ТЕКУЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ С САЙТА АРБИТРАЖНОГО СУДА г.МОСКВЫ ПО ИСКАМ К ООО «ПМЭ»

По искам поставщика тепла (МОЭК)

— 01.2018 – вынесено решение о взыскании задолженности за поставки тепла в январе – апреле 2017г в размере 9 млн рублей.

— 09.2018 – вынесено решение о взыскании задолженности за поставки тепла в октябре – декабре 2017г в размере 5,8 млн рублей.

По иску клининговой компании «Альфа-сервис компани» (это – уборка в нашем ЖК)

05.2018 — вынесено решение о взыскании задолженности за период с октября 2017 по январь 2018 в размере 3,1 млн рублей.

По иску Мосводоканала

— 08.2018 – вынесено решение о взыскании задолженности по воде и канализации за 4 квартал 2017г в размере 761 тыс рублей.

— Иск от 19.07.2018 на сумму 898 тыс рублей будет рассматриваться 03.10.2018.

По иску Мосэнергосбыта

Иск на сумму 614 тыс руб будет рассматриваться 04.10.2018.

По иску ООО ВироМакс (это – обслуживание лифтов в нашем ЖК)

Иск от 09.06.2018 на сумму 901 тыс руб будет рассматриваться 30.10.2018.

По иску ООО АП Групп (это – вывоз мусора из нашего ЖК)

Иск от 26.07.2018г на сумму 519 тыс руб будет рассматриваться 10.10.2018.

По иску ООО «ПБГ Инжиниринг» (это – строители)

Иск от 26.09.2018 на сумму 2 млн руб будет рассматриваться 06.12.2018.

ВСЕГО ИСКОВ К ООО «ПМЭ» — НА СУММУ 23,6 МЛН РУБ!

ИТАК:

— непонятно, куда уходят деньги, собираемые с жителей;

— если кто-то из собственников не платит – непонятно, почему мы не видим в судах иски ПМЭ против них (впрочем, если предположить, что не платит застройщик и его компании, владеющие кучей недвижимости в нашем ЖК, то нехватка денег в УК становится понятной).

Для справки:

— учредители ООО «ПМЭ» — из ЗАО «ПМ»: братья Реботенко, Пономарев, Сычев.

— информация по искам взята с сайта московского арбитражного суда, на вкладке «Картотека дел», с указанием в фильтре дел: Участник дел — ООО «Прима-мех эксплуатация», по состоянию на 02.10.2018.


ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ…

Что мы знаем про нашего застройщика – ЗАО «Прима-мех» (далее – ЗАО «ПМ»)?

Посмотрим открытые источники в интернете…

Создано в декабре 2002г. Уставный капитал – чуть больше 87 млн. руб. Учредитель компании зарегистрирован в оффшоре на Кипре. Ген. директор – Реботенко А.О. Исполнительный директор (по крайней мере, был таковым) – Трунин В.Н. (Владимир Николаевич сейчас – директор ООО «Прима-мех эксплуатация»). Юристом (на начальном этапе) был Пономарев А.В. (было время – встречался «от застройщика» с представителями инициативной группы жителей; еще год назад представлял застройщика на «наших» ОСС. Сейчас пренебрегает даже встречами с нашими Советами Домов. Иногда публикуется на форуме ПМЭ под ником «Антон Муромов»).

После долгого и сложного строительства нашего ЖК (которое первоначально должно было завершиться еще в 2008г) застройщику 31.12.2014г удалось подписать разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию. На тот момент это был очевидный недострой: не отделаны фасады, входные группы и лестницы; не запущены лифты; не подключено по постоянной схеме электричество; не обустроен двор… Впрочем, и на сегодня не все доделано: не работает в должном объеме противопожарная сигнализация; не установлен обещанный постоянный забор. И с продажами помещений в ЖК не все идет хорошо: из 726 квартир сегодня не продано более 120. С продажей машино-мест – ситуация еще хуже. Продажам мешают и завышенные цены, и упавшая  покупательная способность населения…

А тут еще постоянные иски собственников помещений к нашему застройщику: и по поводу качества строительства, и по поводу невыполнения договорных сроков передачи помещений. Несмотря на удивительную лояльность к нашему застройщику Измайловского суда и прочих районных структур – это его, похоже, утомило… Короче – устал наш застройщик. Хочет новый проект начать, а тут – из старого проекта никак не выберешься. Да еще и гарантию по нашему ЖК до 31.12.2019 обеспечивай…

В результате наш застройщик стал реализовывать план, цели которого, вероятно, скоро прояснятся:

— в феврале 2016г. регистрируется компания ООО «ТЭРА» (ИНН 7725306398) с уставным капиталом 30 000 руб.  Вроде бы как бы совершенно неаффилированная с застройщиком, но:

— в апреле 2016г. ООО «ТЭРА» учреждает компанию ООО «Проектно-Строительная Организация НЕОСТРОЙ» (ИНН 7718988630) с уставным капиталом 40 000 000 рублей.  Генеральный директор этой компании – известный нам по нашему ЖК Антон Пономарев. Зарегистрирована эта компания по адресу: Москва, Костянский переулок, 13. Это то здание, в котором раньше располагалась редакция «Литературной газеты». Вот это и есть новый проект нашего застройщика (см. https://moks.msk.ru/kostianskiy-13).

— в декабре 2017г ЗАО «ПМ» по договорам купли-продажи передает практически все свои непроданные квартиры компании ООО «ТЭРА». Все они на тот момент находились в залоге у Сбербанка, но с банком договорились – и залог переоформили на ООО «ТЭРА».

— 31.01.2018 – 01.02.2018 ООО «ТЭРА» оформляет собственность на эти 123 квартиры. У ЗАО «ПМ» в собственности остается ОДНА квартира, ТРИ нежилых помещения и сколько-то машино-мест.

— 25.06.2018 – Арбитражный суд Москвы (˟) принимает к рассмотрению иск к ЗАО «ПМ» некоей компании «Виверфлекс Холдингс Лимитед» (Weaverflex Holdings Limited) на сумму чуть более 1 500 000 000 рублей. Компания эта, кстати, тоже зарегистрирована на Кипре. А слово «weawer», кстати, в переводе на русский означает «ткач» (ведь все-таки «Прима-мех» — это наследница старейшей Измайловской текстильной мануфактуры; а создатели этого Виверфлекса, похоже, свои исторические корни похвально уважают…).

Интересная цепочка событий, не правда ли? Не банкротство ли планирует наш застройщик?

Вы, возможно, скажете: ну и Бог с ним; в конце концов, мы потеряем только 1 год гарантийного обслуживания, и не получим всего лишь работающую пожарку и доделанный забор… Бывает ведь и хуже…

БОИМСЯ, ЧТО МОЖЕТ БЫТЬ И ХУЖЕ

Наш ЖК обслуживает управляющая организация ООО «Прима-мех эксплуатация» (далее – ПМЭ). Создал её наш застройщик. Учредители – братья Реботенко и Антон Пономарев. И судьбу этой УК будем решать не мы с вами, а её учредители. Какие у них планы? Пока можно только гадать. Но есть и тревожные признаки:

— в Арбитражном суде сейчас находятся иски к ПМЭ со стороны ресурсоснабжающих компаний и поставщиков услуг на общую сумму более 8 млн. руб. Откуда взялась такая задолженность – при наших-то немаленьких тарифах на обслуживание?

— на улице стоит жара, а ПМЭ неделями не вывозит переполненные мусорные контейнеры. Нет денег? Почему?

— работники УК говорят, что им выплатили зарплату только 20 тыс. руб. Абрамов им говорит – нет денег;

— на текущие жалобы жильцов (см. Telegram http://forum.vinogradnyj.ru/viewtopic.php?f=21&t=830 – в квартирах мыши по стоякам бегают!) ПМЭ не реагирует;

— уволился гл. инженер Досадин. Невелика, конечно, потеря: квалификация его была даже не на троечку… Но все же – «крысы бегут с корабля»?

ЕСЛИ НАМ НЕ БЕЗРАЗЛИЧЕН НАШ ЗАМЕЧАТЕЛЬНЫЙ ЖК – НУЖНО ЧТО-ТО ДЕЛАТЬ…

Примечание:

(˟) — хотите проверить? Зайдите на сайт Московского Арбитражного суда, откройте страницу «Картотека дел», в «фильтре дел» наберите название участника дел (ЗАО «Прима-мех», ну или – ООО «Прима-мех эксплуатация»), и нажмите кнопку «Найти».

Обсуждение:

http://forum.vinogradnyj.ru/viewtopic.php?f=21&t=1517


ИНФОРМАЦИЯ ИЗ РОСРЕЕСТРА И НЕ ТОЛЬКО

Выписка из Росреестра от середины июня 2018г позволила узнать следующее:

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Регистрация собственности на нежилые помещения нашего ЖК началась в конце марта этого года, а в мае-июне производилась уже достаточно активно. На середину июня собственность зарегистрирована на 94% нежилых помещений (3564 кв.м из 3800 кв.м) и на 17% машино-мест (3169 кв.м из 19600 кв.м). Нежилые помещения находятся на этажах 1 и 0; машино-места – на этажах -1 и -2.

У кого в собственности нежилые помещения?

1). У Города по инвестконтракту должно быть 30% нежилых и 20% машино-мест. На июнь 2018г Город оформил собственность на 24% нежилых (11 помещений) и 13% машино-мест ( 176 шт из 1174 шт).

2). ЗАО ПМ и аффилированные компании оформили собственность на 19% нежилых (4 помещения) и 2% машино-мест (20 шт.).

3) Некая фирма ООО «Бетонит» оформила собственность на 36% нежилых (18 помещений).

4). Собственники–физические лица оформили собственность на 16% нежилых (8 помещений) и 2% машино-мест.

Что из этого следует?

Будет ли Город голосовать на ОСС своими площадями, и как он ими распорядится (продажа, аренда) – пока неясно. Может быть, цены на покупку и аренду машино-мест упадут? Лишь бы не вместе с рублём…

ООО «Бетонит», судя по уставному виду деятельности, купил нежилые для перепродажи (или из безысходности – в счет оплаты каких-то услуг застройщику).

Физ. лица, купившие нежилые, надеюсь, читают наши форумы, и откроют у нас фитнес-центры, азбуки вкуса, развивашки и отдыхашки.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

В нашем ЖК – 726 квартир общей площадью 69000 кв.м (без учета лоджий), или 74000 кв.м (с учетом лождий). Значительная часть из них (на январь 2018г – 126 шт.) не нашла покупателя и принадлежала застройщику. Однако в конце января – начале февраля 124 квартиры застройщик передал (продал) некой фирме ООО «ТЕРА».

Что из этого следует?

Фирма ТЕРА с уставным капиталом 30 тыс руб учреждена двумя дамами: М.И.Ильченко и В.В.Соколовой. Для застройщика – это не чужая фирма. Так, она является учредителем фирмы ООО «Проектно-строительная компания «НЕОСТРОЙ», ген. директор которой – не чужой нам Антон Пономарев. (Когда вы слышите, что наш застройщик продвигает сейчас новый строительный проект в Москве – так это про него, про «НЕОСТРОЙ»…). И вложила ТЕРА в уставный капитал этого «НЕОСТРОя» 40 млн. руб. Ну и на покупку 124 квартир у ЗАО ПМ тоже пришлось ТЕРе, вероятно, денег выложить… Правда, куда они делись потом – не очень ясно: у продавца этих квартир (ЗАО ПМ) в результате не хватает денег, чтобы даже заплатить налоги, и сейчас счета ЗАО ПМ в Сбербанке арестованы налоговой службой, а долг по судебным решениям перед составляет 5 млн. руб… Короче, всё – как всегда; подобные действия часто производятся перед преднамеренным банкротством…

Что из этого следует? Значит ли, что, продав/передав ТЕРе практически все непроданные квартиры, застройщик собирается покинуть нас? Нет, конечно: в случае его банкротства нас покинут только ОБЯЗАТЕЛЬСТВА застройщика (обязательства по гарантии до 31.12.2019; обязательства доделать забор; ну и прочие, обещанные им в трезвом уме и в твердой памяти честного российского бизнесмена). А вот ПРАВА застройщика (право голосовать так, как ему нужно; право беспардонно «рулить» управляющей организацией ООО «ПМЭ») – это, конечно, остается с нами. Вместе с компанией ООО «ТЕРА». «И ныне, и присно»… А если жители нашего ЖК не «проснутся» — то и «во веки веков»…


Избавляемся от запаха резины на лоджии

С наступлением теплых солнечных дней многие из жителей ЖК Виноградный почувствовали, что на лоджиях, особенно, обращенных на юг и запад возникает устойчивый неприятный химических запах. Этот запах идет от резиновых уплотнителей на остеклении лоджии. На фотографии показано место примыкания алюминиевого короба к стеклопакету. Хорошо видна широкая черная полоса — это резиновый уплотнитель.

Резиновым его можно назвать довольно условно: в современном мире резина — это, порой, совсем не то, что мы представляем себе, а смесь каких-то переработанных химических субстанций, сдобренная там называемым пластификатором — летучим химическим соединением, которое, будучи добавленным в эту смесь, придает ей пластичность.

Пластификатор обычно представляет собой жидкость, но называется «летучей» потому, что имеет тенденцию испаряться при комнатной температуре.  И чем выше температура, тем активнее он испаряется, покидая резиновый уплотнитель и заполняя воздух вокруг.Процесс этот длится годами. Запах в лоджии, который мы ощущаем, во многом обусловлен именно им. И думаю, не стоит объяснять, что вдыхание паров химических веществ здоровья нам не прибавляет.

Когда с наступлением жарких дней находиться на нашей лоджии стало почти невозможно из-за химической вони, я задумался на тему, как можно убрать или хотя бы уменьшить этот запах, а, заодно, и вредный эффект.

Очевидно, что менять уплотнители это почти невыполнимая задача. А главное, где гарантия, что новый уплотнитель будут другим? Почти все «резиновое», что мне попадалось в последнее время в строительных магазинах, имело тошнотворный химический запах.

И тогда я подумал, что нужно как-то воспрепятствовать выходу запаха в атмосферу лоджии. Для этого нужно закрыть видимую сторону уплотнителя чем-то непроницаемым для летучих веществ. Первая мысль была проклеить эту резинку поверх каким-нибудь скотчем, но почти любой скотч — это тоже пластик, который а) проницаем для летучих веществ, и б) со временем испортится от воздействия на него прямого солнечного цвета.

И тогда я вспомнил про специальный алюминиевый скотч, который представляет собой металлическую фольгу, на которую нанесен слой клея. Сквозь слой металла летучее вещество не пройдет. Главное, найти правильный алюминиевый скотч – во многих случаях за него выдают обычный пластиковых скотч, из полимерной пленки с тончайшим напылением алюминия. Внешне почти не отличить, но свойства совершенно различны.

После некоторых поисков настоящий алюминиевый скотч удалось купить, правда, продается он в стандартном широком мотке. Полоса такого скотча почти в три раза шире, чем ширина резинового уплотнителя. Так как я хотел сделать красиво, то пришлось изобретать, как аккуратно разрезать скотч  на тонкие ленточки, по ширине лишь на миллиметр превосходящие ширну уплотнителя. После некоторых экспериментов этого удалось добиться.

Такой тонкой лентой при определенной ловкости можно проклеить по периметру почти весь обращенный в лоджию край уплотнителя. Правда метраж получается немаленький – на среднюю лоджию у меня ушло более 50 метров ленты. Дело довольно долгое и муторное — в верхней части окон приходится клеить со стремянки. В результате место примыкания стекла к алюминиевому профилю выглядит так:

Конечно, это ручная работа, если захотеть есть к чему придраться, но в целом выглядит опрятно и совершенно не бросается в глаза — алюминиевый скотч визуально будто продолжает алюминиевую вставку внутри стеклопакета. Сделать это идеально довольно затруднительно, потому что уплотнитель местами вставлен кривовато, имет разную толщину на разных сторонах окна, местами заляпан строительной грязью, которую не всегда удается отчистить. Но в целом, если не придираться, то выглядит это хорошо и не бросается в глаза.

Единственное, что не удалось заизолировать — это более тонкий, округлый уплотнитель в двух распашных секциях остекления. Но это не так много в масштабе всего остекления лоджии.

Результатом я сам очень доволен, запах почти исчез. Теперь лоджией можно с удовольствием пользоваться в жаркие летние дни.

Надеюсь, мой опыт будет Вам полезен. Если Вам хочется избавиться от запаха на лоджии, но вы не хотите корячиться сами, то напишите мне личное сообщение, и, я думаю, мы сможем договориться.

 

 

 

 

 


Первые впечатления от раздельного сбора отходов

Пару месяцев назад с подачи Местного я узнал, что в нашем районе уже ведется раздельный сбор отходов.
В задумке беречь природу здорово и даже приятно, но в реальности это оказалось непросто и даже довольно обременительно. Хочу поделиться с Вами своими наблюдениями.

Начинаем собирать отходы раздельно.

Для начала, надо быть готовым к тому, что дома у Вас будет не одно мусорное ведро, а как минимум пять. Ну не обязательно пять именно ведер, но как минимум, одно ведро, как и раньше, и еще четыре пакета или коробки. Я пользуюсь пакетами. В них будут собираться отдельно бумага (+ картон), стекло, металл и пластик. Пока для переработки принимают именно эти четыре вида отходов, правда с существенными изъятиями, как говорят юристы. Но об это чуть позже.
Для этих пакетов или коробок должно быть место. Вряд ли соседей порадуют пакеты с мусором в общем коридоре, поэтому нужно придумать место в квартире. У меня пакеты стоят на лоджии. Зимой мы ей особо не пользуюсь и я могу позволить себе ее слегка захламить пакетами с отходами, летом нужно будет придумать какое-то более элегантное решение, но тоже, видимо, на лоджии.
Естественно, по мелочи носить сортированный мусор до пункта сбора не очень хочется, поэтому приходится ждать, пока пакет не наполнится. По началу это занимает довольно много времени – от недели до двух, для каждого вида. При этом пакеты могут наполняться с разной скоростью. То есть, когда из одного пакета мусор уже вываливается, другой еще наполовину пуст. Как латентного перфекциониста меня это бесит. К тому же, вынести четыре переполненных пакета — уже само по себе задача нетривиальная. Да и просто предстать перед соседями с пакетами, полными бутылок и банок, то еще удовольствие. Пара таких встреч с неподготовленными соседями и прослывешь алкашом.
Готовьтесь к тому, что бутылки и банки нужно предварительно очистить от остатков продуктов и сполоснуть. Так просят, и мне думается, что не вежливо этого не делать. Спасибо, что не заставляют отмачивать этикетки!
Еще из неприятных побочных эффектов я заметил, что обычная помойка стала наполняться медленнее. Раньше она быстро заполнялась объемистыми бутылками и банками и ее волей неволей приходилось выносить. Теперь это приходится делать реже, в связи с чем ее теперь легко упустить из виду – объедки и очистки, задержавшиеся в квартире на более длительный срок могут начать напоминать о себе бесцеремонным запахом. Но это мелочи, особенно если установить измельчитель отходов под раковину.

Куда носить?

Слышал, что президент недавно подписал закон об обязательном раздельном сборе отходов, но пока пункты сбора отходов разбросаны по городу довольно спорадически. Ближайший к Виноградному пункт раздельного сбора отходов находится у отеля Park Inn на Никитинской ул. д 10А. Ехать на машине минут пять. Идти минут пятнадцать. Я езжу. Дожидаюсь переполнения какого-нибудь из пакетов и прихватываю с собой, когда куда-то еду.
Пункт сбора отходов далек от совершенства. Именно в той степени, в которой большинство отечественных разработок подобного рода заведомо плохо продуманы. Павильон имеет форму и размер бытовки, в которой могли бы со средним комфортом жить человек шесть, для чего-то предусмотрено рабочее место для какого-то сотрудника, которого я никогда не видел.
Пункт работает в режиме самообслуживания. Сам принес, сам засовывай мусор в нужные ячейки. Дырки в ячейки маленькие и неудобные, большой пакет в них не входит, приходится руками перегружать из пакета в отверстие.  При этом суммарный объем мусора, которые вмещает в себя этот павильон, по моим ощущениям, едва ли превышает объем стандартного мусорного бака на колесиках. Почти каждый раз, когда я привожу мусор, контейнеры переполнены и в отверстия видно, что мусор пересыпается из них на пол павильона. От этого делается как-то тоскливо, но наверное кто-то за этим следит. Будем верить в лучшее.

Что можно и что нельзя сдавать?

При подробном изучении наглядной агитации на павильоне вскрылись интересные подробности.
Удивительно, но стекло принимают вперемешку – белое и цветное. Когда бросаешь его в контейнер, оно бьется и рассчитывать, что кто-то потом рассортирует осколки не приходится. Что можно сделать из смешанного стекла неясно. Точно ничего красивого, наверное какой-то стройматериал. В Европе, по моим наблюдениям отдельно собирают а) белое, б) зеленое и в) прочее стекло, и это относится только к нестандартным бутылкам. Все стандартные возвращаются для повторного использования. У нас почти никогда не используют бутылки повторно опасаясь контрафакта. Но спасибо, что хоть так.
Также, оказалось, что металлы и пластики принимаются не все. Из металлов принимают только алюминий (банки от газировки и пива) и сталь (консервные банки и крышки ). Правда, по моему наблюдению это покрывает почти весь бытовой металлический мусор. Просят не сдавать фольгу, хотя она тоже алюминиевая, видимо в ней веса мало, а грязи много.
Пластики принимаются тоже только двух видов:
  1. Первый пласстик – это PET (ПЭТ) полиэтилентерефталат, из которого делаются бутылки для минеральной воды, газировки, растительного масла и тому подобного. Раньше советской публике, не чуждой синтетических обновок, это вещество (ПЭТ) было известно под названием лавсан. После переработки ПЭТ превращается в российском варианте в мешки для строительного мусора, а в китайском – во флисовые фуфайки.
  2. Второй пластик – это HDPE – полиэтилен высокой плотности. Из него делают крышечки для тех самых ПЭТ бутылок, флаконы для шампуней, канистры для машинного масла и т.п. При переработке он может превратиться в паллеты, геотекстиль, садовую мебель или даже что-то более толковое.  Из HDPE также делают пакеты для супермаркетов, но их почему-то просят не сдавать. Наверное по той же причине, почему и фольгу.
По опыту оказалось, что довольно много пластикового мусора пока сдаче не подлежит. Из распространенного, это прежде всего:
  • обычный полиэтилен, из которого сделаны пакеты для “завтраков”, пупырчатая пленка и т.п.
  • полистирол, проще говоря пенопласт, из которого делаются коробочки для яиц, поддончики для нарезок, пенопластовые вкладыши в картонную тару.
  • полипропилен, из которого делаются пакеты для круп и всякие медицинские контейнеры и примочки.
  • поливинилхлорид (ПВХ), из которого сделаны всякие устройства, коробочки и игрушки.
  • куча разнообразных пластиков типа тянучей пленки для заворачивания продуктов, синтетические ткани и пр.
  • всякие резины и силиконы, которые формально к пластикам, конечно, не относятся, но по бытовому разумению где-то «из этой оперы”.

Для тех, кто не отягощен естественно-научным образованием это может показаться сложным, но, на самом деле, понимаешь и привыкаешь быстро. Основной вывод: из пластиков – бутылки и флаконы можно, остальное нельзя.

Сомневаетесь, но хотите быть уверенными – ищите на упаковке пиктограмму типа переработки с треугольной лентой Мебиуса. Под ней по стандарту указывается аббревиатура названия материала, из которого изготовлена упаковка. Наши друзья: PAP — бумага и картон, GL – стекло, AL – алюминий, FE — железо, PET – полиэтилен терефталат и HDPE — полиэтилен высокой плотности. Все остальное пока мимо.

Ну и самое досадное, что пока не принимают пакеты для молока и соков типа Тетрапак. Они сделаны из комбинированного материала (пластик, картон, фольга) и требуют отдельного процесса переработки, которые пока не широко распространен. Из бумажного также не принимают картонки от яиц, стаканчики от напитков и влагостойкой бумаги и почему-то втулки от  туалетной бумаги, хотя они кажется сделаны из обычного картона.

В заключение.

Несмотря на все издержки, пока у меня очень приятное ощущение от того, что мой личный вклад в объем загрязнения окружающей среды уменьшился. Примерно половина мусора по объему, или чуть меньше, сдается в переработку. Чувствуешь, что делаешь полезное дело и ведешь себя как цивилизованный человек. Я буду очень рад, если пункты раздельного сбора отходов появятся повсеместно, а особенно если у нас в ЖК. Надеюсь, что к тому моменту не только я, но и кто-то из прочитавших мои советы, будет готов ими воспользоваться.

Ну и для тех, кто дочитал этот мой лонгрид до конца, в подарок — полезный лайфхак: чтобы пустая пластиковая ПЭТ-бутылка стала существенно меньше в объеме следует:

  • немножко открутить крышку,
  • с силой сдавить бутылку, если получается — расплющить ее в вертикальном направлении
  • туго закрыть крышку на сплющенной бутылке.

Бутылка сохранит свою сплющенную форму и займет гораздо меньше места в мусорном пакете.

 


О НАРУШЕНИЯХ ПРИ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ ОСС-3 (разбираемся без эмоций)

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Оповещение о проведении ОСС-3 появилось на сайте инициатора созыва собрания (УК ООО «ПМЭ») за 10 дней и 1 час до дня проведения очной части собрания 1 корпуса. Таким образом, у жителей не оставалось времени ни для обсуждения повестки дня, ни для её корректировки, ни для внесения дополнительных вопросов

 Инициатор собрания (УК ПМЭ) не организовал встречи с жителями не только для обсуждения и согласования с ними повестки дня — до даты объявления ОСС, но и для представления материалов, разъясняющих вопросы, внесенные им в повестку – после объявления ОСС и до проведения очной части. Материалы к ОСС впервые были ЧАСТИЧНО представлены только на очной части ОСС (устно и в раздаточной брошюре). Поскольку ОСС было организовано в очно-заочной форме, явка на очную часть всех желающих принять участие в голосовании не требовалась, и поэтому материалы, озвученные на очной части, стали доступны лишь ограниченному числу жителей.

Широкая доступность материалов ОСС (путем их публикации на сайте УК ПМЭ) была обеспечена организатором собрания лишь более чем через две недели после проведения очной части и начала голосования. При этом опубликованные на сайте материалы существенно отличаются от материалов, раскрытых организатором собрания на очной части (устно и в брошюре). Отличия этих материалов указаны ниже, в наших комментариях.

НАШИ КОММЕНТАРИИ К ВОПРОСАМ, ВЫНЕСЕННЫМ НА ОСС-3

Вопросы 3 – 9 (о выборе способа формирования фонда кап ремонта МКД).

— Собственно ВЫБОР способа (на счет регионального оператора или на спецсчет) не предлагается: в Решении предлагается голосовать ТОЛЬКО за спецсчет, владельцем которого станет УК ПМЭ.

— Хотя на очной части организатор собрания заявил, что собираемые на кап ремонт деньги будут зачисляться на спецсчет напрямую (минуя расчетный счет УК), вопрос 9.1 Решения безальтернативно предлагает голосовать за внесение услуги «Взнос на кап ремонт» отдельной строкой в ЕПД.

— В материалах на сайте ПМЭ по вопросу спецсчета сказано, что при открытии спецсчета нашей УК придется самостоятельно вести работу с должниками. Однако сама УК неоднократно заявляла, что вести такую работу в нашем ЖК ей трудно, и в настоящее время по этой причине ПМЭ имеет существенные непогашенные задолженности перед поставщиками ЖКУ. Очевидно, что в таких условиях возлагать на УК ещё и функцию сбора взносов на кап ремонт ПРЕЖДЕВРЕМЕННО.

— Вопросы 5.2, 5.3 предлагают утвердить новую редакцию договора управления, причем организатор на очной части связывал вносимые в ДУ изменения исключительно с выбором спецсчета. Однако новый текст ДУ, выложенный позднее на сайте УК ПМЭ, содержит единственное (выделенное жёлтой заливкой) изменение, и касается оно отнюдь не спцсчета. Новый пункт 9.5 договора управления вводит положение об автоматической пролонгации ДУ (!), что к вопросам кап ремонта и спецсчета никакого отношения не имеет, и в Решении не оговаривалось!

Вопрос 10 (информация о выполнении решений ОСС-2).

— в информации говорится (как о состоявшемся факте) об установке с 01.01.2018г нового ограждения комплекса, переходе с 01.01.2018 на новую униформу работников охраны – что не соответствует действительности.

— в информации говорится о том, что комплекс работ по видеонаблюдению до настоящего времени не закончен (нет видеокамер «с обзором периметра дома», до сих пор отсутствует «Пост Центрального Наблюдения») – однако оплата за услугу «видеонаблюдение» взимается с жителей в ПОЛНОМ объеме уже полгода!

— это же относится и к услуге «СКУД и домофония», завершение работ по которой предполагается к 01.03.2018г.

— в работах по благоустройству территории перечислены мероприятия, которые давно должен был завершить ЗАСТРОЙЩИК в рамках проекта благоустройства ЖК, но они почему-то отнесены к мероприятиям УК (выполненным за счет средств на СИРЖ?).

Вопрос 11 (об утверждении схемы мест установки ограждений и шлагбаумов).

— Хотя устно организатор ОСС относил этот вопрос к ограждению территории ЖК постоянным забором, из материалов к ОСС это не вытекает. В брошюре вопрос 11 говорит уже не про «ограждения И шлагбаумы», а про «ограждения (шлагбаумы)». В материалах на сайте ПМЭ к вопросу 11 отнесены ТОЛЬКО приложения 4 – по шлагбаумам. Формулировка вопроса 11 в Решениях невнятна. Таким образом, актуальный для всех жителей вопрос о постоянном ограждении ЖК вновь не включен явным образом в повестку дня.

— На очной части ОСС 1 корпуса говорилось, что шлагбаумы будут установлены за счет застройщика. В раздаточной брошюре вопрос оплаты шлагбаумов не затронут. Однако в материалах, опубликованных позднее на сайте ПМЭ, уже указана стоимость установки шлагбаумов, и говорится об отнесении этой стоимости в дальнейшем на жильцов. Стоимость обслуживания шлагбаумов не раскрыта вообще.

— Несмотря на то, что по вопросу установки шлагбаумов решение ещё не принято, шлагбаумы уже устанавливаются (а шлагбаум у 3 корпуса УЖЕ установлен).

Вопрос 12 (о собачьей площадке).

— предложено голосовать за площадку, однако её описание, точное размещение и стоимость создания не освещены.

Вопрос 13 (о парковке для магазина).

— в материалах на сайте ПМЭ говорится, что этот вопрос снят с голосования. Казалось бы, правильно, что абсолютно непроработанный вопрос (неизвестны точное место размещения, источник финансирования, неизвестен даже «магазин») снят с голосования. Однако и здесь – нарушение: нельзя изменять повестку в ходе собрания.

Вопрос 14 (о декоративном ограждении вдоль фасадов 1-2-3 корпусов).

Этот вопрос – нагромождение нелепостей: высота декоративного заборчика на очной части ОСС и в брошюре обозначена как 1,2 м, в материалах на сайте – как 1,45 м. (кстати, если в смете на заборчик высота штакетин-ламелей указана 1,45 м, то полная высота заборчика – с учетом зазора от земли мин. 10…15 см – выйдет за пределы разрешенной по СНИП…). Смета на заборчик явно (и с ошибками) «слеплена» из сметы на ОСНОВНОЙ забор. Стоимость заборчика 5,5 млн руб – непомерна (даже с учетом того, что после исправления допущенной в смете ошибки сложения она окажется на 1 млн меньше). Антивандальная функция заборчика (без калиток и без примыкания к фасадам) отсутствует. Голосование за заборчик и его финансирование абсурдны (первый корпус голосует и оплачивает заборчик перед 1 корпусом, второй – перед 2-м, третий – перед 3-м, а четвертый – перед 1, 2 и 3! В то же время «липовая» смета по корпусам не разбита!). Порядок установки заборчика (после ПОЛНОГО сбора денежных средств со ВСЕХ собственников) означает: «никогда»…

Совершенно очевидно, что вопрос об ограждении фасадов 1-2-3 корпусов вынесен на голосование не для решения вопроса ограждения, а для переноса на жителей «вины» за отсутствие такого ограждения.

 

ТАКИМ ОБРАЗОМ, ПРОВЕДЕНИЕ ОСС-3 (по причине его неподготовленности, неактуальности и непроработанности вынесенных вопросов, отсутствия открытого обсуждения с жителями, наличия фактов искажения информации) СЧИТАЕМ В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ НЕЦЕЛЕСООБРАЗНЫМ. Такому собранию – БОЙКОТ!


Энергосбережение и теплосчетчики в ЖК «Виноградный»

На конкурсе по выбору управляющей компании в сентябре 2015г предложенная застройщиком управляющая компания ПМЭ обязалась, кроме основных работ и услуг, выполнять (в рамках тарифа 46,33 руб/кв м!) также и дополнительные работы. В числе этих дополнительных работ были указаны и работы по энергосбережению – на сумму 2 млн руб в год. Правда, в новой редакции договора управления, принятой (голосами застройщика!) в июне 2017г на ОСС-2, эти дополнительные работы куда-то исчезли. Однако это не означает, что УК ПМЭ избавилась от необходимости заниматься энергосбережением. Законодательство (ПП РФ 646 и др.) ОБЯЗЫВАЕТ управляющие компании заниматься энергосбережением. И в нашем ЖК для этого – широкое поле деятельности…

Освещение МОПов (даже там, где и так светло в светлое время суток) не выключается 24 часа; многие жители жалуются на чрезмерный обогрев лифтовых холлов; размер платежей за отопление в платежках от УК удручает…

Чтобы убедиться в наличии проблемы с теплосбережением, мы сравнили расход тепла в трех разных МКД, просуммировав цифры из платежек за 12 месяцев 2016 года и отнеся их к 1 кв.м. жилой площади. Наш ЖК сравнивался с похожим (но более старым) ЖК на Измайловском бульваре и с 9-этажной «брежневкой» из Южного Измайлова, построенной в 70-х годах (из тех серий, которые сейчас дополнительно утепляют; но эта – еще не утеплена).  Если расход тепла в «брежневке» принять за 100%, то для ЖК (Измайловский бульвар, 55) расход составил 64%; а вот расход в нашем ЖК оказался … 122%!! Вот вам и «Дом высокой энергоэффективности класса В», о чем гордо извещают установленные у нас таблички…

Что можно было бы сделать нашей УК для обеспечения пусть не «высокой», а просто нормальной энергоэффективности?

СНИЖЕНИЕ РАСХОДА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ

Ну, хотя бы не освещать МОПы круглосуточно. Способы известны; самый дешевый, применяемый в Москве (но не у нас!) повсеместно – это диспетчеризация: диспетчер УК централизованно включает освещение вечером, и выключает утром. Конечно, это касается только тех МОПов, куда попадает дневной свет. Поэтому придется переделать разводку освещения, что вполне под силу УК. Ну или можно оборудовать МОПы датчиками движения и освещенности: это дороже, но современнее, и лучше соответствует «высокому званию элитного ЖК». За рубежом еще частенько используют этажные выключатели-кнопки с задержкой отключения; но это как-то «не элитно» — ручной труд …

Еще неплохо бы перенастроить управление лифтами: когда на ОДИН вызов приезжает сразу ДВА лифта, это и электричество зря расходует, и лифты зря изнашивает, и делает второй лифт недоступным для параллельного вызова…

СНИЖЕНИЕ РАСХОДА ТЕПЛА

В тех МОПах, где тепловыделение избыточно, следует поставить термоголовки на радиаторы отопления, и настроить их на комфортный обогрев.

В непроданных квартирах и офисах (а на декабрь 2017 не продано примерно 140 квартир и ВСЕ нежилые помещения) также установить термоголовки на радиаторы, и настроить их на минимальный обогрев. (Эта мера должна дать хороший эффект, т.к. установленные по проекту радиаторы «переразмерены» раза в полтора, и греют «на всю дурь». И термоголовки в УК имеются, но выдаются ТОЛЬКО по запросу владельца – и сразу после ремонта выбрасываются, т.к. не подходят по резьбе к большинству вновь установленных после ремонта радиаторов).

В уже проданных квартирах, где еще не начался ремонт – тоже установить термоголовки. А чтобы стимулировать их владельцев (как, впрочем, и ВСЕХ жителей ЖК) к экономии тепла – ввести оплату тепла по показаниям индивидуальных (квартирных) теплосчетчиков, благо техническая возможность для их установки есть, а в 2015-2016гг некоторые жители даже установили такие счетчики, и наша УК принимала их показания для начислений за обогрев квартир.

ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ СЧЕТЧИКИ ТЕПЛА

Возможно, вы удивитесь – но наш ЖК в соответствии с законодательством ДОЛЖЕН БЫЛ БЫТЬ ИЗНАЧАЛЬНО ОБОРУДОВАН КВАРТИРНЫМИ ТЕПЛОСЧЕТЧИКАМИ ЗА СЧЕТ ЗАСТРОЙЩИКА. Об этом прямо говорится в Федеральном Законе 261-ФЗ, п.7 статьи 13 которого гласит: «Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии». Должны были быть. И проектом место для таких счетчиков предусмотрено. Только на момент «ввода в эксплуатацию» ни квартирных счетчиков тепла, ни противопожарной системы, ни много чего другого в нашем ЖК не было. Противопожарную систему сейчас (по прошествии ТРЕХ лет!) доделывают, а квартирные счетчики тепла сначала ставили за деньги жильцов, а потом и это перестали, мотивируя тем, что все равно их показания учитываться не будут: для этого, мол, нужно, чтобы счетчиками было оборудовано 100% помещений (спрашивается, и кто же эти 100% помещений, в нарушение 261-ФЗ, не оборудовал счетчиками?).

Сейчас ситуация уже несколько иная: у проданных квартир появились собственники. И в этом случае 261-ФЗ требует (п. 8 статьи 13): «До 1 января 2019 года собственники объектов, которые указаны в частях 3 — 7 настоящей статьи … обязаны обеспечить оснащение таких объектов приборами учета используемой тепловой энергии, указанными в частях 3 — 7 настоящей статьи, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию». Напомним, что в п. 7 ст. 13 говорится, в т.ч., о помещениях многоквартирных домов и индивидуальных счетчиках тепла, а «собственники объектов» — это «граждане-собственники помещений в МКД».

Как побудить ВСЕХ «собственников помещений в МКД» установить теплосчетчики? Многочисленные статьи специалистов, доступные в интернете, советуют: принять на ОСС решение о разнесении затрат тепла между собственниками помещений с учетом индивидуальных теплосчетчиков. Это и будет наилучшим стимулом к теплосбережению и установке квартирных приборов учета…

РАЗНЕСЕНИЕ ТЕПЛОЗАТРАТ С УЧЕТОМ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ТЕПЛОСЧЕТЧИКОВ

На собственника помещения, оборудованного инд. теплосчетчиком, должна приходиться доля тепла, складываемая из показаний его теплосчетчика и доли тепла на обогрев МОПов.

Тепло на обогрев МОПов (точнее, тепло на обогрев МОПов плюс теплопотери по пути от общедомового до индивидуальных счетчиков), в случае, когда ВСЕ помещения МКД оборудованы инд счетчиками, определить просто: нужно вычесть из показания общедомового счетчика сумму показаний ВСЕХ индивидуальных счетчиков. И найденную таким образом величину разнести между собственниками помещений пропорционально площади их помещений. А вот если инд теплосчетчиками оборудованы НЕ ВСЕ помещения, тепло на обогрев МОПов можно определить только оценочно. В нашем ЖК, например, отношение площадей (отапливаемых и неотапливаемых) ВСЕХ МОПов к отапливаемой площади ВСЕХ ПОМЕЩЕНИЙ СОБСТВЕННИКОВ равно 0,28 (величина подсчитана по данным конкурсной документации, с учетом ММ и паркинга). Учтем также, что обогрев МОПов (особенно паркинга) требуется меньший, чем для жилых помещений; да и площадь МОПов взята завышенной – отдельно ОТАПЛИВАЕМАЯ площадь МОПов в конкурсной документации не указана. Однако есть еще и теплопотери. Короче, можно принять, что на обогрев МОПов уходит примерно 30% тепла, подводимого к нашему ЖК. Кстати, и мировая практика говорит, что на обогрев МОПов уходит 30…40% тепла.

Справедливо ли разносить тепло между собственниками с учетом подобных допущений? Ну уж по крайней мере куда справедливей, чем делить тепло между собственниками «в среднем по больнице», как это делается в нашем ЖК сейчас. А после оборудования квартирными теплосчетчиками бОльшей части помещений (чему будет способствовать переход на предлагаемый выше расчет) – затраты на обогрев МОПов будут уточнены, и их разнесение станет не только справедливым, но и абсолютно объективным.

Подробнее предлагаемая нами методика расчета теплопотребления с учетом показаний индивидуальных теплосчетчиков, основанная на рекомендациях Госстроя России, изложена в нашей статье «Методика расчета теплопотребления с учетом индивидуальных теплосчетчиков».


Как УК и Застройщик собрались капремонт саботировать

ЕЩЕ ОДНА ПРИЧИНА, ПО КОТОРОЙ СЛЕДУЕТ БОЙКОТИРОВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

Одним из малоприметных пунктов, вынесенных на голосования на этом ОСС является перевод счета капитального ремонта в собственность УК Примамех Эксплуатация.

Вроде бы в этом даже можно усмотреть какой-то здравый смысл. Деньги на капремонт будут не в каком-то абстрактном государственном кармане, а под рукой у нашей родимой управляющей компании. Тем более, что правила пользования счетом капремонта таковы, что банк дает к нему доступ только для действий, одобренных общим собранием собственников. Вроде как явных злоупотребление им быть не должно. Но и выгоды никакой для УК особо не видно.

Зачем Примамех Эксплуатация так хочет получить в свое ведение счет, которым не сможет распоряжаться без решение ОСС? Загадка. Тем более, что рано или поздно Застройщик утратит свое большинство голосов и не сможет проталкивать любые нужные только ему решения через ОСС.

А разгадка у этой загадки простая. Если нельзя украсть из общего кармана, то можно в него недоплатить. Это тоже приятно! Сейчас застройщик обязан платить за все непроданные 140 квартир и коммерческие помещения взносы на счет капремонта наших домов. Сумма набегает очень приличная. И Региональный Оператор, в чьем ведении сейчас находится счет капремонта, тщательно следит за тем, чтобы платежи от всех собственников поступали. А если счет окажется в ведении УК, то, конечно, она легко закроет глаза, на то, что застройщик не будет платить взносы за свои помещения. С учетом того, что УК у нас абсолютно непрозрачная организация, и никакой отчетности она нам с вами не предоставляет, мы об этом никогда не узнаем. Вернее возможно узнаем, но когда УК и Застройщик нас покинут и отбудут в неизвестном направлении. И будет в бюджете капремонта зиять дыра вместо денег, которые Застройщик должен был платить. А это на данный момент около трети всех взносов!

По этой причине, я считаю что ни в коем случае нельзя допустить, чтобы УК получила счет капремонта в свое распоряжение. Добиться этого можно только ОБЩИМ БОЙКОТОМ ГОЛОСОВАНИЯ на ОСС.

В нарушение Жилищного Кодекса застройщик снова собирается проголосовать на ОСС непроданными и непереданными владельцам машиноместами, что в сумме с его квартирами и нежилыми помещениями обеспечит ему порядка 40% голосов. В этом случае если хотя бы 10% жителей комплекса примут участи в голосовании, то “инициативы” застройщика будут приняты на ОСС. И здравствуйте новые поборы и дыра в бюджете капремонта. Ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры УК принять участие в голосовании, даже если они предлагают проголосовать против всего! Это уловка! С аким раскладом голосов, они проведут только те решения, которые выгодны им.


Как у нас хотят украсть территорию или несколько слов о заборе

Готовится очередное собрание собственника и опять страсти кипят вокруг забора. Где он будет? Какой он будет? Ровно как и пару месяцев назад перед прошлым собранием.

Это, господа, неспроста! Застройщик знает, что вопрос с забором беспокоит многих, поэтому он не спешит с внесением в этот вопрос ясности. На каждое собрание собственников он выносит какие-то туманные формулировки об обсуждении размещения забора, его схемы, типа, цены и т.п. ничего не говоря конкретно.

На самом деле вопрос с забором застройщик уже давно для себя решил и даже почти поставил новый забор. Он останется только в проездах/проходах между корпусами, ну и по внутренней границе территории. Весь фасад корпусов 1, 2 и 3, включая стеклянные двери на пожарные лестницы будут доступны случайным прохожим. Здравствуйте, вандалы и хулиганы!

Но дело в том, что территория вдоль фасада, которая станет доступна широкой общественности – это придомовая территория, закрепленная за ЖК, наша с вами долевая собственность. И застройщик собрался нас с Вами этой общей собственности лишить.

Для чего ему это надо? Чтобы иметь возможность продать или сдать в аренду коммерческие помещения на первом этаже под магазины и кабаки. Кто же их купит или арендует без свободного прохода покупателей с улицы. Более того, на части этой самой придомовой территории планируется организация парковки для магазинов!

И вот застройщик хочет, чтобы мы с Вами за этот перенос забора проголосовали! Сами с Вами добровольно отдали эту территорию.

На этом история не заканчивается. Наш застройщик любит красоту, и еще больше любит, чтобы мы с Вами за эту красоту платили. По границе реальной территории земельного участка планируется поставить некий фиктивный низенький декоративный заборчик, за который нам с Вами предлагается заплатить. Ну чтобы красиво было!

А ведь если вы вспомните, то покупая квартиру за очень немаленькие деньги мы с Вами покупали ее на огороженной территории, с красивым высоким забором. Кажется, он должен был быть кованным с виноградной лозой и листьями. А вот фиг! Забор будет невысокий, и в цену он оказывается не входил! Доплатите!

И сначала, проголосуйте, пожалуйста, чтобы он был невысоким, со свободными проходами к стеклянным дверям и за ваш счет!

Вот такие голосования нам с Вами подсовывает застройщик и его карманная УК.

В прошлом голосовании приняло участие некоторое количество жильцов, которые полагали, что их голоса “против” что-то решат. Ничего они не решили, только позволили Застройщику собрать кворум и протолкнуть свое решение. Поэтому мы получили повышение тарифов на охрану, домофонию, оплату парковочных мест по конскому тарифу.

В этот раз застройщик задумал для нас много новых “новогодних подарков”. Забор это только один из них. Об остальных я расскажу позже.

Не участвуйте в голосовании, которое навязывает нам застройщик. Пока соотношение голосов таково, что своими непроданными квартирами и нашими с Вами непереданными парковочными местами он переголосует любой глас народа! И судиться с ним бесполезно.

Бойкотируйте готовящееся собрание собственников! Не дайте себя облапошить в очередной раз!


Некоторые мысли по организации въезда машин в паркинг и на территорию

На прошлом ОСС застройщик провел решение об изменении концепции «двор без машин». В полной мере ощущтить изменения от этого мы еще не успели, но велика вероятность, что со временем ситуация с машинами во дворе изменится в худшую сторону.
Так, в свете этого изменения, возможность «гостевого” заезда на территорию и в гараж без получения предварительной письменной заявки от кого-то из жильцов делает нашу территорию доступной для проникновения чужих людей через ворота. Этому также способствует то, что охранники де-факто не имеют никакого авторитета. Стоит кому-нибудь на крутом автомобиле на них нарявкать, и они пропустят любого. Это и понятно, у них нет никаких полномочий по поддержанию общественного порядка, они и себя защитить не смогут от агрессивных жильцов или гостей. В результате они фактически выполняют роль привратников, что на мой взгляд глубоко неправильно.
По моему мнению, въезд в паркинг должен быть организован так:
На въезде устанавливается устройство считывания карточек (на уровне окна машины) и автоматические ворота, открываемые по карточке. Карточка используется та же, что и для входа в комплекс. Охранник при этом в открывании ворот вообще не участвует, к водителю не подходит, будку не покидает. Он следит, чтобы по одному открыванию не заехало две машины и не прошли чужие люди.
1) У владельцев машиномест  на карточках записано, что они владельцы одного (или нескольких) машиномест. При заезде в гараж по такой карточке система ставит в базе данных отметку, что такое-то машиноместо занято.
2) Каждый жилец дома не имеющий машиноместа, но пожелавший заехать в гараж для разгрузки / погрузки на своем автомобиле может воспользоваться своей обычной карточкой. При этом система «ставит галочку», что в такую-то квартиру приехал автомобиль в режиме “гость». Начинается обратный отсчет времени стоянки. Желательно не час, а полтора — два часа. Час — реально мало.
3) Если у кого-то есть два автомобиля, а машиноместо одно, то логично, что их второй автомобиль также заежает в режиме «гость» и должен покинуть паркинг через оговоренное время. В этой редкой и возможно гипотетической ситуации есть некая логическая сложность, но я не хочу сейчас грузить ей читатателей. В любом случае она разрешима.
Гостевых парковок в паркинге ограниченное количество, поэтому важно избежать ситуации, когда все гостевые места уже заняты и новые “гости” продолжают въезжать в паркинг и ставят машины на чьи-то купленные машиноместа. Для этого:
4) При заезде / выезде любой “гостевой» машины электронная система отслеживает прибытие / убытие машины на гостевую парковку и ставит у себя об этом отметку. При полном заполнении парковки под определенным корпусом система перестает туда впускать машины в режиме «гость». Было бы неплохо, если бы при въезде на паркинг было бы установлено электронное табло о наличии совбодные гостевых мест под каждым из корпусов связанное с общей базой данных по парковке.
К слову, гостевых парковок должно быть гораздо больше. На мой взгляд, все или почти все непроданные парковки могут быть помечены как гостевые. И они должны быть помечены очень заметно и понятно, чтобы гости парковались на них, а не на чужих купленных местах.
5) В случае просрочки выезда “гостевой» машины сверх оговоренного времени начинает насчитываться плата. Тариф должен отталкиваться от некой рыночной стоимости почасовой стоянки в теплом паркинге. Возможно шкала должна быть гибкая: первый час просрочки — 200 руб (“забывчивость”). Последующие часы – по 400 руб (“злоупотребление”). Счета за просрочку паркинга могут приходить вместе с платежкой (если это возможно юридически) или можно рассмотреть вариант установки терминала или модуля на сайте (мобильном/веб приложении) по приему платежей по картам.  По идее установка этой системы сама должна окупиться из платежей за гостевой паркинг.
При организации системы с приемом моментальных платежей в случае просрочки выезда система просто не открывает ворота, а сообщает о необходимости оплатить. Да, это никому не приятно, и не удобно, но в аэропортах и парковках в бизнес-центрах сделано именно так и никто не жужит.
6) Въезд в паркинг автомобилей не имеющих при себе карточки жильца (автомобили доставки, такси, гости жильцов) может быть осуществлен двумя способами:
— при условии, что сам жилец спускается встречать машину и открывает ей “гостевой» въезд своей карточкой на воротах. Он же должен будет и проводить машину, чтобы выпустить по своей карточке. Да неудобно, но это в частности обеспечивает, то что случайные доставщики не шоркаются по паркингу после того, как они все разгрузили. Это безопасность для других жильцов.
— с помощью подачи заявки с указанием номера и марки машины в электронную систему через личный кабинет жильца комплекса. Фиксация въезда и выезда по заявке осуществляется охранниками.
Тем самым обеспечивается четкое понимание, к кому именно приехала машина, т.е. кто авторизовал ее въезд. Такие машины также должны покинуть паркинг через отведенное время. В случае просрочки, оплата начисляется на лицевой счет жильца, оставившего заявку.
Аналогично шестому пункту может быть организован въезда на территорию. Но с понимание того, что запустить туда можно только грузовой транспорт для разгрузки, а не любые машины гостей жильцов. По моему убеждению на территорию двора въезд может осуществляться только машинами экстренных служб и больших грузовиков для доставки, без какого бы то ни было исключения. Никаких такси, каршеринговых автомобилей, автомобилей домработниц и нянечек и прочего.
Также будет правильно, если над всеми воротами будут установлены камеры, которые будут дополнительно фиксировать время въезда и выезда автомобилей для избежания спорных ситуаций. Наверняка существуют системы распознавания номеров и автоматической фиксации времени въезда / вывезда. Естественно, это также повысит уровень безопасности.