомо сомнительно, однако, как и все, принятое на общем собрании собрании собственников, оспорить это будет мало реально.

Но – отвлечемся от возможных результатов голосования на общем собрании и поговорим о том, какие права в отношении оплаченной, но не поставленной услуги у нас в принципе есть (пока эти права не ограничены результатами голосования).

Согласно ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», потребитель услуги вправе потребовать возмещения убытков (произведенной оплаты) в случае, если услуга не была оказана. Нам она оказана не была.

Как потребитель, Вы вправе по собственному усмотрению потребовать возврата уплаченных за неоказанную услугу средств или не требовать их и оставить УК, если для Вас это непринципиально.

Если Вы хотите получить возврат уплаченных средств за неоказанную услугу «Газ» Вам требуется написать письмо о возврате данных средств в управляющую компанию. Пример письма Вы можете скачать по ссылке:

письмо о пересчете (за газ)

 В форме требуется заполнить Ваш номер договора. Внимание: не во всех заключенных Договорах управления есть услуга “Газ» (скорее всего, она появилась в договорах после 01 октября 2015г.). Соответственно, если ее нет в Вашем Приложении № 3 – оплата за газ Вами не осуществлялась.

Вниманию владельцев машиномест!

Уважаемые господа!

Предлагаем ознакомиться с информацией по приемке машиномест, применяемому тарифу и порядком взаимодействий с ЗАО «Прима-Мех» (далее – «ПМ») и ООО «Прима-Мех Эксплуатация» (далее – «ПМЭ»).

ДОГОВОР

ПМЭ предлагает подписать Договор на Содержание и Техническое Обслуживание Паркинга МКД (далее – «ДУП»). К данному договору много вопросов, и мы рекомендуем не спешить подписывать его.

Прежде всего, стоит отметить, что паркинг не является отдельным объектом недвижимости, данные о нем в ЕГРН отсутствуют. Другими словами, общее имущество (далее — «ОИ») паркингов является ОИ многоквартирных домов (далее – «МКД»).

Второе, ДУП является смешанным договором, а точнее речь идет о смешении ОИ МКД с личным имуществом — нежилым помещением (машиноместом) без разделения тарифа. Согласно Жилищному Кодексу РФ (далее — ЖК РФ) собственники несут бремя содержания ОИ в МКД. На основании открытого конкурса, собственники обязаны платить за содержание ОИ ПМЭ. Машиноместо (далее – «ММ») является личным имуществом, и содержать его с помощью услуг, оказываемых ПМЭ или иного лица — это Ваш личный выбор. Таким образом обязанность собственника по ДУПу лишь частичная (только в части ОИ), тариф не разделен и оспаривать такой договор будет затруднительно.

ТАРИФ

Мы считаем, что предложенный тариф (174,24 руб/м2) не правомерен, исходя из:

  1. ПМЭ выиграл открытый конкурс по обслуживанию ЖК «Виноградный» с тарифом 46,33 руб/м2. (См Распоряжение Управы района Измайлово и протокол конкурса.) Согласно конкурсной информации, при расчете тарифа за содержание и ремонт, площадь паркинга включена. Это подтверждается Актами о состоянии общего имущества собственников в МКД, являющегося объектом конкурса. Ознакомиться с актами можно тут и тут.
  2. Из Договора Управления МКД (далее — «ДУ»), который заключается с собственниками помещений, следует, что автопарковка включена в состав ОИ. См. Приложение 1, страница 20.
  3. При обращении к Организатору Торгов Открытого Конкурса для получения разъяснений по поводу учета паркинга, был получен однозначный ответ – «Организатор торгов считает учет площадей собственников машиномест в расчетах конкурсной документации справедливым и законным.» Ознакомиться с полным текстом разъяснения Организатора Торгов можно тут.
  4. Таким образом, в соответствии с результатами конкурса и с текстом ДУ, тариф на содержание ОИ паркингов составляет 46,33 руб/м².
  5. Услуга по содержанию собственно ММ (уборка ММ, принадлежащего собственнику) – это отдельный вопрос. И если Вы согласны получать такую услугу от ПМЭ, то логично ориентироваться на стоимость такой услуги для ОИ, которая составляет порядка 4 руб/м² Вашего ММ (см., например, мытье пола не реже 2-х раз в неделю – в документах «Регламент по содержанию ОИ» и «Предельные расценки ЖКХ» на сайте ДЖКХиБ г. Москвы). Ну, и коммунальные услуги (свет, вода, отопление) Вам придется оплачивать – по счётчикам или по нормативу.

ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИЕМКЕ МАШИНОМЕСТА И ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ПМ И ПМЭ.

В помощь покупателям ММ, мы предлагаем действовать следующим образом:

  1. Если нет претензий по состоянию и площади ММ, то его можно принимать и подписать акт приемо-передачи от ПМ.
  2. Скорее всего, Вам сразу предложат подписать соответствующий ДУП. Принять договор Вы можете, но подписывать его не стоит. Спекуляция на тему, что оба документа (акт и договор) подписываются одновременно, неправомерна. Во-первых, акт подписывается с застройщиком (ПМ), а договор — с управляющей компанией (ПМЭ). Формально это две разные организации, несмотря на некоторую идентичность их названий. Во-вторых, это противоречит п.1 ст. 421 ГК РФ о недопустимости к понуждению заключения договора.
  3. Вероятно, что ПМЭ будет намекать на отказ Вам в доступе к Вашему ММ. Это также неправомерно, согласно статье 304 ГК РФ. Если такой факт нарушения будет выявлен, мы дадим рекомендации дополнительно.
  4. Важно отметить, что ЖК РФ требует нести бремя содержания имущества со дня владения, а не со дня регистрации собственности или дня подписания договора с управляющей организацией. Факт владения подтверждается актом приемо-передачи ММ. Таким образом, Вы обязаны оплачивать содержание со дня подписания такого акта.
  5. В отношении Договора возможно 2 варианта:
  6. Внесение изменения в Ваш ДУ, который Вы подписали с ПМЭ на квартиру, путем подписания дополнительного соглашения. (Скачать шаблон дополнительного соглашения и сопроводительного письма к нему. ). Добавляется площадь машиноместа по тем же тарифам.
  7. Оформление нового ДУ отдельно на ММ, но на таких же условиях и с тем же тарифом, как и на квартиру без каких-либо изменений. (Скачать уведомление-требование).
  8. Если ПМЭ уклонится от внесения изменений/подписания договора на условии тарифа 46,33 руб/м2, то необходимо потребовать письменный отказ в установленные законом сроки (указанные в Вашем сопроводительном письме / в Вашем требовании, но не более 30 дней). После этого мы составим коллективную жалобу в соответствующие инстанции.
  9. Важно знать, что предложенный ПМЭ ДУП никем не согласован и не утвержден. Он не входит в состав конкурсной документации, он не был утвержден на Общем Собрании Собственников. Существует только один ДУ (о чём прямо указано в его п.1.2), форма которого получена ПМЭ от Управы и который одинаков для всех собственников помещений на основании п.4 ст. 162 ЖК РФ.

ИГ готова ответить на все Ваши вопросы на форуме ЖК «Виноградный» с предоставлением более полной информации, а также для желающих провести 1-2 встречи на территории ЖК.

 


ТАРИФЫ, КОТОРЫЕ НАМ ВЫБИРАЮТ

Напомним, что наша  УК выбрала для нас следующие тарифы:

  •  за содержание и обслуживание МКД – 46,33 руб/м² площади квартиры или офиса;
  •  за содержание и обслуживание подземного паркинга – 174,24 руб/м² площади машиноместа (ММ);
  •  за охрану МКД (предварительно озвучено на встрече с жителями в ноябре 2016) – 10,43 руб/м² площади (квартиры + машиноместа).

Вот об этих тарифах мы и поговорим.

Тариф 46,33

В соответствии с московским законодательством, тариф за содержание и обслуживание МКД либо принимается на ОСС, либо (если ОСС этот вопрос ещё не рассматривало, а содержать МКД уже надо) назначается районной Управой на конкурсе по выбору УК. При этом Управа должна руководствоваться постановлением правительства Москвы, в котором назначаются эти самые тарифы в зависимости от категории домов и вида их использования (найм, собственность и т.п.). В нашем случае Управа, руководствуясь действовавшим тогда 280-ПП, должна была назначить тариф в размере 25,51 (сейчас действует постановление 889-ПП, которое относит к нам тариф 26,53). Но — незаконно назначила другой тариф: 46, 33. На запросы, направляемые жильцами нашего ЖК в разные московские инстанции, отвечают всё те же районные чиновники. Отвечают одинаково, ссылаясь при этом на положение, к нашему ЖК отношения не имеющее. Подробнее эта ситуация разбирается нами в документе «Тариф 46,33: история вопроса».

Тариф 174,24

На конкурсе, проведенном Управой по выбору нашей УК, тариф за содержание и обслуживание МКД (всего МКД, включая подземный паркинг) был отнесен к 1 кв м всей площади собственника (и жилой, и нежилой, и ММ). То есть, Управа предложила нашей УК обслуживать и МКД, и подземный паркинг по одному и тому же тарифу – 46,33. По нашему убеждению, этот тариф противоречит постановлениям Правительства Москвы, завышен и применен неправомерно. Но ещё более неправомерно поступает наша УК, назначая за обслуживание паркинга тариф 174,24 руб/м²  (не считая коммунальные услуги)!

Да, действительно, в паркинге (кроме мест общего пользования) УК должна будет содержать и личные машиноместа собственников. Что значит содержать? Ну, это значит, проводить их уборку, тратить на это воду, обогревать и освещать. Но коммунальные услуги по паркингу (вода, тепло, электричество) УК и не включает в тариф 174,24, предлагая нам оплачивать их отдельно. А уборка машиноместа (по аналогии с ежедневным мытьём полов в подъездах и лифтах МКД) обходится в размере около 3 руб/м² убираемой площади. Поэтому тариф за содержание паркинга и обслуживание машиноместа было бы логично видеть в размере:

Коммунальные услуги по паркингу (вода, свет, тепло) + услуги по уборке ММ (около 3 руб/м²) + услуги по содержанию МОПов МКД (сейчас это – 46, 33 руб/м², назначенные Управой). Итого, даже при неправомерно назначенном тарифе 46,33, мы получим размер тарифа менее 50 руб/м² + коммуналка, но никак не 174,24 + коммуналка! Подробнее эта ситуация разбирается нами в документе «Тариф 174,24».

Тариф за охрану МКД (включая охрану паркинга).

Рынок охранных услуг в Москве очень развит, и правила конкуренции привели к выравниванию цен. Стоимость охраны объекта определяется количеством постов охраны и стоимостью содержания одного поста (включая накладные расходы). Типовая стоимость одного поста охраны (лицензированные охранники, форма, стандартный набор услуг и т.п.) – 80…110 тыс руб в месяц. Всё, что дороже – от лукавого!

Для нашего МКД нужно 6 постов охраны (это говорят охранные фирмы, и с этим согласна наша УК). Так вот, умножая 6 постов на стоимость 1 поста (допустим, 110 тыс руб в мес, хотя существуют предложения и дешевле), и деля эту сумму на суммарное количество кв м в собственности жильцов, мы получим тариф 6,9 руб/м². Но никак не 17,27 руб/м², озвученные нашей УК при подготовке ОСС в сентябре 2016, и не 10,43, называемые нашей же УК в ноябре 2016…

А реально ли содержать наш красивый ЖК за отстаиваемые нами тарифы?

Не получим ли мы в результате грязный, неухоженный ЖК с охраной, которую саму нужно охранять? Позволим себе несколько примеров.

ЖК, обслуживаемые УК «Вымпел-ЭК» (Измайловский б-р, 55; 10 Парковая, 3; 10 Парковая, 20).

Адреса – рядом с нами, и посмотреть на уровень этих ЖК совсем несложно. В этих ЖК сейчас действуют тарифы: за содержание МКД – около 31 руб/м²; за обслуживание ММ – около 2000 руб в месяц (включая уборку и коммуналку); за охрану (стоимость одного поста – 80 тыс руб в месяц) – менее 5 руб/м².

Сейчас с УК «Вымпел-ЭК» обсуждается вопрос о переходе на действующий муниципальный тариф 26,53 руб/м² – и Вымпел-ЭК (после проработки вопроса) согласен на это без потери качества обслуживания!

ЖК Колизей (http://kolizey.getapart.ru/).

В этом ЖК сейчас действуют тарифы: за содержание МКД – муниципальный (26,53 руб/м²); за охрану – 5,5 руб/м².

А вот любопытная информация с сайта МЖИ о незаконно установленном тарифе 40,98 руб/м²: (http://mgi.mos.ru/presscenter/news/detail/4972673.html)…

Если всё настолько очевидно, на что же надеются наша УК и наши районные чиновники, отвечая отписками?

Надеются на то, что УК сможет подготовить и провести ОСС и, пользуясь нашей неподготовленностью/ разобщенностью/ неинформированностью/ занятостью (а также тем, что значительный пакет голосов пока принадлежит нашему застройщику, создавшему нашу УК), утвердит удобные для неё тарифы. А вот после этого тарифы действительно станут для нас законными…


О ТАРИФЕ 174,24 и О ДОГОВОРЕ СОДЕРЖАНИЯ ПАРКИНГА

В прилагаемом эксел-файле (ссылка дана в конце статьи) представлены результаты конкурса по выбору нашей УК (серой заливкой выделены данные, непосредственно взятые из материалов конкурса; не залиты ячейки, полученные простым расчетом из этих данных). Как видим, организаторы конкурса рассматривали МКД совместно с паркингом, и установили для победителя конкурса (УК ПМЭ) единый тариф на обслуживание и МКД, и паркинга — 46,33 руб/м². (Вообще говоря, раздельный учет МКД и паркинга, по нашему мнению, логичнее; но на конкурсе было решено иначе – и результаты конкурса будут действовать до тех пор, пока ОСС не примет иное). Материалы конкурса можно посмотреть на официальном сайте Правительства

по ссылке (закладка «Документы», папка «Конкурсная документация. Действующая редакция»).

В соответствии с результатами конкурса, УК должна выставлять этот тариф  и владельцам квартир/офисов, и владельцам машиномест (ММ).

А теперь заглянем в Договор на содержание паркинга, который подготовила ПМЭ. В приложенном к нему перечне – всё те же объекты общего пользования и те же обязательные услуги, что и в ДУ всего МКД (что соответствует конкурсной документации). Вот только ежемесячная стоимость этих услуг (3,4 млн руб) взята «с потолка» — а должна быть указана стоимость 46,33*(9994,7+12258,1) = 1 030 969 руб.

Естественно, если стоимость обслуживания паркинга взять с потолка, то и тариф 174 руб/м² оттуда упадёт.

Опять вернемся к эксел-файлу с результатами конкурса.  Установленный Управой на конкурсе тариф 46,33 руб/м² обеспечивает сбор с собственников суммы 52,9 млн. руб в год на содержание и обслуживание МОПов МКД (включая паркинг), из которой 40,5 млн должны собираться с владельцев квартир и офисов, а 12,4 млн – с владельцев машиномест. Между тем, установление неправомерного (противоречащего конкурсу) тарифа 174,24 руб/м² для владельцев машиномест обеспечит сбор с них суммы 46,5 млн – что даже превышает сумму, собираемую с владельцев квартир и офисов! Итоговая сумма при таких тарифах окажется равной 87 млн – вместо 52,9 млн, установленных конкурсом!

Итак, по результатам конкурса, проведенного Управой в сентябре 2015, победила УК ПМЭ – и взялась обслуживать МКД и паркинг по единому тарифу 46,33, что и должно быть указано в Договоре на содержание паркинга. Да и сам Договор для собственников ММ должен быть составлен по форме, полученной от Управы на конкурсе. А владелец ММ отличатся от владельца квартиры/офиса только тем, что просит (кроме содержания МОПов по тарифу 46,33) содержать и его личное ММ. Что значит содержать? Ну, это значит, проводить его уборку, тратить на это воду, обогревать и освещать. Но коммунальные услуги по паркингу (вода, тепло, электричество) УК и не включает в тариф 174,24, предлагая нам оплачивать их отдельно. А уборка машиноместа (по аналогии с ежедневным мытьём полов в подъездах и лифтах МКД — см. документы Департамента ЖКХ г. Москвы по предельным расценкам работ по содержанию МКД) обходится в размере около 3 руб за 1 м² убираемой площади. Поэтому тариф за содержание паркинга и обслуживание машиноместа было бы логично видеть в размере:

Коммунальные услуги по паркингу (вода, свет, тепло) + услуги по уборке ММ (около 3 руб/м²) + услуги по содержанию МОПов МКД (сейчас это – 46, 33 руб/м², назначенные Управой). Итого, даже при неправомерно назначенном тарифе 46,33, мы получим размер тарифа менее 50 руб/м² + коммуналка, но никак не 174,24 + коммуналка!

Анализ конкурсной документации


ТАРИФ 46,33: ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Ещё до завершения строительства ЖК (правильнее сказать – до сдачи ЖК в эксплуатацию, так как строительство и устранение недоделок ещё продолжаются) представитель будущей УК ПМЭ на встрече с будущими жильцами озвучивал желаемый размер тарифа за содержание и обслуживание МКД: 92 руб/м². Но установить такой размер тарифа без утверждения на ОСС, не нарушая закон, невозможно. А какой тариф возможен по закону?

В Москве размер тарифа на содержание и обслуживание МКД (который учитывает расходы на оказание услуг, выполнение работ по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД) устанавливает правительство Москвы, ежегодно пересматривая тариф с учетом инфляции. Для содержания новостроек, в которых невозможно провести собрание для выбора УК и для утверждения тарифа, предусмотрена процедура назначения УК на открытом конкурсе, проводимом Управой. Такой конкурс для нашего ЖК был проведен в сентябре 2015г.

Порядок проведения конкурса регламентирован ПП РФ №75. В соответствии с этим постановлением, Управа (опираясь на перечень обязательных работ и услуг из ПП РФ № 290 и учитывая особенности конкретного дома) формирует перечень обязательных работ и услуг по содержанию и обслуживанию МКД, самостоятельно определяя расчетную стоимость (тариф) каждой работы и услуги. При этом общая стоимость обязательных работ и услуг (тариф) принимается по действующему на момент проведения конкурса нормативному акту г. Москвы (в 2015г действовало Постановление Правительства Москвы 280-ПП; сейчас действует 889-ПП). Этот перечень работ и этот тариф объявляется как целевой для участников конкурса. Победителем конкурса считается такая УК, которая пообещает (без повышения общей стоимости) выполнять ещё и дополнительные работы в бОльшем (чем другие УК) объеме.

Потом (как требует ПП РФ № 75) УК-победитель, используя единый по Москве договор-шаблон, готовит свой Договор Управления (ДУ). Так как предложенные победившей УК дополнительные работы оценены ей «виртуально» и должны выполняться без повышения общей стоимости основных работ, ПП РФ № 75 требует указывать в  этом ДУ и основные, и дополнительные работы/услуги, пересчитав стоимость каждой из услуг таким образом, чтобы в сумме получилась первоначальная стоимость, заявленная на конкурсе…

Уже запутались? Вот и наша УК, похоже, запуталась, готовя для нас ДУ (который вывешен на сайте ПМЭ). Ничего она пересчитывать не стала, а так и оставила в ДУ перечень доп работ с указанием доп стоимости. Поэтому-то в наших ДУ «концы с концами» не сходятся, и цифры «не бъются»…

Материалы конкурса, которые наша УК должна была использовать при составлении ДУ, можно посмотреть на официальном сайте Правительства по ссылке (закладка «Документы», папка «Конкурсная документация. Действующая редакция»).

Извините за отвлечение на неграмотно подготовленный нашей УК Договор Управления. Возвращаемся к истории появления тарифа 46,33.

Итак, в 280-ПП (см. Примечание 13 к Приложению 5) указано:

«Цены за содержание и ремонт жилых помещений, указанные в графах 5 и 6 настоящего Приложения, применяются при формировании условий конкурсов по отбору управляющей организации,проводимых органами исполнительной власти города Москвы». А в графах 5 и 6 для нашего случая указан размер тарифа – 25,51 руб/м².

А вот тариф 46,33 руб/м² указан в том же 280-ПП в Приложении 6, и относится он к нанимателям жилых помещений в бездотационных домах, принадлежащих на праве собственности городу Москве. Позвольте, скажете Вы, но мы-то здесь причем?

И вот здесь в ход чиновниками запускается цитата из Постановления Правительства Москвы 708-ПП о бездотационных домах:

«В настоящее  время  собственники  и  наниматели единственного жилья в городе Москве оплачивают только часть фактических расходов на содержание и ремонт жилых помещений. Разница между фактическими затратами на содержание жилья и платежами,  поступившими от  граждан,  финансируется из средств бюджета города Москвы организациям, осуществляющим управление многоквартирными жилыми домами. … Субсидирование содержания жилых помещений обременяет  бюджет, является  сегодня вынужденным и в перспективе должно быть заменено на адресное субсидирование отдельных категорий граждан.»          

Эта цитата – главный и единственный довод для применения к нам тарифа 46,33, повторяющийся во всех отписках чиновников. Нам говорят, что тариф 46,33 – это честный тариф «по себестоимости», чтобы «не обременять бюджет»…               Но откроем снова 280-ПП (ну, или 889-ПП) и прочтем пп. 1.14 и 2.1. И увидим, что для некоторых категорий собственников (тех, кто имеет единственное жильё, площадь которого – в пределах установленных норм), действительно, установлены льготные тарифы. И разница между льготным и нельготным тарифом, действительно, возмещается УК из бюджета г. Москвы. А НЕЛЬГОТНЫМ ТАРИФОМ (т.е. той планово-нормативной ставкой, до уровня которой производится доплата из бюджета) является … тариф 25,51 (теперь – 26,53)! (там же, Приложение 18).

ИТАК:

  1.  Постановление Правительства Москвы 280-ПП однозначно и безальтернативно требовало установить на конкурсе по выбору УК для нашего ЖК тариф 25,51 руб/м².
  2. На конкурсе по выбору УК Управа незаконно установила неправомерный для нашего МКД тариф 46,33 руб/м².
  3. Единственный довод Управы, которым она пытается доказать правомерность установления тарифа 46,33 – также неправомерен, поскольку относится к другим категориям собственников. Тариф 25,51 (теперь – 26,53) не является льготным и не требует дотаций из бюджета Москвы.
  4. В соответствии с ДУ и результатами конкурса, УК ПМЭ обязуется выполнять работы и услуги, являющиеся обязательными, стоимость которых оценивается нормативными актами Москвы в размере 25,51 руб/м² (сейчас – 26,53 руб/м²). Якобы дополнительные работы, указанные в ДУ, введены исключительно для оформления формальной победы на конкурсе, и по своей сути дополнительными не являются (это – поименованные другими словами обязательные работы). За действительно дополнительные работы (охрана, домофония…) УК ПМЭ предполагает  брать дополнительную плату (что совершенно справедливо – правда, только при рыночном уровне цен).
  5. Действующий сейчас Договор Управления составлен по форме, действующей в Москве, но заполнен нашей УК неграмотно (с нарушением требований ПП РФ № 75 и с большим количеством ошибок), поэтому не позволяет чётко определять объем и стоимость оказываемых услуг. Выставляемые в платежках ПМЭ суммы, полученные умножением тарифа 46,33 на площадь квартиры (без учета неотапливаемых площадей) – вовсе не следуют из содержания ДУ.
  6.  Сейчас УК ПМЭ стремится всеми правдами и неправдами утвердить тариф 46,33 на ОСС. И это – единственное, что сделает указанный тариф законным к применению в нашем ЖК…