Как УК и Застройщик собрались капремонт саботировать

ЕЩЕ ОДНА ПРИЧИНА, ПО КОТОРОЙ СЛЕДУЕТ БОЙКОТИРОВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

Одним из малоприметных пунктов, вынесенных на голосования на этом ОСС является перевод счета капитального ремонта в собственность УК Примамех Эксплуатация.

Вроде бы в этом даже можно усмотреть какой-то здравый смысл. Деньги на капремонт будут не в каком-то абстрактном государственном кармане, а под рукой у нашей родимой управляющей компании. Тем более, что правила пользования счетом капремонта таковы, что банк дает к нему доступ только для действий, одобренных общим собранием собственников. Вроде как явных злоупотребление им быть не должно. Но и выгоды никакой для УК особо не видно.

Зачем Примамех Эксплуатация так хочет получить в свое ведение счет, которым не сможет распоряжаться без решение ОСС? Загадка. Тем более, что рано или поздно Застройщик утратит свое большинство голосов и не сможет проталкивать любые нужные только ему решения через ОСС.

А разгадка у этой загадки простая. Если нельзя украсть из общего кармана, то можно в него недоплатить. Это тоже приятно! Сейчас застройщик обязан платить за все непроданные 140 квартир и коммерческие помещения взносы на счет капремонта наших домов. Сумма набегает очень приличная. И Региональный Оператор, в чьем ведении сейчас находится счет капремонта, тщательно следит за тем, чтобы платежи от всех собственников поступали. А если счет окажется в ведении УК, то, конечно, она легко закроет глаза, на то, что застройщик не будет платить взносы за свои помещения. С учетом того, что УК у нас абсолютно непрозрачная организация, и никакой отчетности она нам с вами не предоставляет, мы об этом никогда не узнаем. Вернее возможно узнаем, но когда УК и Застройщик нас покинут и отбудут в неизвестном направлении. И будет в бюджете капремонта зиять дыра вместо денег, которые Застройщик должен был платить. А это на данный момент около трети всех взносов!

По этой причине, я считаю что ни в коем случае нельзя допустить, чтобы УК получила счет капремонта в свое распоряжение. Добиться этого можно только ОБЩИМ БОЙКОТОМ ГОЛОСОВАНИЯ на ОСС.

В нарушение Жилищного Кодекса застройщик снова собирается проголосовать на ОСС непроданными и непереданными владельцам машиноместами, что в сумме с его квартирами и нежилыми помещениями обеспечит ему порядка 40% голосов. В этом случае если хотя бы 10% жителей комплекса примут участи в голосовании, то “инициативы” застройщика будут приняты на ОСС. И здравствуйте новые поборы и дыра в бюджете капремонта. Ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры УК принять участие в голосовании, даже если они предлагают проголосовать против всего! Это уловка! С аким раскладом голосов, они проведут только те решения, которые выгодны им.


Результат рассмотрения коллективной жалобы, подписанной в июне 2017

Уважаемые соседи!

Как вы помните, после проведения в июне текущего 2017 года общих собраний собственников, нами была составлена мотивированная жалоба с просьбой, организовать полную проверку, изложенных в жалобе доводов на предмет соответствия проведенных собраний и принятых на них решений, требованиям Закона. Выражая недоверие добросовестности организации, проведения и подсчёта результатов голосований, этой жалобой мы с Вами также просили обратиться в суд в целях защиты законных интересов собственников квартир, в случае выявления  нарушений. Наша жалоба была подписана 52 собственниками квартир и направлена 29 июля 2017 года в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы, в соответствии с её компетенцией.

На нашу жалобу мы получили три ответа, два из которых (от 17 августа и от 11 сентября) уведомляли нас о том, что проверка проводится, в связи с чем, срок рассмотрения жалобы был продлен.

05 ноября мы получили окончательный ответ (№ ГР-04-8845/17), в котором ГЖИ города Москвы ответила, что по её мнению «оснований полагать о незаконности решений собраний, оформленных протоколами, не имеется». Мы прикрепляем для Вас все три ответа Инспекции.

Соседи! По нашему убеждению, данный ответ ГЖИ является очередной бюрократической отпиской.

На поставленные в жалобе вопросы ГЖИ так и не ответила, обойдя молчанием убедительные доводы, изложенные в жалобе. Считаем, что подобное отношение к собственникам жилых помещений, права которых явно нарушаются волей и желанием  участников (учредителей) нашей управляющей компании и её руководителей, не допустимо.

Подобные отписки, тупо «не замечающие» поставленные вопросы, с предложениями обращаться в суд — заурядная  практика всех госорганов в подобных ситуациях. Одна из целей бюрократии — не влезать в конфликтные ситуации и не принимать обязывающих решений.  И это лишний раз показывает всем нам, что повлиять на сложившуюся уже не в нашу пользу ситуацию постфактум очень сложно, действовать стараться нужно с опережением.

Тексты ответов приведены ниже

 

 


Ответ Госинспекции по недвижимости на обращения против общежития для мигрантов

Уважаемые Соседи!
Предлагаем ознакомиться с ответами Госинспекции по недвижимости города Москвы на наши  обращения против общежития для мигрантов.

Обсуждение темы здесь


Ответ на жалобу о запахе газа во дворе нашего ЖК

Уважаемые господа!
Предлагаем ознакомиться с ответами департаментов ЖКХ и Природопользования  города Москвы, на жалобы по вопросу резкого запаха газа во дворе нашего ЖК.

0001 (1)

0001

 


АНАЛИЗ ИТОГОВ ИЮНЬСКОГО ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

В середине июня в нашу УК «Прима-мех эксплуатация» (ПМЭ) был направлен запрос на предоставление материалов голосования по июньскому ОСС. Выражаем благодарность всем нашим соседям, подписавшим этот запрос. Также благодарим нашу УК, любезно предоставившую сканы бюллетеней и реестров голосования. Сотрудники УК для выполнения нашей с Вами просьбы проделали огромную бумажную работу: им пришлось отсканировать сотни листов бюллетеней, предварительно замазав персональные данные голосовавших на первом и последнем листе (оставлен только номер корпуса и квартиры). Еще раз – спасибо!

Ниже – некоторые результаты анализа этих материалов.

Кто принял участие в голосовании?

В голосовании, кроме ЗАО «Прима-мех» (ПМ), которому принадлежат 163 непроданные квартиры, и за которым до сих пор числятся ВСЕ нежилые помещения и ВСЕ машино-места, приняли участие собственники 151 квартиры: в 1 корпусе – 15 квартир, во 2 – 31, в 3 – 35, в 4 – 70. Судя по результатам, УК решала (и успешно решила) вполне конкретную задачу: обеспечить кворум во всех 4-х корпусах.

Значительное число квартир, принявших участие в голосовании, имеют большой метраж (три и более комнат). Однокомнатных квартир очень мало. Это вполне объяснимо: наиболее интенсивно ПМЭ работало с владельцами крупных и очень крупных квартир.

Некоторые собственники (и их немало) голосовали пакетами своих квартир. Возможно, это инвестиционные квартиры либо квартиры, которыми ПМ рассчитывалась с поставщиками. Конечно, это не имеет отношения к толкованию голосования как законного (подобное голосование, естественно, законно), но интересно с точки зрения того, как обеспечивался кворум и единодушие голосования.

Наиболее яркой иллюстрацией такого единодушия стал второй корпус, голосование по которому опровергло одновременно законы логики, статистики, а также теорию вероятности.

Как голосовали жильцы?

Мнение большинства голосовавших жильцов (особенно во 2 и 4 корпусах) совпадало с мнением ПМ. Этому есть вполне понятное объяснение: на собрание пошли в основном лояльные к ПМ/ПМЭ люди. На чем базируется эта лояльность – на личных убеждениях, на бизнес-отношениях с ПМ, иных связях и пр. – значения не имеет. Безусловно, нельзя сбрасывать со счетов и такие факторы, как большая работа ПМЭ по формированию «правильного» мнения у собственников и «подсказки» при заполнении бюллетеней.

Против необоснованных тарифов и «хотелок» ПМ проголосовали немногие. Интересной неожиданностью стала одинаковость голосования: если, например, по охране можно выбрать пять разных тарифов (три из которых вообще мало различаются), то большинство выбирало тариф, за который проголосует ПМ. Некоторые пошли дальше: если бюллетень оставлял возможность выбора – голосующие часто выбирали худший вариант (тариф повыше, условия похуже).

Даже ошибки в заполнении бюллетеней носят «групповой» характер: например, во многих бюллетенях 2 корпуса ячейки для голосования заполнены с одними и теми же «ляпами». Складывается впечатление, что многие бюллетени заполнялись «под диктовку».

В 1 и 3 корпусах голоса жителей оказались более независимыми. Мы связываем это с тем, что к голосованию ПМЭ подходила с разными исходными данными по возможности сбора кворума:

В 1 корпусе (у ПМ – 63,5% голосов) ПМ заведомо имела и кворум, и большинство.

В 3-м корпусе (у ПМ – 47,6% голосов) для кворума не хватало всего 2,4%, а большинство также гарантированно было у ПМ.

Т.е. в 1 и 3 корпусе машино-места давали застройщику огромные преимущества, и необходимость в «особо лояльном» голосовании собственников не стояла для застройщика так остро, как во 2 и 4. Таким образом, за что и как голосовали жильцы 1 и 3 корпусов, для ПМ и ПМЭ принципиального значения не имело.

Во 2-м корпусе застройщику и УК было необходимо для кворума добрать 17% голосов, в 4-м корпусе – 30%. Эта ситуация была уже довольно рискованна: ведь все корпуса должны были прийти к финишу с одинаковым результатом. Поэтому во 2, а особенно – в 4 корпусе, были нужны не просто голоса (для кворума), а лояльные голоса (для утверждения нужных решений). Вероятно, в связи с этим основные усилия ПМЭ были направлены на обработку жителей 2 и 4 корпуса. Острая необходимость в голосах собственников видна и в том, что большое число собственников проголосовали в самые последние дни (23…26 июня в 4 корпусе сдан аж 21 бюллетень. А сдали бы не 21, а 10…12 бюллетеней — и кворума бы не было!). В Telegram писали, что некоторым жителям звонили из УК с просьбой сдать бюллетень хотя бы после срока, или предлагали «проголосовать по телефону»…

Расклад голосов на общем собрании представлен в прилагаемых файлах  по ссылкам ниже «Результаты ОСС.xlsx» и «Иллюстрации к проведенному голосованию.».

Иллюстрации к проведенному голосованию

Результаты ОСС

Как голосовали члены Совета МКД?

По-разному. Есть такие, кто не вычеркивал предложенных инициативной группой кандидатов, выбирал самые низкие из тарифов, воздерживался от голосования за одиозные вопросы (типа замены задним числом «Услуги ГАЗ» на «Услугу управления МКД» или компенсации затрат застройщика на часть общедомового имущества, уже оплаченного нами в цене квартир). Но большинство, к сожалению – голосовали «ЗА» «хотелки» застройщика. А есть и такие (во 2 и 3 корпусе), кто выбрал условия более жесткие, чем ПМ (например, тариф на охрану – 18,76; тариф на ММ – 174,24; кабельное телевидение – запретить!).

Как проголосовал застройщик?

Так, как указано в итоговых протоколах собрания: ведь его голос был заведомо решающим во всех корпусах (кроме четвертого корпуса, который мог бы противостоять застройщику в случае единообразного, консолидированного голосования). И тем более удивительно, что вынесенный застройщиком на голосование вопрос о собственности на земельный участок (который был поддержан большинством голосовавших собственников) был «провален», в частности, потому, что сам застройщик «воздержался».

«Курьезы» и «нелепости» в бюллетенях собственников.

На первой странице бюллетеня голосования жирным шрифтом написаны правила заполнения бюллетеня. Они несложны: по каждому вопросу нужно выбрать только ОДИН вариант ответа (за, против или воздержался), а в остальных ячейках – проставить прочерк. Тем не менее, в огромном количестве бюллетеней эти правила НЕ ВЫДЕРЖАНЫ! (в 1 корпусе – 1 из 18 бюллетеней; во 2-м – 12 из 32; в 3-м – 20 из 40; в 4-м– 41 из 76!).

В бюллетенях собственников, кроме ошибок заполнения, достаточно много курьезов и нелепостей:

— часто люди голосуют «за» какой-либо тариф, но «против» его включения в платежку, или наоборот: «против» тарифа, но «за» его включение в платежку;

— есть бюллетень, в котором проголосовали «против» кандидата в члены СД, но «за» его избрание председателем СД;

— часто голосуют «за» «открытую» кандидатуру, не вписывая кандидата (любой кандидат сгодится?);

— многие (в том числе один из членов СД, который к тому же указал, что у него 189% голосов) проголосовали сразу за два (взаимоисключающих) тарифа по одной услуге;

— собственник двух соседних квартир в одном бюллетене указывает, что он – за тариф 46,33, а в другом – что он против ВСЕХ предложенных тарифов;

— есть бюллетени, в которых голосуют «за» двор без машин, но «против» разрешения на въезд для разгрузки, и при этом ещё и «против» шлагбаумов; а есть и наоборот: стоянку разрешить (хоть на ночь оставляй), но на разгрузку и высадку пассажиров пускать машины жителей только на час;

— довольно многие голосуют «против» МГТС или ТЕЛ (и что – те, кто УЖЕ пользуются услугами этих провайдеров, должны будут отказаться от их услуг?);

— довольно много бюллетеней, в которых «воздержался» указано почти по всем пунктам (ну и зачем тогда ходить на собрание? Проголосовать за установку тамбурной двери или за способ представления отчетности?).

— есть бюллетень, в котором по ВСЕМ пунктам (кроме голосования по тамбурной двери) стоит «ЗА» (в том числе «ЗА» указано ДЛЯ ВСЕХ ТАРИФОВ СРАЗУ)!

Конечно, ТАКИЕ бюллетени как-то характеризуют голосовавших. Но скорее всего такое обилие нелепостей в бюллетенях связано с нежеланием думать при их заполнении, с равнодушием к результатам голосования (важные для человека документы ТАК не заполняются). Складывается впечатление, что людей «уломали» проголосовать хоть как-нибудь, хоть «не глядя», — лишь бы они сдал бюллетень и обеспечили кворум.

Хотя, повторимся: часто в бюллетенях видно, что заполнялись они «под диктовку» – уж больно одинаково заполнение.

Есть ли в полученных от ПМЭ материалах признаки фальсификации?

Как мы уже говорили, персональные данные голосовавших (ФИО и подписи) в полученных от ПМЭ сканах бюллетеней замазаны. Но если бы подписи и остались – для проверки их подлинности нужны (как минимум) заведомо правильные образцы подписей.

Тем не менее, известны номера квартир голосовавших жителей. Те, кто подписывал письмо-запрос в ПМЭ об итогах голосования, могут обратиться в ИГ и получить от нас материалы ОСС по своему корпусу. И если среди подписавших письмо найдутся те, кто готов провести опрос своих голосовавших соседей (а в анкетах, собранных ИГ, почти все указывали свою готовность участвовать в общественной жизни ЖК) – ситуация станет более понятной.

Как повлияло на итоги ОСС неучастие в голосовании активных жителей?

Мы призывали Вас не участвовать в июньском ОСС, потому что все вопросы повестки дня были сформулированы управляющей компанией без участия и обсуждения жителей, в пользу ПМ и ПМЭ. Потому что было известно, как много квартир находится в собственности ПМ. Потому что было известно, что ПМ будет голосовать также нежилыми помещениями и машино-местами (хотя нежилые и ММ не оформлены в собственность ПМ, и по паркингам даже не закрыт инвестконтракт). Потому что при таком раскладе сил единственная надежда оставалась на недостижение кворума (при обеспечении кворума большинство у ПМ обеспечивалось автоматически, и голоса собственников ни на что не влияли).

К сожалению, часть жителей приняла участие в голосовании, и кворум оказался обеспеченным во всех четырех корпусах.

Используя данные бюллетеней ОСС и данные анкетирования, мы попробовали оценить, как изменились бы результаты голосования, если бы ВСЕ заполнившие анкеты жители приняли участие в ОСС и проголосовали «ПРОТИВ» навязанных нам решений. К сожалению, пока — НИКАК.

Необходимо «достучаться» до бОльшего числа жителей, чтобы получить перевес над голосами застройщика. В противном случае, мы в любой момент можем получить повторение весеннего голосования: примерно тем же составом голосовавших (которые опять окажутся в большинстве) могут быть приняты любые решения.

А пока — нужно думать об отмене итогов голосования на июньском ОСС, опираясь на выявленные нарушения, в том числе на неправомерность голосования машино-местами. К сожалению, пока мы не получили информацию о перспективах суда от юристов, которым переданы материалы. Как только мы получим их мнение – оно будет опубликовано.

А как бы проголосовали мы, если бы участвовали в голосовании?

— По тарифам за охрану:

Все вынесенные на голосование тарифы (от 18,76 до 7,86) – завышены. То, что их вынесено аж пять, создает только видимость возможности выбора. Как мы уже сообщали ранее, для нашего ЖК максимальный тариф за охрану не превышает 7 руб/кв м (эта цифра подтверждена конкретными предложениями конкретных охранных фирм). Поэтому – «ПРОТИВ», с требованием проведения открытых тендеров охранных фирм.

— По тарифам на СКУД и видеонаблюдение:

Включение в эти тарифы «возврата инвестиций застройщику» даже не возмущает, а умиляет. Ведь в перечне ОИ нашего МКД, полученного нашей управляющей компанией от нашего же застройщика при составлении договора управления (аж в сентябре 2015), кроме СКУД и видео, еще много чего перечислено. Так что нам еще повезло, что застройщик хочет вернуть свои инвестиции только за это… Тем не менее, когда в ваш карман залезают второй раз, это не может нравиться. Поэтому — «ПРОТИВ».

— По замене (задним числом!) неоказанной услуги («Услуга ГАЗ») на другую, якобы оказанную: даже и не знаем, что тут сказать. Впрочем, «дочка» (ПМЭ) ведёт себя вполне в духе «родителей» (ПМ). «ПРОТИВ», конечно.

— По оформлению земельного участка (ЗУ) в собственность:

Абсолютно надуманный вопрос, не имеющий отношения к вопросу ограждения нашего ЗУ. Для решения вопроса ограждения нужно именно этот вопрос (об ограждении ЗУ) и выносить на собрание (что, по словам члена избранного СД, наша УК и собирается сделать этой осенью). Подробнее о мнении ИГ по земельному участку см. http://www.vinogradnyj.ru/2017/06/15, статья «Установка ограждения придомовой территории многоквартирного дома в г. Москве»; http://www.vinogradnyj.ru/2016/10/20/, статья «Ограждение территории ЖК Виноградный».

— По тарифам за содержание и ремонт:

Все вынесенные на голосование тарифы (и 46,33, и 50,11) – завышены. Как мы уже сообщали ранее, тариф 46,33 был установлен нашей УК на конкурсе незаконно. Первоначальный тариф, устанавливаемый для новостроек, должен соответствовать муниципальным нормам (сейчас для МКД нашего класса – это около 27 руб/кв м). Для увеличенного объема услуг на ОСС может быть принят бОльший размер тарифа, и (как показывает опыт аналогичных МКД) он вполне может быть в пределах 30-35 руб/кв м.

— По тарифам для собственников нежилых помещений:

Конечно, заманчиво взвалить на других тарифы повыше, а на себя – пониже. Однако по закону тарифы для ВСЕХ собственников одного МКД должны быть одинаковыми…

— По тарифам для собственников машино-мест:

Оба вынесенных на голосование тарифа (и 140, и 174) – не обоснованы. Да, действительно, довольно часто в МКД общую сумму на содержание и ремонт разносят неравномерно: например, для собственников квартир и офисов устанавливают тариф 30…35 руб/кв м, а за содержание одного машино-места – 1500…2000 руб (т.е около 100 руб/кв м). Это не противоречит закону, поскольку собственник ММ – в отличие от собственника квартиры — оплачивает содержание, освещение и обогрев не только общего имущества, но и своего машино-места. Однако в нашем случае введены завышенные тарифы и для собственника квартиры, и для собственника ММ. Поэтому – также «ПРОТИВ», с требованием обоснования ВСЕХ тарифов в МКД. Подробнее о тарифах см. наши прошлые статьи: http://www.vinogradnyj.ru/2017/03/14/, статья «Тарифы, которые нам выбирают» и др.

— По вопросу «двор без машин»:

Мы – «ЗА». Правда, при этом нелогично выносить на голосование вопрос о шлагбаумах, не рассказав, где они будут стоять (а и правда – где? У нового забора вроде ворота навешивают; в паркингах установлены подъемные двери; старый забор обещают снять… Так куда шлагбаумы-то ставить будем?)

— По вопросу кабельного ТВ:

Вообще-то мы – «ЗА»: кому-то достаточно интернет-провайдера с опцией интернет-ТВ, а кто-то хотел бы «старый добрый» коаксиал, не зависящий от сбоев и неоплаты интернета. Другое дело, что вопросы в бюллетене сформулированы некорректно: что, договоры с МГТС и ТЕЛ придется (в случае принятия решения) ВСЕМ насильно заключать? А за кабельное ТВ – если будет принято решение о допуске провайдера – придется ВСЕМ платить? (в результате некорректно поставленных вопросов мы видим в бюллетенях собственников самые нелепые ответы; причина – каждый додумывал вопрос самостоятельно…).

— Любопытно организатор ОСС разбивает вопросы на «требующие большинства от участников собрания» и на «требующие 2/3 от ВСЕХ собственников – и участвующих, и не участвующих в ОСС»): почему-то кабельное ТВ, по мнению ПМЭ, требует 2/3 (как бы будет использовать общее имущество МКД – стояки слаботочки), а МГТС и ТЕЛ – не требует (что, они свои услуги по воздуху обеспечивают?). И почему-то установка шлагбаумов требует 2/3 (как бы ограничит использование общего имущества — двора), а запрет стоянки во дворе – не требует (что, запрет стоянки и ограничения на въезд не ограничивают использование двора?).

— Не менее любопытно организатор ОСС формулирует вопрос о новой редакции договора управления, в который предлагается ввести НЕСКОЛЬКО новых пунктов. При этом за часть этих новых пунктов предлагается проголосовать отдельно, а затем – проголосовать за новую редакцию в целом. Так за КАКУЮ из редакций будем голосовать, если у каждого из голосующих окажутся вычеркнуты РАЗНЫЕ пункты новой редакции?

Мы остановились отнюдь не на всех вопросах повестки, показав их неподготовленность, необоснованность и неоднозначность. И сделали это для того, чтобы сказать: повестка дня общего собрания должна предлагаться заблаговременно и обсуждаться на встречах с жителями. Тогда ОСС не будет таким откровенным фарсом, как это было в прошедшем июне…


Общее собрание собственников. Выводы.

Уважаемые соседи!

Спасибо тем, кто пришел 27 июля подписать Жалобу в МЖИ против итогов организованного нашей управляющей компанией (читай: Застройщиком) общего собрания!

Спасибо также тем, кто заполнил и передал нам свои анкеты! Анкет пока не очень много – около сотни, но из них мы уже видим, что многие из Вас не доверяют результатам прошедшего ОСС и нашей УК (более 80), многие поддерживают идею смены УК (более 65).

В нашем ЖК – 726 квартир. Почти 160 из них ещё не проданы, и находятся в собственности Застройщика. Кроме того, на прошедшем собрании Застройщик голосовал площадью нежилых помещений и (незаконно!) площадью машиномест. Машиноместа голосовали незаконно, потому что они НЕ находятся в собственности Застройщика. Их пока вообще нельзя считать объектом владения: по паркингу инвестконтракт (из-за многочисленных недоделок и вскрывшихся проблем с гидроизоляцией) пока не закрыт. Машиноместа сейчас – это «почти недострой». Тем не менее, этот «почти недострой» (по площади) составляет почти 22% от всей «голосующей» площади нашего ЖК. Ещё столько же голосов (около 22%) принесли застройщику непроданные квартиры и нежилые помещения. В результате до кворума застройщику не хватало всего около 6…7% голосов, и эти голоса принесли ему жители, принявшие участие в собрании. Ну, а обеспечив кворум, застройщик гарантированно получал  и большинство голосов для оформления нужных ему решений. Отсюда – и те результаты ОСС, которые мы имеем, и которые как бы «отражают выбор большинства».

Хотя, если посмотреть на результаты голосования, мы увидим, что в голосовании по 1 корпусу, например, участвовал Застройщик и 19 (всего 19 из 115!) квартир. Какое уж тут выражение интересов большинства…

К сожалению, даже если бы все, кто заполнил анкеты и высказался в них против решений ОСС, в этом собрании участвовали, итог был бы тем же: кворум был бы обеспечен даже с бОльшим запасом, а большинство все равно осталось бы у Застройщика. Ведь у заполнивших анкеты – пока всего около 10% голосов…

Сейчас, если вследствие многочисленных нарушений в прошедшем ОСС нам с Вами удастся отменить результаты июньского собрания, мы сделаем только половину дела. Главное дело – это найти и «разбудить» остальных владельцев и собственников. Для принятия решений в интересах собственников-жильцов (а не Застройщика, который жить в ЖК не собирается) нам с Вами нужно заинтересованное участие не сотни, а трёх-четырёх сотен квартир.

Итак: в ЖК сегодня 726 квартир + нежилые; у Застройщика – 160 + почти все нежилые; свою позицию в анкетах высказали около 100 квартир; 460 — никак не проявили себя (вернее, часть из этих 460 квартир всё же приняло участие в голосовании, только вот голос их на результат не повлиял и повлиять сейчас не мог).  «Разбудить» из них 300…400 – можно только общими усилиями неравнодушных жителей. К сожалению, рассчитывать можно только на наши с Вами собственные силы: ни управляющая компания (которая вроде бы должна работать в интересах жильцов), ни МЖИ, ни Управа нам помогать не спешат…

Что же мы с Вами можем и будем сейчас делать?

  1. Можем (и начинаем) оспаривать результаты ОСС. Это – небыстрый путь.
  2. Будем нанимать «внешнего» юриста для сопровождения. Сейчас рассылаем запросы, а на следующей неделе планируем начать встречи с юристами. По результатам встреч сообщим, сколько стоит юридическая поддержка. Ваше материальное участие потребуется!
  3. Должны «всем миром» требовать устранения недоделок и строительного брака, пока его обязан устранять Застройщик за собственный счёт. По опыту соседей, чем больше жалоб – тем быстрее достигается результат. Планируем подготовить шаблоны для подготовки индивидуальных жалоб в государственные структуры. Отправить жалобу самому – конечно, сложнее, чем подписать коллективную жалобу, но… надо! Кроме этого, планируем создать на форуме раздел, в котором Вы и мы сможем фиксировать недостатки/недоделки. Сообщим об этом в Телеграм, но и Вы в форум заглядывайте! Материалы этого раздела будут доступны, конечно, нашей УК и нашему Застройщику. И если это ускорит устранение недостатков – отлично! Жалоб будет меньше, а дела – больше!
  4. Должны найти и «разбудить» соседей. Для этого нам потребуются «старшие по подъездам» (для координации) и участие ВСЕХ заинтересованных жителей. Многие из Вас в анкетах написали о готовности поработать на благо ЖК. Лучше всего получается работа, если она – не в тягость. Так что – ждём самовыдвижения! (пишите на эл. адрес info@vinogradnyj.ru )
  5. Должны заранее подобрать новую (независимую от Застройщика, имеющую опыт и хорошую репутацию) управляющую компанию. Если у Вас есть предложения – пишите, будем встречаться и обсуждать!
  6. Должны организовывать встречи жильцов, чтобы обсуждать насущные вопросы и готовить новое ОСС.

Зачем нам менять управляющую компанию?

Затем, что созданная Застройщиком управляющая компания сейчас выражает только интересы Застройщика. А главный интерес Застройщика – это с минимальными затратами продержаться гарантийный период (для нашего ЖК – до 31.12.2019). Поэтому сейчас Застройщик старается ограничиться только недорогим косметическим ремонтом вылезающих строительных проблем, и УК его в этом «покрывает». Посмотрите, например, как Застройщик «борется» с протечками в паркинге! Весной закончили ремонт -1 и -2 уровней паркинга 3-4, сейчас заканчивают ремонт -1 уровня паркинга 1-2 – но этот ремонт УЖЕ не выдержал испытания летними дождями! А то, что на полу -2 уровня с целью борьбы с протечками «намертво» заделывают бетоном деформационные швы – вообще преступно!

Так же «ни шатко, ни валко» ведутся работы по устранению протечек алюминиевых фасадов лоджий. А текут они у очень многих…

О качестве строительства говорит и недавняя авария, когда во время ливня сорвало ливнёвки сразу в двух подъездах 1 корпуса. Вода шла по лифтовым шахтам, по стоякам силового напряжения, пожарки и слаботочки. Слава Богу, что это не привело к коротким замыканиям и травмам. Тем более, что пожарная система в нашем ЖК так до конца и не запущена (до сих пор не работает в паркингах; только-только заработала в подъездах).

Застройщик и не скрывает, что работа по управлению нашим ЖК ему не интересна. Как только закончится гарантийный срок и будет продана бОльшая часть непроданных помещений, Застройщик с нашего объекта уйдет. И не факт, что останется сегодняшняя «дочка» Застройщика – наша УК ПМЭ.

Что может сделать НОВАЯ управляющая компания?

Может (и будет в этом заинтересована) требовать от Застройщика качественного устранения недоделок и брака за его счёт (к сожалению, с 01.01.2020 все недоделки и ремонтные работы будут выполняться за наш с Вами счет).

Может обеспечивать работы и услуги по рыночным (а не установленным по желанию Застройщика) ценам.

Может работать в интересах жителей, а не «прикрывать грудью» окраску дорожек в красный цвет.

Наконец, может быть подотчетной жильцам, а не своему теперешнему хозяину…

Может быть, всё же сохраним существующую управляющую компанию?

Мы и это, конечно, не отвергаем. Если Застройщик и управляющая компания будут действовать в интересах жильцов – почему нет?

Что для этого надо? Чтобы Застройщик и УК обсуждали вопросы развития ЖК вместе с жителями. Чтобы собрания собственников готовились не кулуарно, а заблаговременно и открыто. Чтобы результаты собраний были открытыми для жителей. Чтобы на собраниях не учитывались голоса непроданных помещений. Чтобы назначаемые нам тарифы были «прозрачными». Чтобы…

Вы скажете – фантастика? Ну почему же, есть и такой опыт. Например, в расположенных недалеко от нас ЖК, которые строил Застройщик — завод «Вымпел». В этих ЖК управляющая компания («Вымпел-ЭК») – тоже от Застройщика. И тем не менее, интересы жителей учитываются, тарифы разумны, конфликта между жителями и УК – нет.

Каковы ближайшие планы нашего Застройщика?

Ну, во-первых, докрасить дорожки.

Во-вторых, поставить новый забор между 1-2 и 3-4 корпусами (разметка уже выполнена, плитка в нужных местах снята). Будет ли быстро заменен на новый забор со стороны тыла – мы не знаем; а вот строительный забор со стороны 2 Прядильной и Измайловского проезда Застройщик снимет, когда сочтет для себя удобным, и не скрывает этих планов.

По словам УК ПМЭ (и представителей «всенародно избранного» Совета Дома), в начале осени УК планирует созвать ОСС по вопросу ограждения ЖК «в границах земельного участка». Здесь Застройщик лукавит: забор они будут ставить не ПО границам земельного участка, а ВНУТРИ этих границ – так, как показано но сайте ПМ и ПМЭ. И выходящие на улицы фасады 1, 2 и 3 корпусов станут открыты «для всех ветров и городских вандалов», хотя могли бы быть законно огорожены забором ПО границам участка (это – край газона перед корпусами). И еще лукавство Застройщика в том, что установка забора по его схеме (т.е. ВНУТРИ границ), равно как и установка ПО границам (что предлагает инициативная группа), легко может быть выполнена уже сейчас, а все нарекания от Управы и Префектуры Застройщик получает только за забор ВНЕ границ участка.

Уверены также, что часть жителей попросит Застройщика сохранить забор в существующих границах (это – сложная задача, требующая перемежевания земельного участка). И даже знаем, что ответит (от лица организатора собрания) г-н Щепетев: «Конечно, мы поддержим эту инициативу. Только потом. А сейчас надо проголосовать за ограждение В границах участка (читай – ВНУТРИ границ). Для этого нам нужны 2/3 голосов. Приходите – заодно подтвердите наши тарифы и полномочия. Чтобы закрыть вопрос с оспариванием июньского ОСС»…

(Кстати, 2/3 голосов для ограждения территории – вопрос совсем не очевидный. Ни на федеральном, ни на местном уровне процедура ограждения МКД никак не регламентирована).

Работает ли время на нас?

В чем-то – да, в чем-то – нет.

Со временем (с продажами помещений, с завершением ремонтов), количество неравнодушных жителей в ЖК увеличится – и это хорошо.

Но осенью Застройщик надеется закрыть инвестконтракт по паркингу и оформить его в свою собственность – и это плохо. Слишком мало машиномест (при таких-то ценах и таком качестве) продано, и голоса Застройщика в паркинге еще долго будут превалировать.

Через 2 года и 5 месяцев закончится период гарантии Застройщика – и это тоже плохо.

После продаж оставшихся площадей Застройщик уйдет с объекта без согласования с нами, и если (что вполне вероятно) с ним вместе уйдет УК ПМЭ – мы будем вынуждены спешно (а значит, некачественно) подыскивать новую УК. И это плохо…

Если мы не хотим, чтобы УК  Застройщика ушла из ЖК, когда ЕЙ будет удобно и выгодно, мы должны заменить её ДО того, как Застройщик продаст квартиры и потеряет интерес к ЖК. Если мы хотим, чтобы Застройщик за оставшиеся 2,5 года гарантии реально устранял недоделки, а не делал вид — мы должны заменить УК ещё раньше. И в любом случае – даже надеясь на «перевоспитание» существующей УК  – мы должны подыскивать опытную УК с хорошей репутацией, чтобы не оказаться – неожиданно и не по нашей воле – «у разбитого корыта»…

 


Жалоба в МЖИ по итогам июньского общего собрания собственников

Уважаемые соседи!

Если Вы не успели поставить подпись под коллективными жалобами в Мосжилинспекцию, вы можете отправить запросы в надзорные органы государственной власти от своего имени  в электронном или бумажном виде.  В качестве примера приводим ссылку на электронную приемную Мосжилинспекции http://mgi.mos.ru/feedback/reception/?special=Y .. 

Как обычно, массовость и число обращений  увеличивают  наши шансы  получить ответ по существу, а не очередную отписку!

Текст запроса приводится ниже:

По инициативе управляющей нашим домом организации  ООО «Прима-мех эксплуатация» в мае – июне с.г. было организовано и проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Измайловский проезд д. 10, корп. 1,2,3,4 (ЖК «Виноградный»), в форме очно-заочного голосования.

Решения собственников опубликованы управляющей компанией  28…30 июня 2017 года.

Изучив предложенные ООО «Прима-мех эксплуатация» к собранию материалы и итоговые протоколы собрания, опубликованные на сайте http://pm-exp.ru, СЧИТАЕМ, что процедура организации и проведения управляющей компанией  общего собрания собственников не отвечает требованиям Жилищного Кодекса  РФ и нормативно-технической документации, касающейся организации управления домом, нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме по следующим основаниям.

  1. Инициатор общего собрания собственников (далее — УК) проводит собрание раздельно по корпусам ЖК «Виноградный».

Однако, общее имущество жилого комплекса не разделено по корпусам и является единым. В частности:

— инженерные коммуникации и счетчики учета тепла, воды и электричества едины для корпусов 1 – 2 и 3 – 4 и находятся в общих подвальных помещениях;

— земельный участок площадью 3,61 Га (Приложение 1 к Договору управления, раздел IV, стр. 25) является общим для всех корпусов;

— имеющиеся в жилом комплексе системы охраны, видеонаблюдения и СКУД реализованы застройщиком и приняты на обслуживание УК как единые системы для единого земельного участка;

— в Договорах управления для каждого из четырех корпусов указан не перечень общего имущества конкретно этого корпуса, а один и тот же перечень единого ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ВСЕГО ЖИЛОГО КОРПУСА (Приложение 1 к Договорам управления «Состав и состояние общего имущества в Многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, Измайловский проезд, д.10, корпус 1, корпус 2, корпус 3, корпус 4»);

— в Договорах управления указана доля собственника по правоустанавливающему документу, рассчитанная как отношение площади квартиры или нежилого помещения собственника  к ОБЩЕЙ площади жилых и нежилых помещений ВСЕГО ЖК, а не одного (конкретного) корпуса (графа 7 таблицы приложения 6).

В письме МинЭкономРазвития РФ от 27 сентября 2011 года N Д23-4059 указано, что «отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества — имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме». Там же говорится: «в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка».

Сегодня, на дату проведения общего собрания собственников, земельный участок ЖК «Виноградный» стоит на кадастровом учете как единый участок, имеет единый кадастровый номер 77:03:0005004:1000,  и вопросы его разделения ни жителями, ну УК не поднимаются в связи с нецелесообразностью. Поэтому и совокупность корпусов ЖК «Виноградный» — это единый многоквартирный дом, для которого правомерно и необходимо проведение объединенного общего собрания с единым голосованием для принятия решений.

  1. П. 3 ст. 45 ЖК РФ устанавливает, что:

«3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов».

         В проведенном общем собрании собственников голоса застройщика (ЗАО «Прима-мех») рассчитывались не только с учетом общей площади нереализованных квартир, находящихся в собственности застройщика, но и с учетом площади машиномест подземного паркинга.  Однако по вине застройщика недоделки в паркинге до сих пор не устранены, инвестконтракт по машиноместам паркинга до сих пор не закрыт, машиноместа их владельцам не переданы, и  собственность на них  ни застройщиком, ни их владельцами не оформлена.

Учет площадей машиномест (не оформленных в собственность, что пока сделать невозможно) в числе голосов застройщика, вкупе с раздельным голосованием по корпусам ЖК «Виноградный», позволило застройщику неправомерно обеспечить кворум на собраниях в 1 и 3 корпусе, к которым «приписаны» подземные паркинги. Так, в 1 корпусе площадь машиномест составляет около 42% от общей площади помещений и 60% от числа голосов, принявщих участие в голосовании.

Важно отметить, что голосование площадями машиномест было допущено в ситуации, когда передача машиномест их владельцам должна была быть осуществлена согласно заключённым договорам, но не осуществлялась, и приобретатели машиномест фактически были лишены возможности участвовать в голосовании. Подобное поведение организатора общего собрания (ООО «Прима-мех эксплуатация) мы вынуждены отнести к недобросовестному поведению и злоупотреблению правом.

  1. Решениями общего собрания собственников (см. п.п. 8.2, 8.3, 8.4 Протоколов собрания) утвержден размер платы (тариф) за содержание и текущий ремонт общего имущества для собственников нежилых помещений и машино-мест в размере, в 1,8 – 2,8 раза отличающемся от соответствующего тарифа для собственников жилых помещений. Однако в ЖК РФ (ст. 39 п.3; ст. 158 п.1) указано, что ЛЮБОЙ «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего  ему помещения,  а  также участвовать  в  расходах на содержание  общего  имущества  в  многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество». Т.е. размер платы на содержание общего имущества определяется только размером доли в праве общей собственности и  не  зависит  от  категории  помещений,  которым  собственник владеет (жилое, нежилое, машиноместо).

Об этом же сказано и в письме Министерства регионального развития РФ № 6177-АД/14 от 06.03.2009: «В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на  1  кв.м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме».

И в Постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 №75 говорится то же: «…Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме» (ст. 1, п. 2, абзац 3).

Наконец, и в Договорах управления – как в действовавших до общего собрания, так и введенных общим собранием собственников (см. п.1.2 Договора; примечание 1 к преамбуле Договора; Приложение 6 к Договору) указано, что «Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в многоквартирном доме», и наряду с жилыми указаны нежилые помещения.

Для создания видимости соответствия требованиям законодательства введенные решением собрания тарифы для собственников нежилых помещений  и машиномест разбиты на 2 части: «перечень обязательных работ и услуг по содержанию общего имущества», и «перечень необходимых работ и услуг для обеспечения благоприятных и безопасных условий». Однако работы, указанные во второй части тарифов для нежилых помещений, также относятся к общему имуществу МКД, и не могут тарифицироваться в размере, отличном от тарифа, установленного для собственников жилых помещений.

  1. Решением общего собрания собственников (п.п. 6.11, 6.13 Протокола собрания) выделены из общего списка работ/услуг «СКУД и домофония» и «видеонаблюдение», и утверждена их стоимость в размере, на порядок превышающем рыночный уровень.

В подготовленных УК к собранию материалах такой размер тарифов объясняется необходимостью возврата инвестиций застройщика ЗАО «Прима-мех» на создание этих систем.

Однако в соответствии с Приложением 1 к действующему Договору управления МКД (п.п. 16, 17, 21 раздела «Технические подвалы», а также раздел «Сигнализация») указанные системы существовали в составе общего имущества нашего жилого комплекса, по крайней мере, с момента проведения конкурса по выбору УК и составления действующей редакции договора управления,  то есть с  сентября 2015 г.

Таким образом, все вышеуказанные системы уже были оплачены собственниками и приняты от Застройщика на обслуживание УК, и требование возврата инвестиций в создание этих систем незаконно и необоснованно.

Более того, если это оборудование входит (и входило с сентября 2015г) в состав общего имущества МКД, то его обслуживание входит (и входило ранее, см. п.14 Приложения 3 к Договору управления) в тариф по обслуживанию и ремонту общего имущества, и не может тарифицироваться дополнительно.

  1. Решением общего собрания собственников (п. 8.10 Протокола собрания) утверждена новая редакция Договора управления МКД, в том числе внесены изменения в Приложение 3 Договора управления «Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД», изменен размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, включены дополнительные акты разграничения балансовой принадлежности. При этом:

5.1. В новой редакции Приложения №3 к Договору управления неправомерно исключены дополнительные работы и услуги, которые УК в соответствии с условиями конкурса по выбору управляющей компании МКД и положениями п.80 Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (с изменениями и дополнениями), обязалось выполнять за плату за содержание и ремонт жилого помещения.

Между тем, заявленная УК на конкурсе годовая стоимость таких дополнительных работ, обязательных к исполнению в рамках основного тарифа за содержание и ремонт общего имущества, составляет 26 млн. рублей!

5.2. В соответствии с ЖК РФ (ст. 156, п.3), «Размер платы … за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований)».

Такое же требование устанавливает и ст. 34 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года: «34. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации».

Однако в МКД ЖК «Виноградный» на общее собрание не выносился вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании. Управляющая компания ООО «Прима-мех эксплуатация» была отобрана для управления нашим МКД на конкурсе, установившем на 3 года  для победителя условия управления (в том числе тарифы и форму договора). Изменение этих условий возможно на общем собрании собственников только после выбора собственниками способа управления МКД и подтверждения выбора управляющей компании, чего на первом (и пока единственном) состоявшемся в мае-июне 2017г общем собрании сделано не было.

Таким образом, до выбора на общем собрании собственников способа управления многоквартирным домом, для собственников помещений в МКД должны применяться тариф и форма Договора управления, установленные конкурсом.

5.3. Введенный Приложением 7/2 к новой редакции Договора управления МКД «Акт  разграничения балансовой принадлежности системы водоснабжения и эксплуатационной ответственности сторон» устанавливает границу ответственности управляющей компании ДО крана-фильтра на вводе в квартиру. Однако это противоречит ст. 5 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года, гласящей: «5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях…».  Таким образом, кран-фильтр на вводе в квартиру (первый запорно-регулировочный кран на отводах внутриквартирной разводки от стояков) относится к общему имуществу МКД, и граница ответственности управляющей компании должна устанавливаться ПОСЛЕ него.

  1. Услуга по предоставлению пользования газом в нашем МКД управляющей организацией не оказывается, поскольку дом не газифицирован.

Однако, в действовавшем с даты проведения конкурса Договоре управления, услуга «газ» была указана в п. 26 Приложения 3 (26. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме) и оценена в размере 2,2 руб/м².

В п. 8 Объявления о проведении общего собрания управляющей компанией  предложено «исключить услугу – газ» из размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Однако в проекте Решения по этому вопросу, собственникам предложено голосовать не за исключение неправомерно включённой в Договор услуги, а за замену этой услуги на услугу «Управление МКД», причём с  01 октября 2015 года, т.е. задним числом. Это решение принято на собрании (см. п. 8.8 протокола собрания).

По закону о защите прав потребителей (статьи 27-29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016), стоимость неоказанной услуги (в данном случае именуемой УК как услуга «Газ»), должна быть возвращена потребителю услуги, и в любом случае не может быть задним числом заменена на иную услугу.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 №75, устанавливающему правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (ст. 1, п. 2, абзац 3), ««размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения». Таким образом, установленный на конкурсе в сентябре 2015г тариф уже включал в себя плату за услугу по управлению МКД, и повторное взимание оплаты за одну и ту же услугу, тем более задним числом, неправомерно.

  1. В п.п. 8.4 – 8.7 Решения УК было предложено утвердить размер платы (тариф) за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников машиномест.

Однако из предложенных УК материалов к рассмотрению вопросов повестки дня собрания видно, что в указанный тариф, утвержденный решением общего собрания, включена также оплата за содержание и уход собственно машиноместа.

Общее собрание собственников не вправе принимать решения по обслуживанию УК личного имущества собственников, поэтому  формулировка решений по п.8 умышленно вводила собственников помещений МКД в заблуждение, а утвержденное собранием решение по установлению платы за обслуживание личного имущества незаконно.  

Подобные решения, которые касаются обслуживания личного имущества собственников (тем более – личного имущества ограниченного числа собственников, не совпадающего с общим числом собственников всех помещений МКД), должны приниматься каждым из собственников индивидуально.

  1. В соответствии с ЖК РФ (ст. 45, п.7), «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». Компетенция общего собрания указана в ст. 44, п.2 ЖК РФ. В соответствии с вышесказанным, вынесение на такое общее собрание управляющей компанией вопросов (и принятие по ним решений):

— о содержании личного имущества собственников (машиномест),

— о доп. услугах (СКУД, домофония, видеонаблюдение),

— об определении территориальной подсудности,

— других вопросов, не отнесенных ЖК РФ к компетенции общего собрания, но вынесенных на голосование управляющей компанией – неправомерно.

  1. Форма очно-заочного собрания была избрана управляющей компанией ООО «Прима-мех эксплуатация» в целях обхода требования закона о проведении заочного собрания только после проведения собрания в очной форме (ст. 47 ЖК РФ). Фактически собрание проведено в заочной форме, так как на очной части голосование не проводилось, а было проведено только обсуждение повестки дня (см., в том числе, размещенные в материалах к собранию ответы управляющей компании на вопросы жильцов). Это является нарушением, поскольку проведение собрания в ЗАОЧНОЙ форме возможно только после созыва и проведения ОЧНОГО собрания.
  1. В ЖК РФ определено, что голос собственника на общем собрании пропорционален размеру общей площади его помещения, а «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас» (ст. 15 п.5; ст. 37 п.1; ст. 48 п.3). При этом за 100% голосов на собрании принимается общая площадь всех принадлежащих собственникам помещений, за вычетом «летних» помещений.

Между тем, приведенные в протоколах общего собрания цифры площадей показывают, что расчет кворума и голосов выполнялся по площадям помещений, включающих «летние». Неправильный учет общей площади помещений является нарушением установленных в ЖК РФ правил подсчета голосов на общем собрании собственников, и ставит под сомнение его результаты.

C учетом изложенного,

ПРОСИМ:

Организовать всестороннюю и полную проверку изложенных нами в настоящей Жалобе фактов и доводов, для чего осуществить внеплановую проверку  деятельности управляющей организации ООО «Прима-мех эксплуатация» на предмет:

1) Соответствия процедуры организации и проведения управляющей организацией  ООО «Прима-мех эксплуатация» указанных в настоящей Жалобе общих собраний собственников, порядка принятия такими собраниями решений,  требованиям законодательства; правомерности утверждения новых условий договоров оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в каждом МКД корпусов 1,2,3,4 ЖК «Виноградный»; соблюдения при проведении общего собрания собственников прав и законных интересов собственников помещений.

2) В случае выявления нарушений требований действующего  законодательства, ущемлений прав и законных интересов собственников помещений, допущенных управляющей организацией ООО «Прима-мех эксплуатация» при проведении общего собрания собственников, обратиться в порядке п.п. 5.7.1, 5.7.3, 5.7.4 Положения о государственной Жилищной инспекции города Москвы, утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 26 июля 2011 года N 336-ПП (в редакции, введенной в действие постановлением правительства города Москвы от 16 декабря 2014г. № 764-ПП, с изменениями на 21.04 2017г  № 212-ПП), в суд с заявлением  о признании недействительными полностью или частично решений, принятых общими собраниями собственников помещений в МКД корпусов 1, 2, 3, 4 ЖК «Виноградный».

  Приложения     к     настоящей  Жалобе:

  1. Договор управления МКД с приложениями (редакция Договора, введенная Конкурсом по выбору управляющей организации).
  2. Договор управления МКД с приложениями (редакция УК, утвержденная общим собранием собственников помещений в МКД в июне 2017г.).
  3. Объявление УК о проведении общего собрания собственников.
  4. Материалы УК о проведении общего собрания в мае-июне 2017 года (выдержки).
  5. Протоколы общего собрания собственников помещений корпусов 1,2,3,4.

Как отозвать свой голос участнику общего собрания собственников

Уважаемые соседи!

Подходит к завершению срок, предусмотренный для  участия в объявленном Управляющей компанией Общем собрании. За истекшее время с даты, когда мы все получили Уведомление о проведении собрания, кто — то  мог поторопиться заполнить предложенные УК бланки Решений собственников и сдать их; кто — то не подозревал, что приходя на очную часть собраний – участвует в формировании кворума. Многие лишь сейчас имели возможность вникнуть в суть предложенных к обсуждению вопросов и в последствия, которые возможны, если решения в предложенных УК формулировках будут утверждены.

Сегодня ещё есть шанс исправить ситуацию. ИГ предлагает отозвать свои Решения, если они уже были поданы или заявить об отсутствии намерений принимать участие в собрании, если Вы приходили на очную часть собрания с целью получить дополнительную информацию, чтобы сформировать своё мнение.

Для отзыва мы предлагаем две формы заявлений (в зависимости от вашей ситуации), каждое из которых необходимо заполнить и распечатать в двух экземплярах. Один экземпляр  мы подаем в УК, а на втором просим поставить отметку  с указанием даты принятия заявления и входящего номера. Второй экземпляр заявления с такой отметкой Ваш. Сохраните его.

Заявление_в_ПМЭ_на_отзыв_подписи
Заявление_в_ПМЭ_на_отзыв_Решения

Предлагаемые действия не предусмотрены действующим законодательством. Но и не запрещены.  В итоге, Ваши действия – это  гарантия того, что Вы сделали всё возможное, чтобы решения в ЖК Виноградный принимались с учётом Ваших интересов.


Установка ограждения придомовой территории многоквартирного дома в г. Москве

Оригинал статьи взят с этого  сайта

Многие жители задаются вопросом: каков порядок ограждения придомовой территории многоквартирного дома, и что необходимо предпринять для реализации данного мероприятия? В настоящей публикации я постарался дать ответы на эти вопросы.

В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Москвы от 02.06.2013 № 428-ПП «Об установке ограждений на придомовых территориях города Москвы» (см. вложение) установка ограждающих устройств осуществляется по решению собственников помещений многоквартирного дома, принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, проводимые помимо годового общего собрания, общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Кроме того, Департаментом городского имущества города Москвы, который, согласно Положению, является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, и земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, в лице заместителя руководителя П.Б. Афоничевой, 22.04.2014 были даны разъяснения по данному предмету, (изображение кликабельно):

0_13af72_5ef0a954_orig

Согласно настоящим разъяснениям, для установки ограждающих устройств для регулирования въезда и выезда автотранспортных средств на придомовую территорию наличие оформленных земельно-правовых отношений и сформированного земельного участка многоквартирного дома для установки ограждающего устройства не требуется.

А вот для установки забора по периметру земельного участка многоквартирного дома требуется формирование земельного участка и оформление земельно-правовых отношений в порядке, установленном ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Приложенные файлы:

 

Разъяснение заместителя руководителя Департамента городского имущества города Москвы по вопросу установки забора с воротами на придомовой территории города Москвы

Постановление Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. N 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве


Общее собрание собственников 23-26 мая

Уважаемые жильцы!

В течение четырех дней c 23 по 26 мая УК предполагает провести общее собрание собственников нашего ЖК по отдельности в каждом корпусе.
Исключительно для того, чтобы собственники смогли лучше сориентироваться в ситуации, мы посчитали необходимым довести до них необходимую, на наш взгляд, информацию.
При текущей ситуации распределения голосов собственников, при наличии кворума, «контрольный пакет» (условно) голосов с 99-процентной вероятностью будет у застройщика, у которого в собственности очень значительное количество не проданных до сих пор квартир и нежилых помещений. А это означает, что при условии, что кворум удастся собрать, все решения по всем вынесенным на собрание вопросам будут приняты в редакции, нужной застройщику и его управляющей компании. Таким образом, принимая участие в собрании (зарегистрировавшись ли для участия в очной его части, или сдав позже бюллетень при заочном голосовании), собственник точно повышает вероятность кворума и, соответственно, вероятность принятия решений по всем (именно так!) вопросам в редакции, желательной для застройщика и УК. Его «нет» или «воздержался» по каким-то вопросам роли при наличии кворума никакой роли уже практически не сыграют.
Мы ни к чему ни в коем случае не призываем – мы просто хотим отметить описанный выше нюанс. Надеемся, что это разъяснение поможет всем собственникам сделать правильный выбор. После принятия собственниками необдуманных решений изменить, что-либо в течение двух лет, до след. ОСС будет невозможно.

Обсуждение общего собрания собственников — в этом разделе форума

Подробности собрания на сайте управляющей компании  pm-exp.ru.

Образец бюллетеня для голосования

photo_2017-05-20_13-57-29

photo_2017-05-20_13-57-00

photo_2017-05-20_13-57-02

photo_2017-05-20_13-57-04

photo_2017-05-20_13-57-06

photo_2017-05-20_13-57-07

photo_2017-05-20_13-57-09

photo_2017-05-20_13-57-11